沈阳办公楼市场租金跌幅收窄，中资企业仍为主力租户源；茶饮、新能源汽车、电子和大健康引领零售租赁需求

2021年4月15日，沈阳——“第一季度，沈阳商业地产市场活跃度明显回升，”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“沈阳办公楼市场无新项目入市，供应压力的缓解促使空置率持续下降，租金环境激发了大量租户的升级和搬迁类需求，租赁问询和交易量均有上扬；零售物业市场的租赁需求持续稳步复苏，带动空置率有所回落。”

市场活跃度呈现回升迹象。本季度，沈阳优质办公楼市场录得1.1万平方米净吸纳量，问询及成交活跃度均呈增长态势。中资企业仍为市场需求的主要支撑。传媒和科技类企业租赁需求持续活跃，金融、专业服务、房地产及建筑等传统租户行业的搬迁和升级需求保持稳定。

新增供应维持低位。本季度无新办公项目落成，全市总体量录得347万平方米。新增供应压力暂缓，加之租赁活动的增加，一季度市场整体空置率环比下降0.3个百分点至32.4%。核心区位的高品质办公楼尤其受到租户欢迎，甲级办公楼录得36%，环比下降0.6个百分点。

租金跌幅收窄。尽管需求持续恢复，部分项目入住率不断提升，但业主对租金的预期仍持谨慎乐观态度，部分项目依旧通过增加租赁策略的灵活性提升去化。本季度整体市场租金继续下行，录得63元/平方米/月，环比下降1.3个百分点。甲级办公楼市场租金跌幅收窄，录得78元/平方米/月，环比下跌1个百分点。

核心商圈竞争持续激烈，租金仍将承压。未来四年的新增供应将主要集中在金廊、CBD商圈，核心商圈的存量提升或将加大业主的去化压力，租金预期依旧谨慎。当前的市场环境为有租赁需求的企业提供了更多选择，金融保险、专业服务、科技新媒体等行业仍是核心租户来源，资本驱动下的在线教育企业或将持续加速扩张布局。

春节消费拉动零售市场活力提升。 春节假期，各大商场通过延长营业时间、加大优惠促销力度来吸引客流，提升销售业绩。“就地过年”释放了城市消费潜力，亦推动市场租赁需求的回暖。餐饮品牌继续引领零售租赁需求，茶饮品牌如喜茶、SEVENBUS接连开设新店。以理想、比亚迪等品牌为代表的新能源汽车和华为、小米等电子品牌持续布局购物中心。随着消费者健康意识的逐渐增强，大健康类品牌的租赁需求不断提升，多个购物中心引入齿科、美容养生等业态，增强项目服务功能、提高消费者回游性。

市场未录得新增供应。作为传统开业淡季，一季度市场无新项目开业，市场总体量维持在602万平方米。新增供应放缓带动整体市场空置率回落。本季度全市整体空置率小幅下降0.2个百分点至17.5%。核心区优质项目积极进行业态优化，引入高客流量的知名品牌，优质购物中心空置率录得16.4%，环比下降0.2个百分点。

整体租金基本持平。得益于客流及销售额的恢复，部分中高端项目租金企稳，但仍有部分经营状况欠佳的项目选择继续下调租金，但降幅有所收窄。第一季度，全市优质零售物业首层租金录得242元/平方米/月，环比微降0.2%。

未来一年市场将迎60万平方米新增供应。2021年市场将迎来供应高峰，整体空置率或出现攀升。随着轨道交通的发展和人口逐渐外移，商业项目开发持续下沉，沈北地区万达广场和吾悦广场的开业在释放区域消费需求的同时，也将改善区域商业配套环境。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示，“激烈的市场竞争环境下，零售物业的进驻率及租金表现都将出现明显分化。存量项目将面临持续提升运营能力和新增优质项目加剧市场竞争的双重考验，以租金政策吸引品牌提升入驻率或成为主要诉求；而优质项目通过持续调整升级保持项目吸引力，仍有较强租金增长韧性。”

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