新经济新活力，西安办公需求显著回升

2019年10月9日，西安 — 2019年第三季度，TMT、服务、金融仍为西安甲级办公楼市场需求主要来源。受互联网企业下沉至二线城市影响，新设立的互联网企业主导市场需求。虽本季度市场仍有新增供应入市，但强劲需求促使市场空置率仅录得小幅上升。随着办公楼市场成熟度提升，整体市场产业格局愈加明显。双创氛围的浓厚或为办公楼市场带来新的需求增长点。

仲量联行西安总经理佟恩表示：“2019年西安市场新经济、高技术产业投资增速突出，推动产业转型，为西安经济发展带来新活力，也为办公楼市场带来新亮点。随着西安办公楼市场产业格局逐渐清晰，‘一核心多中心’的市场格局或将影响市场办公购买及租赁需求导向。”

第三季度西安办公楼市场研读

2019年第三季度，西安办公楼市场新增供应9.5万平方米，新增供应均来自甲级办公楼市场。高新北子市场的高新 New World及城北子市场的西北国金中心A座的入市推动甲级办公楼市场总体量上升至174万平方米。需求方面，上半年甲级办公楼市场平均租金的持续下探及可租赁面积的增加在一定程度上带动企业升级需求的加速释放，本季从乙级办公楼搬入甲级办公楼的升级需求表现强劲。与此同时，线上教育机构持续进驻西安市场，推动新成立类型的租户成交占比上升至44.9%，本年度首次超过升级需求占比。行业方面，季内互联网企业是大面积租赁需求的主要推动力，专业服务业的升级需求及金融行业的扩租需求同样表现突出。活跃的市场需求推动甲级办公楼市场净吸纳量升至5.3万平方米，环比上升241.0%，同比上升11.9%。在新增供应体量较小及强劲需求影响下，第三季度甲级办公楼市场平均空置率微升至40.8%，较上个季度上升0.2个百分点。租金方面，受需求反弹影响，本季度大部分自持业主对租金下滑的预期有所改善，虽部分业主仍以降租方式吸引租户加速去化，但整体市场租金降幅有所放缓。甲级办公楼平均租金至季末环比下降1.1%，至103.8元 /平方米/月。

市场洞察1 — 互联网企业持续进驻，成为西安办公楼需求短期主要支撑

随着西安市场产业结构的持续优化，新技术、新经济、新业态的快速发展促使西安办公楼市场的需求结构发生转变。受惠于政府对高科技类行业的大力投资，西安高科技类产业的活跃度得到持续提升。TMT租户在甲级办公楼中的需求出现显著增长。新增需求占比同比上升29%上升至本季度的35%。其中，如核桃编程、猿题库、作业帮等线上教育企业对甲级办公楼的新增需求的突增主导了TMT租户需求增长。高质量人才的聚集及较宽松的政策环境则成为该行业的关注热点。西安凭借丰富的教育资源及人力成本优势，吸引更多线上教育企业进驻，部分从沿海地区内迁西安。受资本推动，此类租户承租能力较强，倾向品质较高的甲级办公楼。线上教育机构由于需雇佣教育师资力量在线授课，更青睐交通便利、商业氛围成熟的区域。季内，新增需求均来自中晶科技广场、西安国寿金融中心等优质办公楼宇，高新北区域持续受关注。此类租户承租面积大，77%租赁面积超过1,000平方米，已成为甲级办公楼需求的主要支撑。

市场洞察2 — 产业聚集效应凸显，办公楼市场产业格局初显

近年，西安办公楼市场以产业聚拢为导向的发展特征逐步显现，加持办公楼热点区域发展。目前，西安办公楼市场正逐渐形成“一核心多中心”的市场格局。

• “商务核心区”：高新区办公楼集群以总部经济为载体，以金融业、高新技术产业为主导的的核心商务区已然形成。楼宇经济及区域竞争力日益增强。当前，高新区因其拥有全市超过50%的办公楼存量及未来超过一千万平方米的新增供应成为办公楼密度最大的核心商务区。平均每季都有超过60%的新增需求来自该区域。同时，全市有超过52%的金融产业落户高新区，高新区的TMT产业的占比更是高达82%。此外，市场频现金融业及高新技术产业相关企业向该区域的迁移，产业集群效应凸显。
• “产业新兴中心”：而以工业产业为主导的城北片区近年来对房地产建筑业、制造业及能源行业的吸引力日趋明显，相关企业的新增需求不断增加，正在逐渐发展成为新的产业聚集中心。如本季度，超过45%的房地产建筑及能源业的新增需求来自城北片区。
• “文化产业中心”：新曲江片区则因其文化产业导入政策及华商报、新华出版社等媒体总部的落户而成为文体娱乐类产业的聚集中心。

未来，随着高新区 “一心双轴四片”发展空间的提出，以政策为支持，产业导向明显的“一心”——中央创新区将成为高新区新核心。随之带来的产业迁移及聚集或将使西安办公楼市场形成多核心格局。

市场洞察3 — 产业办公及众创空间反哺商业办公楼，或成为新的需求增长点

虽然，西安产业园区因其与商业办公楼拥有高度相似的租户结构，加之租金及政策补贴优势，在过去数年长期分流商业办公市场需求。但是，随着产业园新增供应的局限及现有产业园可租赁面积有限，加之物业老旧，部分对办公空间有升级需求的租户开始外溢至商业办公楼市场。与此同时，甲级办公楼持续下探的租金为部分产业园区内租金敏感度较高的企业提供了升级契机。2019年，市场录得一批由产业园升级至甲级办公楼的成交案例。此外，自国家推进“双创”以来，西安在创业创新氛围营造、政策扶植等方面持续发力，建成数个科技企业孵化器、众创空间，并累计孵化众多企业。多数孵化器众创空间虽有政策补贴，但孵化成功的企业在补贴结束后大多选择迁至商业办公楼宇。品质较高、性价比优的商务楼宇则备受青睐，部分企业甚至以购置的方式获取办公面积。因此，产业园及众创空间、孵化器中的小型创业型企业未来或将成为办公楼需求新的增长点。

未来展望

展望未来，宏观经济环境的不确定因素仍将影响西安办公楼市场需求，办公楼租金仍将下滑。但第四季度新增供应有限，需求有望带动空置率短期内回落。三季度需求回升改善部分业主租金预期，市场租金降幅有望放缓。此外，二级租赁市场方面，虽因西安初创氛围的浓厚及各类创业优惠政策加持，二级市场整体去化率已接近70%，但一级租赁市场空置率较高同样影响二级租赁市场运营商的扩张意愿，预计短期内联合办公品牌在西安的扩张步伐将有所放缓。

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