天津甲级办公楼净吸纳量创五年来历史新高；新增购物中心定位明确满足多样化需求

2018年1月11日，天津 ——"尽管2017年依然有新项目入市，但天津办公楼市场需求稳定，办公空间持续被吸纳，业主的担忧情绪得以缓解，"仲量联行天津分公司董事总经理何迈可表示。2017年第四季度，在零售物业市场，仁恒海河广场四期项目开业，对老城厢板块现有零售项目带来更大压力。物流市场的租赁需求回升，推动市场空置率大幅走低。部分新建住宅项目开始预售，不过，高端住宅市场依然保持平稳。政府限购政策继续成为高端住宅销量较低以及售价低迷的主要原因。

2017年，天津甲级办公楼的净吸纳量累计达12.5万平方米，创下过去五年来的历史新高；天津办公楼市场的总净吸纳量达到18.9万平方米。由于新增供应量仅为2016年的1/3，2017年总吸纳量同比下降34.8%。办公楼市场需求主要来自于国内金融企业，尤其是非银行金融机构和保险公司。例如，平安保险在2016年第四季度竣工的甲级办公楼项目仁恒海河广场中租赁了约7,000平方米的办公空间。太平保险在大悦城租赁的面积达到5,000平方米。继金融企业之后，专业服务公司的租赁需求也非常强劲，占年度总成交量的15.0%。

2017年第四季度，随着甲级办公楼项目天津远洋国际中心的竣工，整个市场新增供应约5.3万平方米。2017年全年，共有两栋甲级办公楼项目入市，新增供应量达到14.7万平方米。由此，甲级办公楼市场总存量增至约97.1万平方米，同比上涨18%。鉴于2017年下半年市场对新建甲级办公楼项目的需求强劲，2017年第四季度末天津甲级办公楼市场空置率同比下降4个百分点，降至48.3%。2017年全年仅有一栋乙级办公楼项目进入市场，新增空间大约为40,000平方米。鉴于乙级办公楼项目新增供应量有限，加之许多新建优质乙级办公楼项目净吸纳量强劲，2017年全年乙级办公楼市场空置率同比下降1.5个百分点，降至31.8%。

2017年底，天津办公楼市场净有效租金持续走低，同比下降2.0%，为92元/平方米/月。甲级办公楼租金同比下降1.5%，降至103元/平方米/月。由于甲级办公楼市场空置率持续偏高，业主不断调低租金预期，以便吸引更多的租户。乙级办公楼租金同比下降2.3%至87元/平方米/月。

2018年展望：预计有十个办公楼项目竣工，新增供应量约77万平方米，市场存量将增至360万平方米，市场空置率将达43.0%。由于政府对冬季商业施工的限制，原定于2018年上半年竣工的部分项目将推迟至2018年下半年。"许多新建项目将位于传统板块以外的地区。例如，位于新八大里地区的首个新建项目双迎大厦，将为那些寻求在传统商业区以外地区对其办公空间进行升级改造的租户提供更多的选择，"仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然表示。

2017年第四季度，在市场需求强劲的带动下，天津物流市场年净吸纳量累计达262,000平方米，同比下降36.0%。主要由于2017年前三个季度非保税物流市场新租赁需求放缓。2017年，电商和第三方物流企业仍然表现最为活跃，其次是零售商。其中，一家国内电商巨头旗下的物流公司在第四季度共租赁了面积达12万平方米的物流空间。此外，一家国内纸业零售商在武清区扩租了一处面积约50,000平方米的物流空间。近来，北京市政府加快了拆迁违法建筑的步伐。不过，由于物流市场空置率低、土地供应紧张，北京市可能无法满足物流市场因拆迁导致的搬家需求。因此，寻求北京周边地区，如天津武清区和北辰区的物流空间方面，来自北京的零售商和物流供应商表现尤为活跃。

2017年全年，四个非保税物流项目进入市场，新增面积15.7万平方米，整个非保税物流市场存量达280万平方米，同比上涨5.9%。保税物流市场总存量为75万平方米，市场表现仍然平淡。2017年年底，非保税物流市场空置率同比下降4.8个百分点，降至14.8%。所有2017年进入市场、位于优质地段的新建项目预租率较高，同时来自北京的第三方物流供应商和改迁租户对现有项目的需求强劲，是非保税物流市场空置率下降的主要原因。

2017年第四季度，需求大幅反弹，天津物流市场空置率下降，非保税物流市场净有效租金同比上涨2.3%，至0.93元/平方米/天。

2018年展望：电商、第三方物流和零售商以及北京的溢出需求效应，将成为2018年的市场主要驱动因素。

仲量联行天津分公司工业地产部总监高云鹏指出："2018年，在国内消费持续增长的带动下，电商巨头和零售商将继续在天津设立其市分销中心和地区分销中心。"预计2018年整个天津市将有8个物流开发商推出新仓储空间，累计面积65万平方米，将成为自2016年以来年度新增供应量最高的一年。尽管租赁需求仍将保持强劲，但在大量新增供应的影响下，2018年底市场空置率将同比上涨4.3个百分点，增至19.1%。鉴于天津北部分市场，如武清、北辰和宁河分市场供应趋紧，整个天津工业地产市场租金仍有部分上涨空间。

尽管2017年的零售租赁需求保持坚挺，但由于零售市场新增供应量相比去年有所下降，全年净吸纳量达到39万平方米，同比跌幅仅5.0%。绝大部分的零售租赁需求仍来自于餐饮、儿童业态和服务行业。例如，爆爆大汉堡在和平大悦城租赁了400平方米的店面；番茄田艺术学校在天津富力广场开设了一家面积500平方米的分校；学而思则继续在多家社区购物中心开店。"购物中心的租户组合呈现日益多元化，同时零售项目出现了更多的人文元素。"仲量联行天津分公司零售地产部总监尹伟静表示。2017年，许多购物中心开设了包含咖啡店或手工艺品店的书店，为消费者提供更丰富体验的同时，吸引消费者增加其在商场停留的时间。这些书店包括广州购书中心、简汇空间书店和西西弗书店（Sisyphe Bookstore）等。

2017年，两座新建购物中心和一座原有购物中心的扩张项目进入市场，新增供应30.9万平方米。其中71.0%新增面积位于核心板块，包括位于和平路的天河城和位于老城厢的仁恒海河广场四期。另外一座新增项目——天津环球购物中心位于城区边缘，服务周边居民和上班族的日常购物需求。这三座购物中心均位于现有项目附近，从而使得市场竞争进一步加剧。2017新增零售空间同比下降35.3%，加之市场需求强劲，整个零售市场空置率降至11.6%，环比下降0.7个百分点，同比下降3.2个百分点。

2017年第四季度，在租赁需求强劲的带动下，天津零售地产市场净有效租金达到11.7元/平方米/天，环比上涨0.9%，同比上涨2.6%。由于地段优越、交通便捷和业主积极调整租户组合，位于核心板块的许多购物中心空置率下降，人流量增多，业绩不俗。以上这些都是租金增长的主要驱动因素。此外，包括时装和美妆零售商在内的、承租能力较高的行业租户陆续进驻成熟项目，如天津水游城和天津大悦城，从而带动市场租金的进一步上涨。

2018年展望：预计将有5个新增项目进入市场，包括两座大型购物中心（鲁能城购物中心和天津陆家嘴中心）和另外三座各具特色的社区零售项目。预计未来的租赁需求和新增供应将同步增长，使得市场空置率不断走低。与此同时，由于核心和非核心板块各自的市场竞争日趋激烈，租金将保持低速上涨。

2017年全年天津住宅市场的成交量主要受住宅限购政策影响。政府对非本地居民购买第二套房和本地居民购买第三套房的限制政策在2017年第二季度正式生效，加之部分银行停止提供抵押贷款利率优惠， 2017年全年天津高端住宅成交量降至十年来的最低点，同比下跌65.4%。2017年第四季度，天津高端住宅市场的销售量为809套，环比上涨33.3%，但同比暴跌65.4%。

2017年第四季度，高端住宅市场共推出1,540套，环比飙升126.5%，但同比下降22.4%。其中显著项目包括位于海河板块的金茂府和金地集团在水上公园板块开发的金地平山印。金茂府项目景观独特，又与地铁线相连，交通条件非常便捷。此次金茂府共发售276套，均价高达51,880元/平方米。整个天津高端住宅市场在2017年底的存量同比上涨11.8%。

2017年底，尽管住房限购政策依旧延续，在新增供应有限及市场存量紧张的影响下，天津高端住宅市场售价同比攀升7.6%。

2018年展望：预计2018年住房政策仍将收紧，从而有助于整个市场的售价和销量保持平稳。 "不过，土地拍卖市场的火爆表明开发商对在天津投资仍然充满信心，其主要原因在于本地居民的住房改善需求仍将保持强劲，" 仲量联行天津研究部负责人蔡蕾指出。住房租赁市场预计将受到政府的支持，但其影响程度到底有多大，仍有待长时间的观察。

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在大中华区，仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工，所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”，连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​