区位+政策+运营，新环境下产业园的投管逻辑梳理

产业园区的发展十分依赖于政府支持所形成的外生驱动，包括在土地利用、财政补贴、招商体系、服务平台等多维度形成切实有效的政策体系，有助于园区快速成熟。

据仲量联行调研显示，产业园区板块中最受关注的政策支持毋庸置疑是政府提供的直接财政支持。88%的投资人最为关注政府直接对企业进行减税或提供补贴等财政支持，其次受关注的是政府在产业引导措施上的落实，引导、参与合作投资。

其中，财政支持的主要目的是形成宽松的投资环境，吸引企业与资金流入。全国各地的财政支持主要包括税收优惠、房租补贴、入驻奖励、无偿拨款以及贴息贷款等。同时也有财政安排专项资金给予支持。例如，在北京部分科技园区，高新技术企业可享受政府技术创新资金、风险投资公司和担保资金的支持。

而产业引导措施的主要目的是形成完善的生态圈，促进产业链不同环节不同规模的企业良性互动，共生共赢。生态圈的搭建需要在前期有明确的建设规划及引入机制的搭建。以深圳为例，深圳今年发布了“20+8”产业政策，围绕以先进制造业为主体的20个战略性新兴产业和8大未来产业，对深圳市先进制造业的发展布局提出清晰的定位，政策在产业引导措施及财政奖励上的明确，也吸引了大批关注大湾区产业园区市场的投资人将目光放向深圳的相关产业园。

此外，招商运营的政策支持是为了更有效更健康的实现产业集聚。通过发挥政府影响，在招商时序、企业筛选、投融资模式、定制化方案、服务平台等角度全面落实园区的发展目标。

运营能力一方面体现在初期产业定位及后期把控。全国各个城市的产业基础和结构不同，当地实际引导、重点发展的产业也不同。产业园区项目的运营前期定位方案中，需结合当地产业布局和自身条件，设置某一或多个细分产业定位，规划主要租户结构，以最终形成区域化产业聚集效应。

另一方面，产业园区为产业提供针对性服务的能力和价值逐渐凸显。在产业园区规模渐大、越来越多玩家进入该市场以后，园区的长期运营能力成了关键。近年，园区的运营已不再是提供制式服务就可以满足的，而是要能为园区产业提供针对性的服务。以产业为圆心，园区围绕其提供增值服务。例如，生命科学产业园区为医疗企业协调沟通药物认证、提供中试平台、共享实验室及设备等。依据园区产业的发展路径和痛点，搭建自身的服务体系，才能针对性的满足入驻企业的发展需求，使园区能够塑造出自身的运营优势及核心竞争力。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“在过去1至2年间，科技、电商以及生命科学行业的高速发展，大幅刺激了产业园的市场需求，生命科学产业园甚至至今仍为全国商业地产市场上最火的议题之一。受益于国家层面经济转型和发展新兴产业的战略规划，投资人对中国产业园区市场的热情不断上升，这将助推产业园区开启走向主流投资物业类型的道路。REITs的发展将引导更明确有效的未来退出路径，产业园区市场将吸引更多社会资本的投入，迎来进一步发展升级。”

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