首店经济提升沈阳零售物业活力；高端住宅需求升温，去化周期降至新低

2019年10月16日，沈阳——第三季度，沈阳优质办公楼市场新增供应持续，整体租金承压；优质零售物业市场，运营管理出色的项目持续受到零售商青睐，支撑市场租金平稳增长；工业物流市场无新项目入市，推动空置率小幅下降；高端住宅市场需求保持活跃，存量吸纳速度进一步加快。“在沈阳市产城融合发展机遇下，楼宇经济正聚合发力。”仲量联行沈阳分公司总经理王静表示，“下半年，沈阳市各行政区多个重大项目集中复工或开工，涉及现代物流、科创文旅等重点产业，涵盖写字楼、零售商业及住宅配套项目。项目释放的新增需求将有利于提振区域商圈活力，助力沈阳房地产市场稳定发展。”

办公楼

保险业及科技类企业需求表现突出。本季度，市场新增需求减弱，净吸纳量录得3.8万平方米，环比下降20%。保险业及科技类企业仍保持一定的扩张意愿，且出现1000平方米以上的大面积搬迁需求。充足的高品质供应促进部分租户积极寻找迁往租金较低的甲级办公楼的机会，推动甲级办公楼市场净吸纳量环比增长95.4%。

两个项目竣工于太原街商圈。第三季度，沈阳办公楼市场迎来两个甲级办公楼项目入市，分别为位于太原街商圈的沈阳新世界商业中心和上实城开中心，为市场带来12.9万平方米新增供应。新入市项目空置水平较高，导致全市整体空置率上升至32.8%，环比上升1.5个百分点。其中，甲级办公楼市场在新增供应的推动下，空置率环比上升5.6个百分点至37.5%。

市场整体租金持续承压。为提高出租率，新近项目选择以低价策略入市，而建成年较早的项目则面临更大的竞争压力，降低租金以挽留租户的意愿上升。第三季度，沈阳优质办公楼市场整体租金录得66元/平方米/月，环比下降0.2%。其中，甲级办公楼市场平均租金环比下降2.5%至83元/平方米/月。相比较，位于中金廊的嘉里中心因出租率提升，租金呈现上涨趋势。

市场供求不平衡将持续对租金造成压力。未来12个月，沈阳办公楼市场供应将继续处于高位，且主要集中在中金廊和CBD区域。预计短期内，需求的增加无法满足市场供应，市场空置率或将继续上行。未来，项目之间的竞争将更加激烈，业主降价续租的可能性增加，租金仍将承压。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示：“面对持续的新增供应和低迷的新增需求，预计沈阳办公楼市场供求不平衡的现象短期内难有根本性转变，市场整体租金上行的概率较低。新竣工项目凭借较高品质和较低的租金水平，预计将持续吸引搬迁类需求。期望升级办公环境和降低租赁成本的企业将持续寻求搬迁机会，推动市场发展。”

零售物业

本季度市场需求整体保持平稳。第三季度，沈阳优质零售市场净吸纳量录得7.4万平方米，较去年同期有所收缩。餐饮业态仍为市场需求的主要来源。网红茶饮品牌喜茶同开两店，其中大悦城店是东北首家喜茶热麦店。连锁餐饮品牌，郭大侠春饼、椒爱进驻市府恒隆广场。服饰及美妆类品牌表现活跃，Canada Goose中国大陆第二家门店在万象城开业，Tom Ford东北首店入驻中兴沈阳商业大厦，Foss、DVF、CHANEL积极开设门店。

本季度无新增供应入市，全市空置率持续下降。本季度仍未录得优质零售项目开业，全市整体空置率继续下行至15.8%，环比下降2.4个百分点。为适应市场竞争，项目积极重新装修、调整租户组合，中街·盛京龙城文化休闲广场和萃兮华都项目在本季度进行停业升级。截至第三季度末，沈阳市场总体量录得570万平方米。

市场租金两极分化趋势加剧。市场竞争加剧，项目租金表现的差异日益明显。租户流失、空置率上升的项目对租金增长持保守态度。在经营良好的购物中心项目支撑下，市场平均租金环比增长1.4%，录得245元/平方米/月。

2019年沈阳优质零售商业市场新增供应将集中在第四季度，预计新增共计20万平方米。由于新项目预租情况较为乐观，且市场需求保持稳定，预计年底全市空置率仍将保持下降趋势。餐饮业态仍为租赁需求的主力来源，茶饮和连锁品牌餐饮店将不断扩张，以满足消费者强劲的休闲餐饮需求。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示：“租金增长仍将由表现良好的项目推动。核心商圈的优质项目将持续吸纳新兴品牌的租赁需求；另一方面，得益于充足的客流量以及不断完善的基础设施建设，区域型购物中心对零售商依然保持较高吸引力。”

工业物流市场

总体需求放缓，第三方物流需求则保持平稳。第三季度，市场租赁需求趋于温和，电商及第三方物流企业仍然是主要的需求来源。随着年终购物季的临近，短期租赁需求开始升温，推动本季度净吸纳量继续走高，录得5.4万平方米。

新增供应暂缓，空置率小幅下降。本季度，沈阳高标准物流市场无项目竣工，市场总存量保持在245万平方米。于洪区上半年新交付的项目吸纳缓慢，空置率处于高位。浑南区吸纳表现良好，推动全市空置率环比下降2.2个百分点至22.5%。

市场租金保持稳定。由于需求放缓，业主对于市场持谨慎态度，现有项目租金均保持稳定，基本与上季度持平。因此，全市高标准仓储市场整体租金保持平稳，录得0.76元/平方米/天。

受新增供应影响，全市空置率预计出现明显上升。2019年年底前，仍有45.2万平方米新增供应入市，整体空置率将保持高位。部分电商和第三方物流公司或从原租赁仓库搬迁至自建仓库，预计将进一步抑制沈阳高标准物流市场的需求。市场下行压力加大，租金增长预期将较为缓慢。 “未来一年，持续的高空置环境以及有限的新增需求预计将成为限制吸纳量的主要原因。” 仲量联行沈阳分公司商业地产部董事孙涛表示，“市场持续放量，业主将需要更多时间为其项目寻找租户。”

高端住宅市场

销售量持续上升，市场去化周期降至新低。第三季度，沈阳商品住宅销售面积录得583.31万平方米，同比增长35.7%，环比增长33.7%。需求持续回暖，且在“金九”得到释放。市场库存去化周期继续下探，截至月末降至12个月，为近一年来最低值。高端住宅市场热度亦持续回升，共录得成交4,338套，环比上涨6%，但较去年同期下降33.8%。

有限的供应和上升的需求推动沈阳住宅价格涨幅持续扩大。第三季度，沈阳整体商品住宅均价基本保持稳定，录得10,036元/平方米。相比之下，由于改善性需求不断增加，高端住宅市场价格则持续上涨，录得14,044元/平方米，环比增长3.7%。

土地成交增多，但成交价格回落。第三季度，沈阳土地市场成交保持活跃，共录得31块住宅用地成交，较去年同期增加18块，环比增加47.6%。尽管成交数量增加，但土地成交均价下降至3546元/平方米，环比降低29.4%，平均溢价率为2019年来最低值，开发商拿地趋于冷静。

预期沈阳高端住宅市场将保持稳定。在调控政策不松绑的情况下，投机性需求将继续被抑制，改善型需求仍将是沈阳高端住宅市场主力购房者。第四季度，开发商在回款诉求的提升下，或将加快推盘速度，市场需求得到进一步释放。持续回暖的市场活跃度或将推动成交价格稳步上涨。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示：“未来一年，沈阳高端住宅市场供不应求的态势将一直延续。核心地块的稀缺以及存量吸纳速度的加快，或将推动改善型需求外溢至沈北、苏家屯等周边板块，沈阳各板块的定位或将重新被定义。”

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