2023年7月17日，西安——季内，西安5月承办今年我国首场重大主场外交活动中亚峰会，凸显西安地理、经济、文化实力，以及其作为国家中心城市的辐射带动能力。在“双中心”等利好政策后，西安再设百亿元基金支持六大支柱产业，为城市发展加码。甲级办公楼市场：新增供应的入市与过往带看的成交推动去化短期增长，但整体需求端仍较乏力。资本流动格局演变下，联合办公运营商、科技互联网等行业纷纷步入调改期。零售物业市场：新项目如期入市有效增强市场活力，餐饮保持强劲复苏，体验业态回暖，故空置率由涨转跌，各商场进入维稳区间，但商品零售的恢复仍需时日。物流地产市场：2023年上半年，高标库呈现供需两旺的市场格局，制造业、车后市场仓储需求活跃。

上半年，西安投资市场备受关注。西安银泰中心项目落地，半导体企业美光宣布对西安工厂追加投资，比亚迪竞得高新区两宗用地使用权以进一步扩张产能，高新CID优质住宅地块吸引众多房企并最终被招商蛇口斩获。仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“在政策等利好因素的加持下，房地产市场资金流动性提高，城市经济基本面向好。接连的投资有效提振市场信心，焕发生机的西安将吸引更多优质投资机会，推动商业地产和工业物流市场的高质量发展。”

上半年，西安甲级办公楼市场迎来南飞鸿·乐荟中心 IGC（A座）入市，为市场带来约5万平方米的新增供应。新项目的业主自用部分叠加过往带看的转化落地稳步推动市场去化，上半年甲级办公楼净吸纳量实现6.2万平方米，较2022上半年增长近五成。截至目前，去化的加速带动甲级空置率累计环比下降1.3个百分点至30.6%。企业需求端方面，科技互联网（22%）、地产建筑（15%）等传统支柱需求仍持续发力。

虽然市场去化数据同比有所上升，但科技互联网等需求主力行业的退租率也有所增长，且由于企业对自身业务预期的调整，其房地产租赁决策在6月后表现愈发审慎，致使二季度市场带看量明显缩减。同时，近年来新租较为活跃的第三方联合办公类产品也迎来行业调整期，上半年内录得多宗缩减及退租需求。加之小微企业退租现象及降本增效类需求均展现出上升的态势，市场情绪的走低导致上半年甲级办公楼平均租金仍显著承压，报93.9元/月/平方米，同口径半年累计下跌1.2%。

下半年，西安市场预期迎来南飞鸿·乐荟中心 IGC（B座）等多个优质甲级项目入市。考虑到市场去化压力仍处于高位，加之企业信心仍处于恢复期，甲级办公楼市场租金预计短期承压，2023全年账面租金跌幅预计将扩大至3.0%。从企业自身的角度来看，降本增效类需求及搬迁整合性需求则有望持续攀升。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“在业主信心与议价能力同步下降的大背景中，业主须加强对市场动态的监测，积极吸引产业招引的重点企业，并协助租户对接优惠政策，从而提高项目自身的抗风险能力，确保资产现金流的稳定性。同时，优化人力和财力资源的配置，以期在瞬息万变的市场环境中获得持续的竞争优势。”
 

上半年西安文旅市场快速反弹，旅游热度不减，节假日接待游客数量和旅游收入均超疫前水平，各平台的订单量亦在全国名列前茅，五一期间西安文旅更是再创新高，各文旅景点和IP广受大众青睐，成为全国最具旅游热度的城市之一；线下演出市场同样持续升温，演唱会、音乐节、小型Live演出等也供不应求，地铁客流亦随周末、节假日和演出等屡创新高。文旅市场的繁荣有效拉动零售商业市场增长，其中餐饮行业受益颇多，毗邻景区、演出场地和具有打卡属性的商场受益更为明显。

随着客流的完全恢复，西安零售商业市场彰显活力，下半年有航天城星璇广场、元谷Mall等项目预计入市。未来预期向好支撑新项目较高的开业率，同时已有空置面积将逐步去化，已停止上涨的空置率将日趋缓降。各商场进入维稳区间，租金预期持平或有小幅上调。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“西安作为旅游热门目的地，超预期的旅游复苏对城市的餐饮拉动具有正向作用。配合国家‘提振消费年’的政策导向，西安以创建国际消费中心城市为牵引，积极举办促消费活动，推进商圈和商业街建设以提振消费。虽然商品零售的恢复仍不及预期，但我们坚信，客流的强劲复苏和持续的政策利好将助力消费回暖，我们对西安零售商业市场的发展仍抱谨慎乐观的态度。“

作为距离中心城区最近的物流子市场，沣东不仅交通区位优越，同时相较西安其他物流子市场、工业园区，周边商业和居住配套也更加成熟。而过去长期由快递快运、第三方物流企业主导的租户结构，限制了城市优质近郊土地的利用效率，并未将土地的生产及税收价值最大化。因此沣东新城近年积极腾笼换鸟，以先进制造业提质增效为导向，鼓励区域内高标仓库承接更多先进制造业企业的工业品存储和加工制造需求。截至2023年上半年，沣东新城已吸引了储能、电源、电池组件等一批新能源相关制造业企业落户，成功实现了“仓储+制造”的产业升级。

西安高标库新增供应已告一段落，2023年下半年至2025年，预计新增供应总量将小于35万平方米，正式告别增量市场阶段，市场整体空置率也将在2025年逐步回落至5.6%水平。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“随着供应量大幅收窄，高标库供需关系持续健康，同时西安高标仓库也正在成为承载先进制造业的重要载体，未来租户结构将更加多元，受单一行业波动影响减小，仓储资产收益表现和升值潜力都将更为乐观。”