沈阳迎来年度唯一零售物业入市，未来新增将聚焦非核心商圈；高端住宅市场加速推盘，供不应求

2020年1月16日，沈阳—2019年，沈阳优质办公楼市场持续面临新增供应压力，低价选择受热捧，金融与科技企业表现活跃；优质零售物业市场，成熟项目通过改造升级、引入新品牌和打造多样化业态来提升客流量；工业物流地产市场下行压力显现，需求放缓使项目降低租金预期；高端住宅销量持续增长，价格增速放缓。“2019年，沈阳商业地产在经济不确定性的影响下，新增需求趋紧，市场面临挑战。”仲量联行沈阳分公司总经理王静表示，“但我们也看到，随着‘加快推动沈阳向国家中心城市迈进’目标的提出，沈阳在经济活力、产业转型升级、人才资源引入等方面将有望迈上新台阶，为沈阳商业地产释放新的动能。”

优质办公楼

TMT类企业表现亮眼，搬迁需求活跃。第四季度，沈阳优质办公楼市场整体需求持续放缓，但甲级办公楼租赁活动小幅回升。部分企业利用当前市场中充裕的可租赁面积和灵活的租金策略，积极寻求升级机会，推动市场搬迁需求活跃度提升。2019年，沈阳甲级办公楼净吸纳量录得5.3万平方米，较去年同期下降31%，新增需求疲软是导致甲级办公楼去化速度放缓的主要原因。以保险公司为代表的金融服务行业依旧领跑沈阳市场，TMT类企业（IT科技、媒体和通信）活跃度显著提升，表现出强劲需求。

新增供给持续释放，拉高整体市场空置率。2019年，沈阳优质办公楼市场共迎来新增供应27.6万平方米，同比下降9.7%，推高全市总存量至347万平方米。由于新项目入市时大部分面积空置，全市整体空置率上行至33.2%，同比增长1.4个百分比。新增供应持续以及市场需求放缓导致甲级办公楼市场空置率同比上涨5.9个百分点，至第四季度末录得38.9%。

市场压力使租金下调，租户议价能力增强。供应压力增加及吸纳速度放缓使得市场整体租金上涨动力不足。至第四季度末，整体市场租金录得66元/平方米/月，同比下降1.2个百分点。项目间租金分化加剧，低价入市屡见不鲜，更多现有项目通过提供租金优惠来吸引租户，以加快去化。受此影响，甲级办公楼市场租金同比下降5.5个百分点，至82元/平方米/月。

短期内市场整体租金压力仍存，空置率或持续走高。2020年，沈阳优质办公楼市场新增供应有所放缓，预计新增面积18万平方米。未来一年，超过七成的新增体量集中在中金廊商圈，核心板块竞争加剧。在未来仍有新增供应的背景下，预计空置率易升难降。市场存量压力巨大，业主为提升项目入驻率，或将持续降低租金吸引租户，预计市场租金短期内将继续承压。“受经济不确定性影响，企业发展策略趋于审慎，市场新增需求或将被抑制。”仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示：“受益于高新技术企业数量的增长，TMT产业或将作为新动能，与金融业、现代服务业共同带动沈阳优质办公楼市场需求增长。”

优质零售物业

2019年沈阳优质零售市场新增供应放缓，浑南新市府板块迎来首个购物中心开业。第四季度，沈阳优质零售物业市场迎来全年首个新增项目，定位为区域型购物中心的全运万达广场完工入市，带来13万平方米的新增供应。作为浑南新市府板块的首个购物中心项目，全运万达广场取得了较高的开业率。2019年整体新增供应放缓，现有项目掀起项目改造及深化业态调整的风潮。以中兴商业大厦、卓展购物中心为代表的传统商圈项目积极进行项目升级，追踪热点品类，升级空间结构及服务，提升餐饮、生活方式等业态配比。由于项目改造分阶段进行且已经陆续收尾，全市整体空置率环比仅小幅上涨0.1个百分点至15.9%。其中，优质购物中心空置率录得14.2%，环比上升0.2个百分点。截至第四季度末，沈阳优质零售市场总体量录得583万平方米。

餐饮品牌租赁需求保持强劲。新项目入市带动大量的吸纳量，第四季度沈阳优质零售市场净吸纳量录得10.7万平方米，环比增长43.4%。2019年，优质项目品牌更迭速度加快，餐饮品牌继续成为租赁需求的主要推动力。连锁餐饮品牌积极进入沈阳，凑凑火锅、贤合庄在沈阳的第一家分店开门营业。网红品牌热度不减，喜茶、奈雪等在万象城、印象城等购物中心设立新门店。此外，以唯品会为代表的O2O品牌持续线下扩张，增加与消费者的互动并将线上热度转化为线下流量。

成熟项目支撑市场租金保持平稳趋势。尽管业绩不佳的项目租金承压，但新零售商加码优质零售项目，推动项目租金微幅上扬。截至2019年底，沈阳优质零售物业首层租金平稳上升至242元/平方米，同比上涨0.1%。

未来一年仍有大量优质零售物业集中入市，非核心商圈迎来快速发展。预计2020年的新增供应将达到44万平方米，过半体量位于沈北、长白等非核心商圈。随着区域型购物中心的不断扩张，餐饮、儿童及生活服务类业态的租户预计将继续推动整体租赁需求。“城市化进程的深入、轨道交通和配套设施的完善，正在影响沈阳优质零售物业市场格局。”仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示，“开发商积极挖掘零售空白区，沈北、浑南新市府等近郊板块将主导未来供给，市场范围正加速延伸。在激烈的市场竞争中，开发商将更加注重消费场景的营造以及多元业态的引入，标杆型项目凭借品牌群聚效应，得以实现租金持续增长。”

工业物流地产

市场需求持续放缓。第四季度，市场整体租赁需求无明显回暖。电商和第三方物流企业仍为需求推动主力，但行业的问询量及成交量较去年同期均有所下降。2019年，市场整体净吸纳量录得6.8万平方米，较去年减少近90%。面对经济的不确定性，新增需求疲软、现有租户停止续租是限制吸纳量的主要原因。

新入市项目推高空置率，市场去化压力加重。第四季度，于洪区再迎一个项目入市，为市场带来8.2万平方米新增供应。2019年，沈阳高标准仓储市场共迎来31.6万平方米新增供应。新项目交付后空置率居高不下，使得第四季度末全市整体空置率上行至23%，环比增加0.7个百分点。

租赁需求无明显回暖使市场租金持续承压。全年大量的新增供应和租赁期的延长削弱业主信心，全市整体租金趋缓。截至2019年底，沈阳高标准仓储市场平均净租金录得0.76元/平方米/天，同比下降0.5%。

新一轮供应施压，租金预计将持续下行。2020年，沈阳优质物流仓储市场预计迎来超60万平方米的新增供应，将进一步增加当前环境下的市场压力。受部分电商和第三方物流公司自用项目的冲击，整体市场吸纳或将进一步收缩，短期内缺乏反弹基础。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示：“自用项目的大量供应必然在短期内对全市整体空置率形成一定压力。在新增需求低迷的持续影响下，预计业主会进一步降低预期，短期内租金预计将持续下降。于洪、苏家屯区域大量的未来供应，可能会加剧周边市场的下行压力，影响区域租金水平。”

高端住宅市场

高端住宅市场加速推盘，成交量上升。受资金压力影响，本季度开发商加快推盘速度，以加快销售去化。持续上涨的价格及供应的增加刺激了部分观望者，购买力得以释放，推动四季度高端住宅销量环比增长9.4%。2019年沈阳商品住宅销售面积累计达到1,751.22万平方米，较比去年同期增长16.1%。市场延续供不应求局面，库存去化周期下降至10个月，为全年最低值。2019年沈阳住宅市场保持限购、限价、现售的紧缩政策，购房者更加理性谨慎，全年高端住宅市场成交共录得1.7万套，较去年同期下降36%。

紧缩政策下高端住宅价格增速放缓。第四季度，沈阳整体商品住宅均价录得9,765元/平方米，环比下降2.7%，降幅较去年同期增加0.2个百分点。受限价政策及年底优惠影响，沈阳高端住宅市场价格涨幅轻微回落，环比增长3.5%至14,533元/平方米。

土地成交价格上涨。第四季度，土地市场共成交13块住宅用地，环比下降58%，有限供应推动土地成交均价环比上涨28.8%。截至第四季度末，土地成交均价录得4,324元/平方米，同比增长17.1%，平均溢价率为18.08%，同比下降8个百分点。2019年沈阳土地市场保持活跃，共成交81块住宅用地，较去年同期增加22宗地块，建筑面积达1,055万平方米，同比增长30%。

未来沈阳高端住宅市场将持续回归理性。基于国家“全面落实因城施策”的定调，预计未来一年沈阳住宅市场将持续回归理性，改善型买家仍将主导高端住宅市场购买需求。土地价格上涨，以高于市场均价入市的项目预计将增多，推动高端住宅市场价格稳步上扬。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示： “在主城区土地供应稀缺、轨道交通等城市基础设施发展等因素的影响下，品牌开发商开始积极布局发展潜力大的近郊市场。2020年，品牌房企的高品质楼盘将引领市场升级，改善需求或将进一步释放。”

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