疫情加剧沈阳办公楼、零售市场供需回落；高端住宅市场需求延迟释放，价格整体平稳

2020年4月15日，沈阳——受新冠病毒肺炎疫情影响，一季度沈阳优质办公楼市场供需均出现回落，业主对租金调整多数持观望态度；优质零售物业市场产生显著冲击，业主减免租金，经营压力攀升；工业物流地产市场需求疲软，后市预期继续下调；高端住宅市场出现延迟效应，销售量减少。

“当前环境导致沈阳商办市场寒意十足，但也倒逼市场加速变革。”仲量联行沈阳分公司总经理王静表示，“办公楼宇提升抗风险能力和管理运营能力已成为重要议题，零售市场线上线下加速融合开启全渠道布局。值得一提的是，沈阳市积极推进复产复工，经济活动恢复程度领先全国其他主要城市。此外，政府出台举措支持企业发展、助力消费复苏，也将促进沈阳商业地产市场形势迅速得到改善。”

优质办公楼

疫情期市场表现疲弱，净吸纳量录得负值。经济环境的不确定叠加疫情影响使市场租赁需求进一步疲软。本季度沈阳优质办公楼市场录得0.5万平方米的负净吸纳量。然而，随着企业逐步复工，租赁市场活跃度稍有回升。成本节约引领租赁市场，成本敏感型租户选择缩减租赁面积或搬迁至低成本办公楼。

本季度无新增办公项目入市，全市总体量保持在347万平方米。尽管新增供应放缓，但全市去化速度低于预期，市场整体空置率录得33.4%，环比上扬0.2个百分点。其中，甲级办公楼市场维持在39.1%的空置水平。

需求回落带来租金压力。尽管租赁需求回落在某种程度上削弱了业主方的议价能力，但其观望情绪较重，整体市场租金延续平稳下滑的趋势，录得66元/平方米/月，环比微降0.8%。空置率较高的项目加大力度调整租金预期，以降租、增加免租期等策略挽留已有租户或吸引新租户。其中，甲级办公楼市场平均租金环比下调0.7%至82元/平方米/月。

需求面临更加严峻的考验，市场预期或将继续下调。办公楼市场所受影响预计将在第二季度逐步显现，部分企业搁置租赁决策，市场活跃度预计进一步受挫。仲量联行沈阳及天津分公司商业地产部总监吕蔚然表示：“在经济不确定性的影响下，部分企业或将有意通过压缩租金成本来控制风险，因此沈阳办公楼市场租赁需求预计将集中于更具成本效益的办公选项上。” 尽管2020年市场迎来新增供应放缓期，但当前大环境以及供大于求的市场现状将导致市场竞争愈发激烈，业主或将提供更为灵活的租赁方案以实现去化，预计市场租金将继续承压。

优质零售物业

市场活跃度骤减，租赁需求搁置。大部分购物中心缩减营业时间，娱乐、教育等业态仍处于暂停营业状态，客流量及销售额明显下降。在此影响下，品牌方租赁活动放缓，扩张策略亦趋于谨慎。市场有限的租赁成交发生在春节前。生活方式类品牌因符合年轻人多元且碎片化的消费趋势持续受到市场欢迎，KKV、九木杂物社在大悦城、万象汇等购物中心开设新店。

市场新增供应回落。本季度未录得新增供应入市，市场总存量保持在258万平方米。由于市场活跃度低于预期，本季度全市整体空置率仅小幅回落0.2个百分点至15.7%。其中，优质购物中心空置率录得14.1%，环比下降0.1个百分点。

本季度购物中心租金普遍保持平稳。受租赁市场放缓的影响，优质零售物业首层租金环比微降0.2%，录得241元/平方米，整体基本保持平稳。众多业主实行短期的免租或减租政策，经营压力攀升。

市场预期下调推动租金增长放缓。未来一年，市场预计仍将迎来近30万平方米的新增供应，沈阳零售商业开发继续下沉至非核心商圈。受疫情影响，部分未来项目或因工期及租赁进程的放缓面临延期，现有项目商铺撤出的情况或将在二季度显现。零售商对于扩张或将更为谨慎，更倾向于入驻经营良好的商场，而业主对于租金增长转向保守，从而推动2020年全市租金增长放缓。“未来一年，市场将继续见证零售物业更新升级。”仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示，“为适应市场竞争，预计将有更多零售项目重新装修或调整租户组合，以增强目标客群粘性。传统百货业经营不断承压，部分项目或将面临闭门停业。”

工业物流地产

市场需求受到冲击。季节性因素叠加新冠疫情影响导致需求更加疲软。租赁活动陷入停滞，部分企业选择延后甚至取消租赁计划。因此，本季度市场净吸纳量录得负值。

新增供应放缓未能缓解空置压力。本季度市场无新项目完工，部分项目竣工日期推迟至下半年。截至季度末，沈阳高标准仓储市场总量录得244万平方米。市场的去化速度进一步放缓，全市空置率环比增加1.6个百分点至24.8%。

竞争愈发激烈导致租金持续承压。由于租赁活动暂缓，大多数业主对于租户的减租要求仍在观望状态。本季度沈阳高标准仓储市场平均净租金维持在0.76元/平方米/天，环比下降0.1个百分点。尽管新增供应放缓，但需求的停滞给存量市场造成了更大的竞争压力，市场租金呈下调趋势。

新增供应创五年来新高，市场各方面临更多挑战。预计2020年沈阳优质物流仓储市场将有超过59万平方米的新增供应进入市场，占当前市场总量的24%，创下五年来最高纪录。受新冠疫情影响，未来项目或出现短期的延后交付，但全年供应总量预计不会出现大幅变动，市场空置率将持续攀升。业主为保证项目入驻率，或将以更灵活的价格策略吸引租户，使得市场平均租金持续面临下行压力。新冠疫情的发生将进一步考验市场需求端。需求仍将聚集在第三方物流行业，在线消费的增加或将拉动医药及生鲜食品等冷链行业的需求增长。

高端住宅市场

需求延后释放，高端住宅市场成交量减少。疫情期间售楼处暂时关闭，购房需求多被抑制，市场需求短期内出现回落，销售量较去年同期下降20%，库存去化周期回升至14个月。随着形势的好转，售楼处陆续开放，季度末沈阳整体商品住宅销售量及价格均出现回调。受限价政策及需求短期下调影响，高端住宅市场价格涨幅较去年同期放缓。

土地市场成交量回落，成交价保持平稳。第一季度土地市场成交有所放缓，共录得13块住宅用地成交，较去年同期有所下降。开发商对于拿地保持谨慎态度，土地成交价格保持平稳。截至本季度末，住宅用地成交均价录得4,809元/平方米，环比微降0.74%。

未来预计高端住宅市场需求逐步回暖，住宅价格稳中有升。疫情有效控制叠加淡季向旺季转换，前期累积的需求将持续释放，成交量预计将出现回升。土地成本日益升高，开发商转向高品质项目开发，未来一年沈阳高端住宅市场新房源数量持续增加。位于核心优质地段的新盘均价较高，预计全市高端住宅价格有望稳中有升。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示： “随着政府全面取消人才落户限制，预计住宅需求总体趋势不会改变，推动市场保持活跃。刚改、改善仍将成为沈阳高端住宅市场的核心客户，人才引入将为沈阳市场提供新的购买力。”

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