青岛办公楼市场近十年首次出现季度需求量负增长，零售地产市场承压加剧，全年租金上涨乏力
仲量联行2020年第一季度青岛房地产市场回顾
2020年4月15日，青岛——“办公楼市场供应端受疫情影响有限，需求端短期受挫明显，成交下滑集中兑现，市场租金未现大幅波动。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。零售地产市场承压加剧，全年租金上涨乏力，预计下半年市场需求或将缓慢回升；疫情之下购房需求受到明显抑制，商品住宅成交量大幅下降。
办公楼市场
市场供应端受疫情影响有限，本季度少量新增供应入市。全市整体办公楼市场存量为474万平方米，较去年新增12.8万平方米。虽然疫情导致部分地产项目开发短期延误，但由于2020年即将交付的新增供应体量中42%的项目已基本完成建设施工，青岛办公市场整体开发节奏所受影响有限。本季度位于崂山区上实中心园区的4号楼正式交付使用，该项目以光大理财公司为主力租户，成为金家岭金融区又一优质办公载体，助力青岛向以财富管理为主题的国家级金融综合改革试验区稳步发展。
市场需求端短期受挫明显，成交下滑集中兑现。从短期来看，新冠疫情直接影响业主自有获客渠道，并导致依靠线下门店经营的中介获客渠道的关闭，使租户减少甚至取消看房或者搬迁的计划。同时，部分楼宇出现少量企业退租现象，影响整体市场需求去化表现。本季度，全市办公市场净吸纳量约为负1,700平方米，近十年来首次出现季度市场需求量的负增长，远低于历史同期水平。但一季度末，随着经济活动的逐渐恢复，办公租赁市场问询量及交易量已出现小幅回升趋势。从长期来看，作为山东半岛区域中心城市以及“一带一路”国际合作新平台，青岛的发展机遇依然看好，并将吸引都市圈内高素质人才的流入和聚集，优化劳动力的行业和空间配置，给商业地产发展带来活跃的市场机会。
本季度市场租金未现大幅波动，全年预期或将进一步下调。本季度整体市场平均有效租金为84元/平方米/月，环比小幅下降0.4%，同比下降4.7%；甲级市场平均有效租金为119元/平方米/月，环比同样下降0.4%，同比下降4.4%。由于一季度市场成交量的骤减，加之市场不确定因素增多，多数业主保持观望态度，暂无调整租金策略的计划。但从全年租金预期来看，因市场成交疲软带来业主方风险担忧情绪的上升，全年租金预期表现或将进一步下调。
新租需求预计受到显著抑制，对楼宇健康管理意识的提升或将带动升级需求。本次疫情对已经处于调整期的青岛办公市场带来了阶段性的负面冲击。由于面临较大下行压力的经济转型期，市场多方对于今年办公市场整体需求增速做了相当保守的预期，疫情带来的搬迁意愿延迟将使新租需求受到进一步抑制。后期在整体租金上涨动力不足的情况下，随着人们对物业管理及楼宇健康管理要求的提升，预计办公升级需求或将增加。
零售地产市场
青岛零售地产市场暂无新增供应。截至季度末，全市优质零售物业市场存量为433.6万平方米，暂无新项目交付入市。疫情对市场供应端影响短暂，预计2020年仍将有约15万平米新增供应交付，主要位于高新区及西海岸等郊区商业市场。
疫情使零售市场承压加剧。一季度全市优质零售物业市场空置率为8.8%，在无新增供应的情况下，环比上升0.3个百分点。部分娱乐、餐饮、儿童业态出现退租情况，另有一些疫情之前签约的新晋品牌未能如期开业，不同业态及品牌的扩张意愿均受到抑制，整体市场承压加剧。
市场租金保持稳定，全年租金上涨乏力。虽然疫情期间，不同商场均提出了周期不等的租金减免政策，但市场化租金水平并未出现明显下降。本季度全市优质零售物业市场整体平均租金为251元/平方米/月，同比微幅上涨1.4%，环比与上季度基本持平。预计疫情对市场需求扩张带来的负面影响将使得后期租金上涨乏力，全年租金预期或将下调。
市场需求或将缓慢回升，郊区商业带动市场稳定发展。疫情防控的严峻形势下，零售市场需求预计在上半年仍将处于抑制状态，下半年将逐渐回暖。今年即将入市的郊区商业项目将带动零售地产市场稳定发展。
住宅市场
购房需求明显抑制，商品住宅成交量大幅下降。本季度全市商品住宅成交量约为1.6万套，环比下降54.8%，同比下降27.8%。虽然一季度为传统的购房淡季，但疫情给市场带来一些不确定因素，使得购房意愿有所延迟，对改善性需求影响较大，对刚性购房需求影响相对有限。
一手商品住宅成交均价小幅下降，全年预期保持稳定。本季度全市商品住宅成交均价约为12,994元/平方米，环比下降4.0%，同比下降0.8%。受一季度成交量下滑的影响，预计短期内开发商以价换量意愿较强，上半年市场均价仍将受到较大的下行压力。但随着下半年各项经济社会活动的逐渐恢复，以及市场成交量的相应回升，预计全年价格保持稳定。
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