武汉办公楼市场逐步回稳，服务业态需求提振优质零售物业市场活力

2022年10月18日，武汉——2022年第三季度，武汉优质办公楼市场需求较为稳定，第三方办公运营、跨行业集团及政府平台企业逆势活跃；相较于上半年，甲级办公楼租金降幅收窄，逐步走向平稳。优质零售物业市场方面，本季度租赁市场活跃度有所降低，但武汉的社会消费品零售总额表现持续向好，市场需求稳步复苏，下季度将迎来新项目集中入市，市场竞争将进一步加剧马太效应。

仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“截止至9月底，武汉优质办公楼市场迎来供应小高峰，空置率逐步攀升，但是从前三个季度武汉的经济发展来看，整体呈稳中向好的趋势，韧性持续彰显，武汉优质办公楼的市场的吸纳量需求相对稳健。” 

优质办公楼

2022年第三季度武汉优质办公楼市场的新增供应依然处于高位，短期内市场仍面临供需压力。截止至9月底，本季度共计录得6个项目入市，其中2栋甲级供应集中分布在武昌区，有利于缩小汉口和武昌之间优质甲级办公楼市场的存量差距。第三季度，全市新增供应约为31.3万平方米，甲级新增供应15.8万平方米。武汉优质办公楼总体量达到782.1万平方米，其中甲级办公楼总体量为269.2万平方米。

第三方办公运营需求活跃，跨行业集团及政府平台需求稳健。第三季度武汉优质办公楼存量市场活跃度有所降低，但是新入市项目因业主自用和第三方办公运营的入驻有效提升了出租率，从而进一步支撑市场需求。从成交来看，近几年由于市场持续受到供需压力以及疫情的影响，业主和租户对于第三方办公的接受度明显提升，市场监测到多个联合办公品牌扩张的速度和扩张的面积都在显著提升；此外，受益于自用楼以及政策导向影响，跨行业集团及政府平台相关需求本季度表现较为亮眼，尤其是在中南中北路和光谷东板块都有录得大面积成交。受到部分大型科技企业开始调整核心业务的影响，第三季度科技互联网企业仅占甲级办公市场整体成交的12%，但在政策的推动加之总部企业和高性价比项目的集聚氛围下，光谷中心城片区的办公楼市场开始进入快速发展期，区域今年吸引了较多的科技互联网企业入驻，同时金融业以及服务业企业的入驻率也正在稳步提升。

第三季度武汉优质办公楼市场租金降幅有所收窄,空置率小幅上涨。和上半年相比，第三季度武汉的办公楼市场租金水平逐步恢复平稳，降幅放缓，同时空置率的涨幅有所下降。租金方面，整体净有效租金环比下降0.9%至77.4元每平方米每月，其中甲级净有效租金环比下降2.0%至93.0元每平方米每月。本季度除了供应较集中的汉口区域甲级市场租金持续承压，同时科技企业较聚集的光谷板块也首次出现租金小幅下行；乙级办公楼市场租金走势较为平稳，环比下降0.1%至69.0元每平方米每月。空置率方面，全市空置率环比上升1个百分点至39.4%，其中甲级和乙级办公楼市场空置率均上涨1个百分点，至34.7%和41.9%。全市吸纳量为11.4万平方米，其中甲级办公楼为7.5万平方米。

优质办公楼市场展望：2022年前三季度新增供应已超过100万方，创历史新高，在宏观经济基本面和供需的双重压力下，短期内武汉优质办公楼市场持续承压，尤其是在供应最为集中的汉口。 2022年第四季度市场供应依然处于高位，预计年底会有51万平方米的新增供应入市。2022年之后，供应将会倾斜到武昌，暂缓汉口的压力。从市场需求来看，今年武汉的碳交易中心和武汉超算中心都会相继投入使用；与此同时，武汉将建设成为继北京、上海、粤港澳大湾区国际科创中心和成渝区域科创中心之后的第五个具有全国影响力的科技创新中心，这将有效带动产业升级。

仲量联行武汉商业地产部总监刘宁表示：“下半年受到供应影响，武汉甲级办公楼市场空置率预计会小幅上升，租金持续承压，但今年以来，全市经济持续全面稳定恢复，从需求来看，第三方办公运营、科技互联网行业以及跨行业集团及政府平台需求呈现逆势活跃的趋势，将有效支撑市场需求。”预计2022年第四季度受益于稳经济各项政策的进一步落地以及国企的带动作用，武汉优质办公楼市场有望逐步恢复到回稳态势。

优质零售物业

第三季度录得两个新项目开业，销品茂闭店升级改造。武汉市受到疫情和施工进度等因素影响，部分项目推迟到年底开业，第三季度仅两个商业街入市，其中位于核心商圈的武汉国金天地街区Yue街于九月底开业，该项目定位为年轻客群的娱乐社交型消费场景，主要引入餐饮酒吧、KTV及美容美发馆等业态，将与后期入市的购物中心共同组成“mall+block”形式的多元综合体。同时，开业17年的武汉销品茂购物中心正式闭店进行升级改造。截至三季度末，市场总体量回落至802.0万平方米，环比下降1.1%，全市优质零售业市场净新增供应量为负9.3万方。

市场租赁势头放缓，服务业态需求持续释放。本季度美容美发以及运动健身类业态品牌的拓店势头明显，顺应了后疫情时代下人们愿意为提升生活品质而买单的消费趋势。本季度多家美容美发品牌进入各大购物中心，传统的美业商业随着“颜值经济”的兴起逐渐显现出强韧的增长态势。健身业态方面，本季度购物中心内除了常规健身房外，还进驻了多家普拉提、台球、舞蹈、乒乓、高尔夫等多样化的运动业态，进一步丰富消费者的体验。餐饮业态方面，中式正餐类最受青睐，小吃快餐类扩店趋势较为明显。Noworry、四鹊等本地咖啡品牌与外资咖啡巨头正共同抢占咖啡市场；tea’stone、鹤季等主打“茶饮+社交+零售”的创新型中式茶饮品牌正迅速崛起，深受年轻客群的欢迎。而本季度时尚零售类的赛道略显低迷，百家好旗下品牌以及Adidas、Nike等国外运动品牌正逐步收缩实体门店。但与此同时，新晋韩国潮流品牌及户外运动服饰成为了两股最新的潮流，被购物中心争相引进。Nerdy、Chuu等韩国潮牌近几个月持续开店，on昂跑、Burton等专业户外品牌首次落地武汉。Maxmara以及意大利奢侈品集团OTB旗下三大品牌Marni、Jil Sander、Maison Margiela 集中亮相万象城一层，标志着奢侈品牌在武汉市场的加速布局。此外，本季度观察到多家大型超市退租。由于电商平台、社区小型生鲜门店、仓储会员超市等新零售模式的兴起，传统大卖场超市的辐射能力、客流吸引能力都被分流减弱，因此部分商超开始进行战略调整。

整体租金表现平稳，空置率小幅攀升。第三季度全市优质零售物业首层净有效租金下调至385.6元每平方米每月，环比微降0.1个百分点，租金整体走势较为平稳。运营成熟的头部项目租金水平保持韧性，而前期经营承压的购物中心由于受到疫情和外部市场压力的持续影响，会提供更加优惠的租金和免租政策以稳定租户。空置率方面，由于本季度销品茂闭店升级，全市优质零售业的净吸纳量为负14.0万平方米，空置率小幅上升0.7个百分点至12.3%。从板块来看，青年路商圈、王家湾商圈以及江岸永清商圈的整体运营情况相对较好，空置率均小幅下调。而光谷板块受到新项目开业的影响以及多个即将入市的商场开启预租招商所带来的竞争压力，出现了空置率小幅上升的现象。

2022年优质零售物业市场展望：第四季度预计将有8个优质零售项目合计110万平方米入市，其中一半项目位于洪山区白沙洲、汉阳区四新等非核心商圈，推动零售物业向近郊区域的进一步下沉，城市的商业格局将更加均衡，此外，华中体量最大的武商梦时代广场也将在第四季度入市。在集中供应所带来的激烈的市场竞争下，全市空置率预计将小幅上扬，整体租金也将面临短暂下行的压力。

得益于有序精准的常态化疫情防控政策，武汉1-8月社会消费品零售总额4195.9亿元，同比增加4.7%，这有助于零售商和消费者的信心恢复。同时，湖北省政府于八月印发《关于进一步激发市场活力稳住经济增长的若干措施》，其中明确提出“支持首店首发经济”，通过给予奖励和补助来鼓励企业在鄂新开设国内外知名品牌的首店、旗舰店和新业态店，以及加大汽车促消费力度、发放购车补贴等优惠以鼓励消费，预计将有效带动市场租赁需求的复苏。仲量联行预计，下半年武汉零售市场将有望迎来更多的首发商店和更丰富的零售业态，有助于核心商业项目的品牌结构调整升级，同时各类汽车品牌尤其是新能源车企将继续在优质的购物中心积极布局。

 注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。

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