仲量联行全年回顾:“三个经济”点燃西安商业地产增长新引擎
仲量联行2019年西安商业地产市场全年回顾
2020年1月13日,西安——2019年,西安甲级办公楼新增供应集中释放,高新区成为焦点。“三个经济”持续推进,推动西安成为丝绸之路经济带门户城市,助力西安吸引更多战略新兴产业落户。高新技术产业蓬勃发展,拉动TMT办公需求持续增长。商业地产开发持续下沉至城市外围,存量竞争催生西安核心商圈格局悄然变化。城市更新激发西安商业潜能,古朴与现代相融合的西安在国际消费中心城市之路上砥砺前行。
仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示:“西安经济发展回速,全年商业地产需求稳健,市场基本面按季企稳,投资者、开发商、品牌方对西北经济中心持乐观预期。作为西部地区第三个、西北地区首个国家中心城市,西安对于发展关中平原城市群以及整个西北地区都占据着主导地位。优越的地理位置以及产业优势,使西安成为各类产业扩张西北地区首要门户,为商业地产市场蓬勃发展注入动能。2020年,西安商业地产市场将在变革中迎来新机遇。”
西安办公楼市场解读
2019年,西安优质办公楼市场新增供应约70万平方米,其中第一季度占比达到45%。全年甲级办公楼6个项目入市,共计39万平方米,较去年同期增加52.1%,推动甲级办公楼存量上升至180万平方米。高新区办公楼市场发展势头强劲,区位价值凸显,以天安人寿中心、万科金域国际为代表的甲级办公楼新增供应超过75%集中于高新区,带动高新北(唐延路)和高新南(锦业路)两个子市场存量占比均达到30%以上。
2019年西安GDP增速回落,前三个季度同比增长6.7%,但仍高于全国平均水平。宏观经济走势同样在办公楼市场需求端有所显现,全年甲级办公楼净吸纳量约19.4万平方米,较2018年峰值回落7.1%;与中国主要城市对比,西安甲级办公楼净吸纳量仍位居全国第七位。联合办公扩张失速是导致西安2019年甲级办公楼净吸纳量下降的主因。全年联合办公在一级租赁市场未释放新增需求,其在甲级办公楼租户的存量占比为10.8%。早期进驻西安市场的联合办公的去化速度相对理想,整体实现约80%的转租率,但2018年以来后进市场的品牌的去化率却不如预期,去化压力较大。
另一方面,新增供应增加市场可租赁面积,带动多数行业需求加速释放,新增需求呈同比上升趋势。科技互联网行业领跑需求增量,占比33.2%,下半年表现更加活跃。高新区承载大量科技互联网企业需求,尤其今年快速扩张的在线教育更是青睐该区域。金融业需求紧随其后,贡献率高达23.5%。保险业扩张势头明显,且单个公司租赁面积较大,年内泰康人寿扩租中晶科技广场、企业总部大厦,成为大面积成交代表案例。房地产建筑业占比13.9%,需求主要集中于高新南和城北两个子市场,自用需求占比较大是该行业的主要特征。
由于一季度新增供应高企,西安甲级办公楼市场平均空置率攀升至历史高位41.5%,随后需求持续释放带动空置率回落至39.0%,但较上年同期仍上升3.0个百分点。办公楼市场空置率较前几年明显增加,导致市场承压,业主方纷纷下调租金预期吸引租户。数据显示,2019年西安甲级办公楼市场平均租金同比下降2.8%,报102.8元/平方米/月。
西安打造“三个经济”,构筑办公楼市场新引擎
枢纽经济——作为丝绸之路经济带新起点,承载西北地区枢纽职能。西安在“一带一路”倡议中扮演至关重要的角色,中欧班列打通西北物流大通道,让西安这座内陆城市成为对外开放高地。2019年前11个月,西安海关进出口总额394.4亿美元,贸易顺差15.4亿美元,对“一带一路”沿线国家投资持续增长。地理格局优势转变吸引更多贸易、物流、制造业进驻西安,推动西安办公面积去化。年内,独角兽企业驴妈妈旅游网落户国际港务区,中国•西安南美商品贸易总部聚集区项目在西咸新区沣东新城成功启动。
门户经济——打造区域经济中心与科技中心,激发产业发展新动力。金融与科技是西安办公楼市场两大核心支撑。作为西北经济中心,银行、保险等大型金融机构都将西安视作进驻西北市场的桥头堡。西安金融业已具备一定规模,西安甲级办公楼租户结构中,金融业占比居首位,占比达到25.6%。同时,政府积极引导金融企业为技术密集型和知识密集型企业融资,促进科技与金融协同发展。2019年前三季度,西安高技术产业总产值增长12.3%,战略性新兴产业总产值增长9.8%。西安大力发展以人工智能、航空航天、生物技术、光电芯片、信息技术、新材料、新能源、智能制造等为代表的高精尖科技,目标打造“硬科技之都”。以华为为代表的龙头科技企业在西安市场积极扩张,年内新承租面积超过8,000平方米,并建立鲲鹏生态创新示范园。金融与科技的结合将继续支撑西安产业转型发展与办公楼需求增长。
流动经济——新一线城市吸引力提升,西北重镇日益崛起,产业、人才与要素向西北中心流动转移。伴随经济增速放缓,企业经营面临更加严峻挑战,多数企业不动产策略趋于保守,承租能力下降。在这一大背景下,内陆城市虽然经济实力与沿海一线城市存在差距,但经济增速快,企业不动产与人力资源成本低。西安的211大学数量并列位于全国第四,科研实力在中国名列前茅,吸引大批科技互联网企业向西安转移。伴随中国西部科技创新港、西工大翱翔小镇的建立,产学研紧密结合转化科研成果。2019年,在线教育产业高速发展,成为西安办公楼新增需求的一匹黑马。在线教育企业对人力及租金成本敏感,部分位于沿海城市的企业开始向内陆转移,其中西安成为承接这一产业的门户城市。一方面,西安高校云集、教育资源丰富;另一方面,人力成本低廉,办公楼租金较低,也是吸引在线教育企业进驻西安的重要因素。年内,新东方在线教育等企业在甲级办公楼需求活跃,成为科技互联网行业不可忽视的重要力量。
未来展望
中国经济增长模式从高增长转向高质量,经济结构调整引致办公楼需求结构随之转变。西安作为国家中心城市、西北地区经济中心,仍然是经济新常态下的增长引擎。伴随办公楼市场逐步扩张并日渐成熟,西安正形成“一核心多中心”的市场格局。2020年预计新增三个甲级办公楼项目,分别是位于高新南的永威时代中心、国瑞西安国际金融中心和位于城北的保利广场。高新区仍是西安市场最为活跃的板块,金融与科技类企业将主导需求,产业聚集效应更加凸显。曲江作为西安的文化产业基地,文创产业支撑办公需求。城北以二产为主导,同时也是地产开发商、建筑企业及制造企业的聚集地。从租金表现看,两级分化将加速显现。新入市高品质楼宇必将吸引更多在老旧楼宇办公的企业升级,后者将承受较大的市场压力进而降租。整体而言,未来两年西安甲级办公楼未来供给相对平缓,租金降幅有望收窄,库存消化将带来空置率回落。
西安零售物业市场解读
2019年,西安优质零售物业市场录得九个新开业项目,新增供应约78.1万平方米,带动市场总体量增至621万平方米。2019年新增供应均位于区域商圈并延伸至近郊商圈,商业项目开发的持续下沉,有效提振非核心商圈商业活力。分区域看,城北新增供应占比最高,其次为高新商圈,城东商圈紧随其后。截至2019年末,城北商圈的零售商业总体量紧追钟楼商圈,位列各大商圈体量排名第二,区域活力不断提升。
从需求端来看,伴随经济增速放缓,消费者的收入预期改变,进而改变当期消费支出及结构。西安百货业在调整中实现优胜劣汰,部分百货商场停业。零售物业市场整体需求仍保持稳健,亮点纷呈。
- 国际时尚品牌布局趋稳,国潮崛起驱动品牌加速拓店。2019年,国际品牌布局西安市场节奏趋缓,Chanel、Heron Preston等国际品牌首进西安市场,Victoria’s Secret、Diane von Furstenberg、Hugo Boss及Mossy Sly等品牌继续下沉布局区域商圈。国内代表潮牌中国李宁、HEA等加速布局市场、开设多家门店,羽绒服代表品牌波司登在第四季度扩张迅猛,并通过快闪店形式加强自身宣传,测试区域购物中心受众群。
- 网红餐饮持续下沉区域级商圈,创新升级形成新一轮竞争。喜茶、奈雪的茶等网红茶饮在本年度扩张迅猛,其中喜茶连开5店,同时,在推出喜茶GO小程序后,又开设了全新店型HEYTEA GO,通过科技增强购物便捷体验,主要布局社区商业。奈雪的茶新增8家门店,且其产品线呈现一定的差异,迎合消费者猎奇心理;为体现差异化,奈雪的茶推出Bla Bla Bar, 在第四季度首进西安市场。
- 消费主力趋向千禧一代、Z世代消费者,升级类品牌需求持续上扬。其中化妆品牌表现活跃,积极在购物中心开设独立门店。2019年,大融城形成美妆广场区域, Nars在大悦城开出西安首店;生活类零售需求增长显著,图书、玩具等品类需求持续升温。西西弗书店连扩四店,上海三联书店首次入驻西安,亮相中大国际。乐高授权专卖店西安首店亮相王府井百货后,随即又新开三家门店。同时,Miniso、九木杂物社等杂货类零售品牌在年底扩张趋势凸显。
- 体验类需求持续扩张,宠物类、健康类品牌凸显。宠物经济迅速蔓延,2019年录得ZKK Pets、喵小姐的猫首进西安并快速拓店;同时,由于现代人对健康的重视,养生类体验馆、运动馆等新增需求上升。从供应端来看,截至2019年末,零售物业市场受供应放量影响,竞争加剧致使需求有所放缓,全市零售物业平均空置率升至4.7%,同比增长1.2个百分点。购物中心首层零售平均租金报284.0元/平方米/月,可比项目租金同比上升3.2%。
- 存量竞争激发核心商圈迭代更新,西安迈向国际消费中心城市。根据西安今年发布的《西安国际消费中心城市创建实施方案》,从2019年起,西安将创建“一中心一街区”引领,“多区域多热点”支撑的国际消费城市时尚矩阵。优质项目不断布局区域商圈,吸引了众多品牌的入驻,促进区域级商圈逐渐趋向成熟。据仲量联行数据显示,2019年非核心商圈新租赁成交国际品牌占比超越核心商圈达18.2%。与此同时,面临区域商圈向城市级商业中心转型的城市发展方向,钟楼商圈面临大洗牌,部分百货退出核心商圈,而部分项目则选则持续迭代响应“中优”发展战略,建设为钟楼国际消费中心。其中,吸引高能级国际品牌的西北或国内首店入驻成为提档升级第一步:Chanel西北首店进驻SKP,Heron Preston 国内首店选址中大国际,持续提升钟楼商圈消费辐射力,打造国际化消费体验。同时,项目持续优化业态配比、重塑特色定位,以满足消费者多元消费需求。继SKP进驻钟楼商圈,其周边同等定位项目面临优质客群流失,奢侈品牌撤出等挑战,吸引升级类业态、转变自身定位成为其新发展方向。其中,生活类、体验类及餐饮类的优质品牌的引入成为其迭代举措,潮流化、品质化等概念成为其优化方向。
- 创新驱动零售物业新形态,城市更新激发消费新动能。西安旅游资源丰富,2019年上半年共接待海内外游客1.39亿人,同比增长21.89%。旅游客群带动本地消费市场繁荣,重塑商业格局。历史人文资源赋予西安商业全新开发思维,以大华1935为代表的城市更新范本,将更多历史与城市记忆的元素融入现代商业,消费场所焕新迭代,激发西安消费动能。
- 西安古城重塑城市IP,线上线下双轮驱动引流蓄客。据仲量联行数据监测,2018年西安人均优质零售面积同比增涨20%。2019年四大线下引流法宝被众多零售物业运用,分别为通过明星效应导流、首店经济吸引消费者、网红餐饮引入年轻消费力、以及IP展连接消费者情感。与此同时,数字化创新成为实体零售引流新突破。微信公众号、微博营销号的开设成为各大零售物业线上宣传自身活动的方式,伴随着抖音、大众点评等社交平台广泛使用,各类新媒体传播途径成为实体零售引客新方式。品牌方面,线上线下布局更为直观——线上宣传、线上布局,加之线下门店体验性的优化,线上线下的结合已成为品牌提升自身客群的双引擎。例如,唯品会开设线下店布局各大商圈,始于电商的完美日记在西安布局其线下店。线下店的布局不仅拓展了品牌自身的客源渠道,同时增强了品牌体验性,提升品牌影响力。
未来展望
未来三年,西安零售物业市场仍将迎来大量新增供应。伴随城市外扩,商业开发将继续下沉至产业与居民密集的高新及城北等新兴区域。优质零售布局区域商圈将持续走向成熟,市场竞争也不断升级,未来核心商圈的老旧物业将进入调整升级周期,以满足西安打造国际化消费城市的发展要求。
仲量联行西安分公司总经理佟恩表示:“2019年,‘三个经济’的发展助力西安打造内陆开放平台新高地,展现出强大的‘西引力’。科技互联网企业支撑经济发展,TMT行业成为西安办公楼市场核心需求。零售物业市场两条腿走路,城市更新迸发新活力,西安核心区域进入存量时代;与此同时,城市加速向外扩张,商业地产开发继续下沉。未来,我们相信西安商业地产市场的强大潜力将获得更多投资者青睐,资本市场也将随市场基本面保持活力。”
关于仲量联行
仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2019年9月30日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,员工总数超过93,000人, 2018财政年度收入达163亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com。