仲量联行发布《流动视角下解构上海办公楼市场趋势》

上海，2025年4月2日——2025年中国经济持续转型升级，上海作为中国经济龙头始终引领前沿发展浪潮，上海的办公楼市场亦敏锐呈现着复杂环境下的格局变化，并经历着深刻调整，在动态流动中寻找平衡与突破。

为深度剖析上海办公楼市场在新周期的主要趋势和发展要义，仲量联行正式发布《静水流深 蓄势而行|流动视角下解构上海办公楼市场趋势》2025上海办公楼市场白皮书，通过梳理上海2019年以来近千条搬迁类租赁成交、2022-2024年近1200条甲级办公楼租赁信息，并向上海近100家办公楼租户（覆盖八大行业领域、不同面积段的内外资租户）展开问卷调研，深度解构市场板块的格局重塑和潜力机遇，并以租户为指引呈现市场全景图，助力各方找准新阶段的航向和机会点。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，“当前上海办公楼市场的行业需求基础依然稳固，传统行业中蕴含的新兴需求逐步释放，新兴行业带来的‘新元’需求也正蓄积势能。与此同时，租金回调、新项目入市为一些企业带来升级办公环境的窗口期，租户持续流动，成本驱动型的搬迁需求正悄然推动市场供需重塑，助推板块格局变化和能级跃升，而这些租户动向又影响着租户的选址决策，构成了动态视角下的办公楼格局。面对新局面，市场参与者需保持高度敏锐的洞察力，精准把握需求变化趋势，灵活调整经营策略，同时不断强化资管服务，以在激烈竞争中稳舵前行。 ”

行业需求“固本培元”，传统行业蕴藏新生动力

上海办公楼市场一直具有行业需求多元化的显著特性，传统的六大行业（金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学）需求历年占比均稳定在全市需求的85%以上。在租金调整的环境下，这些行业展现出韧性，继续支撑办公楼需求的基本框架。与此同时，“新元”企业渗透在传统行业中，不断迸发新的市场机遇。仲量联行数据显示，2024年上海甲级办公楼市场租赁成交中，具备“新元”概念的企业租赁需求占比达到30%，已成为推动需求增长的重要引擎之一。同时，“新元”企业在近年900多次投融资事件中，占比由2018年的40%攀升至2024年的接近80%。资本市场赋能之下，新元企业的资金实力和市场影响力增强，在办公楼市场表现愈发活跃，展现出厚积薄发之势。（*“新元”类别公司包括主营业务集中在大数据云服务、新消费、先进医疗、游戏、集成电路、人工智能、先进制造、新能源车及上下游、新材料、绿色能源等领域的企业）

租户搬迁进入窗口期，“成本驱动型升级”迎新机

当前上海办公楼市场处于深度调整阶段，“租户导向”趋势愈发明显，项目普遍通过更优惠的租金策略吸引租户，争取竞争力。与此同时，市场中的升级需求稳定，2022-2024年间“办公环境升级需求”的成交占比占据全部搬迁类交易的74%。

仲量联行上海商业地产部总监黄臻表示：“基于租户议价权提升，租户搬迁迎来窗口期，“成本驱动型的升级搬迁”在当前市场占主导地位，无论是原先在乙级办公楼里亦或是创意园区等非标办公或原本位于远郊地区的租户，纷纷抓住租金下行的机会搬迁，以相对较低的成本升级至更高品质的办公空间，流向更优质的甲级办公楼项目。” 部分租户在寻求成本控制和空间升级的平衡过程中，展现出搬迁距离的更大灵活性。数据显示，过去3年租户的搬迁距离相较2019-2021年有所上升，其中专业服务业公司的搬迁距离上升最为显著，科技互联网公司搬迁距离的上升较为显著。

在此过程中，“降本”成为租户的主要诉求。一方面，升级型搬迁交易的达成，首要前提是成本的节省。仲量联行调研问卷中66%的租户表示，当企业不动产支出成本降幅超过20%时会考虑搬迁，这一趋势反映了租户的成本敏感性显著增强。另一方面，市场的租赁成交也能印证租户降本的诉求。与2019年至2021年的搬迁成交租金水平相比，过去三年（2022-2024年）的搬迁成交中，租金净价在7.0元/平方米/天以下的成交数量占比增加了约40%。这一变化体现了租户在租赁决策中对成本的敏感性，也反映了办公楼市场租金水平整体下行的趋势。

流动视角下市场板块重塑，新兴板块迸发潜力机遇

租户的搬迁和新租去向，汇聚成上海办公楼市场的流动态势，正带动市场板块的结构性重塑；板块的变化与发展又影响租户的选址决策，构成了动态视角下的办公楼格局。仲量联行以流动视角多维度分析发现，上海办公楼板块格局正快速蝶变，大部分成熟板块在行业聚集度和多样性、存量能级、交通配套等方面保持高吸引力，一些新兴板块在能级跃升中吸引了更多市场关注。具体而言，南京西路、新天地、前滩以及徐汇滨江，无论是在行业聚集还是行业多样性方面，都展现出了令人瞩目的实力和潜力，不仅吸收了大量同行业企业的入驻，形成聚集效应，同时还展现了对不同类型企业的高度包容性和吸引力，形成多元化的行业生态。

追本溯源洞悉租户流动趋势，解码租户选址决策

白皮书中，仲量联行对上海近100家办公楼租户展开了问卷调研，样本广泛覆盖了金融、专业服务、科技互联网等八大行业领域，包含了从不足500平方米至超过20,000平方米不等、跨越不同面积段的内外资租户。面对市场的变化，各行业租户在制定租赁策略时，无论选择搬迁还是续租，都比以往更加注重财务指标。在选址决策的众多考量因素中，租金成本与租约灵活性是租户普遍最为关注的因素。除更低的租金期望以外，租户还希望通过租赁条款的改善增强其租约的灵活性，确保企业不动产能够灵活适应各种市场环境，实现资源的高效配置和快速响应。

仲量联行华东区研究部董事丁婷总结：“上海办公楼市场正在深度变迁中孕育新生需求。在这看似平静的市场中，租户的流动不断地助推着板块格局的演进，而板块发展的能级跃升，又影响着租户的选址决策。在这静水流深的市场变迁中，企业租赁决策的微妙变化引导着市场参与者的航向。市场参与者，在价格策略调整的同时，升级硬件设施、整合利用资源提升资管服务的广度和深度。在平衡短期经营压力与中长期收益的过程中，提高市场敏感性和决策灵活度，精准把握市场动态，洞悉板块潜力和趋势，这也是抓住未来市场机遇的关键所在。”

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