仲量联行全年回顾：“三个经济”点燃西安商业地产增长新引擎

2020年1月13日，西安——2019年，西安甲级办公楼新增供应集中释放，高新区成为焦点。“三个经济”持续推进，推动西安成为丝绸之路经济带门户城市，助力西安吸引更多战略新兴产业落户。高新技术产业蓬勃发展，拉动TMT办公需求持续增长。商业地产开发持续下沉至城市外围，存量竞争催生西安核心商圈格局悄然变化。城市更新激发西安商业潜能，古朴与现代相融合的西安在国际消费中心城市之路上砥砺前行。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示：“西安经济发展回速，全年商业地产需求稳健，市场基本面按季企稳，投资者、开发商、品牌方对西北经济中心持乐观预期。作为西部地区第三个、西北地区首个国家中心城市，西安对于发展关中平原城市群以及整个西北地区都占据着主导地位。优越的地理位置以及产业优势，使西安成为各类产业扩张西北地区首要门户，为商业地产市场蓬勃发展注入动能。2020年，西安商业地产市场将在变革中迎来新机遇。”

西安办公楼市场解读

2019年，西安优质办公楼市场新增供应约70万平方米，其中第一季度占比达到45%。全年甲级办公楼6个项目入市，共计39万平方米，较去年同期增加52.1%，推动甲级办公楼存量上升至180万平方米。高新区办公楼市场发展势头强劲，区位价值凸显，以天安人寿中心、万科金域国际为代表的甲级办公楼新增供应超过75%集中于高新区，带动高新北(唐延路)和高新南(锦业路)两个子市场存量占比均达到30%以上。

2019年西安GDP增速回落，前三个季度同比增长6.7%，但仍高于全国平均水平。宏观经济走势同样在办公楼市场需求端有所显现，全年甲级办公楼净吸纳量约19.4万平方米，较2018年峰值回落7.1%；与中国主要城市对比，西安甲级办公楼净吸纳量仍位居全国第七位。联合办公扩张失速是导致西安2019年甲级办公楼净吸纳量下降的主因。全年联合办公在一级租赁市场未释放新增需求，其在甲级办公楼租户的存量占比为10.8%。早期进驻西安市场的联合办公的去化速度相对理想，整体实现约80%的转租率，但2018年以来后进市场的品牌的去化率却不如预期，去化压力较大。

另一方面，新增供应增加市场可租赁面积，带动多数行业需求加速释放，新增需求呈同比上升趋势。科技互联网行业领跑需求增量，占比33.2%，下半年表现更加活跃。高新区承载大量科技互联网企业需求，尤其今年快速扩张的在线教育更是青睐该区域。金融业需求紧随其后，贡献率高达23.5%。保险业扩张势头明显，且单个公司租赁面积较大，年内泰康人寿扩租中晶科技广场、企业总部大厦，成为大面积成交代表案例。房地产建筑业占比13.9%，需求主要集中于高新南和城北两个子市场，自用需求占比较大是该行业的主要特征。

由于一季度新增供应高企，西安甲级办公楼市场平均空置率攀升至历史高位41.5%，随后需求持续释放带动空置率回落至39.0%，但较上年同期仍上升3.0个百分点。办公楼市场空置率较前几年明显增加，导致市场承压，业主方纷纷下调租金预期吸引租户。数据显示，2019年西安甲级办公楼市场平均租金同比下降2.8%，报102.8元/平方米/月。

西安打造“三个经济”，构筑办公楼市场新引擎

枢纽经济——作为丝绸之路经济带新起点，承载西北地区枢纽职能。西安在“一带一路”倡议中扮演至关重要的角色，中欧班列打通西北物流大通道，让西安这座内陆城市成为对外开放高地。2019年前11个月，西安海关进出口总额394.4亿美元，贸易顺差15.4亿美元，对“一带一路”沿线国家投资持续增长。地理格局优势转变吸引更多贸易、物流、制造业进驻西安，推动西安办公面积去化。年内，独角兽企业驴妈妈旅游网落户国际港务区，中国•西安南美商品贸易总部聚集区项目在西咸新区沣东新城成功启动。

门户经济——打造区域经济中心与科技中心，激发产业发展新动力。金融与科技是西安办公楼市场两大核心支撑。作为西北经济中心，银行、保险等大型金融机构都将西安视作进驻西北市场的桥头堡。西安金融业已具备一定规模，西安甲级办公楼租户结构中，金融业占比居首位，占比达到25.6%。同时，政府积极引导金融企业为技术密集型和知识密集型企业融资，促进科技与金融协同发展。2019年前三季度，西安高技术产业总产值增长12.3%，战略性新兴产业总产值增长9.8%。西安大力发展以人工智能、航空航天、生物技术、光电芯片、信息技术、新材料、新能源、智能制造等为代表的高精尖科技，目标打造“硬科技之都”。以华为为代表的龙头科技企业在西安市场积极扩张，年内新承租面积超过8,000平方米，并建立鲲鹏生态创新示范园。金融与科技的结合将继续支撑西安产业转型发展与办公楼需求增长。

流动经济——新一线城市吸引力提升，西北重镇日益崛起，产业、人才与要素向西北中心流动转移。伴随经济增速放缓，企业经营面临更加严峻挑战，多数企业不动产策略趋于保守，承租能力下降。在这一大背景下，内陆城市虽然经济实力与沿海一线城市存在差距，但经济增速快，企业不动产与人力资源成本低。西安的211大学数量并列位于全国第四，科研实力在中国名列前茅，吸引大批科技互联网企业向西安转移。伴随中国西部科技创新港、西工大翱翔小镇的建立，产学研紧密结合转化科研成果。2019年，在线教育产业高速发展，成为西安办公楼新增需求的一匹黑马。在线教育企业对人力及租金成本敏感，部分位于沿海城市的企业开始向内陆转移，其中西安成为承接这一产业的门户城市。一方面，西安高校云集、教育资源丰富；另一方面，人力成本低廉，办公楼租金较低，也是吸引在线教育企业进驻西安的重要因素。年内，新东方在线教育等企业在甲级办公楼需求活跃，成为科技互联网行业不可忽视的重要力量。

未来展望

中国经济增长模式从高增长转向高质量，经济结构调整引致办公楼需求结构随之转变。西安作为国家中心城市、西北地区经济中心，仍然是经济新常态下的增长引擎。伴随办公楼市场逐步扩张并日渐成熟，西安正形成“一核心多中心”的市场格局。2020年预计新增三个甲级办公楼项目，分别是位于高新南的永威时代中心、国瑞西安国际金融中心和位于城北的保利广场。高新区仍是西安市场最为活跃的板块，金融与科技类企业将主导需求，产业聚集效应更加凸显。曲江作为西安的文化产业基地，文创产业支撑办公需求。城北以二产为主导，同时也是地产开发商、建筑企业及制造企业的聚集地。从租金表现看，两级分化将加速显现。新入市高品质楼宇必将吸引更多在老旧楼宇办公的企业升级，后者将承受较大的市场压力进而降租。整体而言，未来两年西安甲级办公楼未来供给相对平缓，租金降幅有望收窄，库存消化将带来空置率回落。

西安零售物业市场解读

2019年，西安优质零售物业市场录得九个新开业项目，新增供应约78.1万平方米，带动市场总体量增至621万平方米。2019年新增供应均位于区域商圈并延伸至近郊商圈，商业项目开发的持续下沉，有效提振非核心商圈商业活力。分区域看，城北新增供应占比最高，其次为高新商圈，城东商圈紧随其后。截至2019年末，城北商圈的零售商业总体量紧追钟楼商圈，位列各大商圈体量排名第二，区域活力不断提升。

从需求端来看，伴随经济增速放缓，消费者的收入预期改变，进而改变当期消费支出及结构。西安百货业在调整中实现优胜劣汰，部分百货商场停业。零售物业市场整体需求仍保持稳健，亮点纷呈。

国际时尚品牌布局趋稳，国潮崛起驱动品牌加速拓店。2019年，国际品牌布局西安市场节奏趋缓，Chanel、Heron Preston等国际品牌首进西安市场，Victoria’s Secret、Diane von Furstenberg、Hugo Boss及Mossy Sly等品牌继续下沉布局区域商圈。国内代表潮牌中国李宁、HEA等加速布局市场、开设多家门店，羽绒服代表品牌波司登在第四季度扩张迅猛，并通过快闪店形式加强自身宣传，测试区域购物中心受众群。
网红餐饮持续下沉区域级商圈，创新升级形成新一轮竞争。喜茶、奈雪的茶等网红茶饮在本年度扩张迅猛，其中喜茶连开5店，同时，在推出喜茶GO小程序后，又开设了全新店型HEYTEA GO，通过科技增强购物便捷体验，主要布局社区商业。奈雪的茶新增8家门店，且其产品线呈现一定的差异，迎合消费者猎奇心理；为体现差异化，奈雪的茶推出Bla Bla Bar, 在第四季度首进西安市场。
消费主力趋向千禧一代、Z世代消费者，升级类品牌需求持续上扬。其中化妆品牌表现活跃，积极在购物中心开设独立门店。2019年，大融城形成美妆广场区域， Nars在大悦城开出西安首店；生活类零售需求增长显著，图书、玩具等品类需求持续升温。西西弗书店连扩四店，上海三联书店首次入驻西安，亮相中大国际。乐高授权专卖店西安首店亮相王府井百货后，随即又新开三家门店。同时，Miniso、九木杂物社等杂货类零售品牌在年底扩张趋势凸显。
体验类需求持续扩张，宠物类、健康类品牌凸显。宠物经济迅速蔓延，2019年录得ZKK Pets、喵小姐的猫首进西安并快速拓店；同时，由于现代人对健康的重视，养生类体验馆、运动馆等新增需求上升。从供应端来看，截至2019年末，零售物业市场受供应放量影响，竞争加剧致使需求有所放缓，全市零售物业平均空置率升至4.7%，同比增长1.2个百分点。购物中心首层零售平均租金报284.0元/平方米/月，可比项目租金同比上升3.2%。
存量竞争激发核心商圈迭代更新，西安迈向国际消费中心城市。根据西安今年发布的《西安国际消费中心城市创建实施方案》，从2019年起，西安将创建“一中心一街区”引领，“多区域多热点”支撑的国际消费城市时尚矩阵。优质项目不断布局区域商圈，吸引了众多品牌的入驻，促进区域级商圈逐渐趋向成熟。据仲量联行数据显示，2019年非核心商圈新租赁成交国际品牌占比超越核心商圈达18.2%。与此同时，面临区域商圈向城市级商业中心转型的城市发展方向，钟楼商圈面临大洗牌，部分百货退出核心商圈，而部分项目则选则持续迭代响应“中优”发展战略，建设为钟楼国际消费中心。其中，吸引高能级国际品牌的西北或国内首店入驻成为提档升级第一步：Chanel西北首店进驻SKP，Heron Preston 国内首店选址中大国际，持续提升钟楼商圈消费辐射力，打造国际化消费体验。同时，项目持续优化业态配比、重塑特色定位，以满足消费者多元消费需求。继SKP进驻钟楼商圈，其周边同等定位项目面临优质客群流失，奢侈品牌撤出等挑战，吸引升级类业态、转变自身定位成为其新发展方向。其中，生活类、体验类及餐饮类的优质品牌的引入成为其迭代举措，潮流化、品质化等概念成为其优化方向。

创新驱动零售物业新形态，城市更新激发消费新动能。西安旅游资源丰富，2019年上半年共接待海内外游客1.39亿人，同比增长21.89%。旅游客群带动本地消费市场繁荣，重塑商业格局。历史人文资源赋予西安商业全新开发思维，以大华1935为代表的城市更新范本，将更多历史与城市记忆的元素融入现代商业，消费场所焕新迭代，激发西安消费动能。
西安古城重塑城市IP，线上线下双轮驱动引流蓄客。据仲量联行数据监测，2018年西安人均优质零售面积同比增涨20%。2019年四大线下引流法宝被众多零售物业运用，分别为通过明星效应导流、首店经济吸引消费者、网红餐饮引入年轻消费力、以及IP展连接消费者情感。与此同时，数字化创新成为实体零售引流新突破。微信公众号、微博营销号的开设成为各大零售物业线上宣传自身活动的方式，伴随着抖音、大众点评等社交平台广泛使用，各类新媒体传播途径成为实体零售引客新方式。品牌方面，线上线下布局更为直观——线上宣传、线上布局，加之线下门店体验性的优化，线上线下的结合已成为品牌提升自身客群的双引擎。例如，唯品会开设线下店布局各大商圈，始于电商的完美日记在西安布局其线下店。线下店的布局不仅拓展了品牌自身的客源渠道，同时增强了品牌体验性，提升品牌影响力。

未来展望

未来三年，西安零售物业市场仍将迎来大量新增供应。伴随城市外扩，商业开发将继续下沉至产业与居民密集的高新及城北等新兴区域。优质零售布局区域商圈将持续走向成熟，市场竞争也不断升级，未来核心商圈的老旧物业将进入调整升级周期，以满足西安打造国际化消费城市的发展要求。

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“2019年，‘三个经济’的发展助力西安打造内陆开放平台新高地，展现出强大的‘西引力’。科技互联网企业支撑经济发展，TMT行业成为西安办公楼市场核心需求。零售物业市场两条腿走路，城市更新迸发新活力，西安核心区域进入存量时代；与此同时，城市加速向外扩张，商业地产开发继续下沉。未来，我们相信西安商业地产市场的强大潜力将获得更多投资者青睐，资本市场也将随市场基本面保持活力。”

关于仲量联行

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新；不断创造机遇，打造理想空间，实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而，为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2019年9月30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过93,000人, 2018财政年度收入达163亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com。