青岛办公楼市场租金跌幅收窄；餐饮娱乐等业态助推零售地产市场需求释放

2021年4月15日，青岛——“青岛办公楼市场需求保持缓慢回调趋势，新媒体、互联网等行业带来新增需求亮点，但市场整体活跃度仍有待提升。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。零售地产方面，春节假期拉动消费增长，餐饮、娱乐等业态助推市场需求加速释放。

市场保持回调趋势，增量需求集中于专业服务、新媒体、互联网等行业。2021年第一季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为3.3万平方米，市场需求已基本恢复至过去五年第一季度的平均水平。部分专业服务类企业抓住目前租金调整的窗口期，在多个甲级办公楼项目有扩租表现；新媒体行业在政府积极引导和培育下保持上扬趋势，活跃的需求主要来自头部企业扩张；科技互联网企业及大型房企的多元化平台公司在增量需求中亦表现亮眼。

本季度新增供应约为15.7万平方米。位于金家岭金融区的WFC协信中心于本季度投入使用，推高全市整体办公楼市场存量至499万平方米，并小幅推高市场整体空置率至30.0%。该项目将主要承接腾讯旗下金融科技等产业的办公需求。

租金反弹动力不足，甲级办公楼市场租金持续下跌。本季度整体市场平均有效租金为82元/平方米/月，环比下降0.5%，同比下降2.9%。甲级市场平均有效租金为114元/平方米/月，环比下降1.0%，同比下降3.9%，已连续第十个季度维持环比及同比下跌趋势，但降幅有所收窄。

甲级办公楼市场或将面临较大竞争压力，分化表现加剧。由于今年即将入市的大规模供应放量带来的竞争，在推高空置率的同时，将给租金带来进一步的下行压力。供需博弈下，不同品质项目的资产表现将有明显的分化趋势。

市场需求持续回暖，春节假期拉动消费增长。疫情后经济的快速复苏正在支撑零售消费市场逐步回暖。在“就地过年”政策的倡议下，一季度市场需求被进一步激发，多个购物中心录得较高的客流量和市场表现。根据青岛市商务局监测数据显示，春节假期期间，十大重点商贸监测企业实现销售额8.58亿元，同比增长84.9%。根据仲量联行的数据，本季度全市零售地产市场净吸纳量为1.2万平方米，餐饮、娱乐等业态助推市场需求加速释放。

本季度无新增供应入市。截至2021年一季度末，全市优质零售地产市场存量为432万平方米。近几年，青岛零售地产供应放量逐渐减缓，为核心商圈的优质购物中心提供了调整及提升的缓冲空间。

市场租金持续下行，环比跌幅收窄。本季度全市优质零售物业平均租金为232元/平方米/月，环比下降0.4%，同比下降6.1%。尽管市场需求有明显好转，租金回调及市场信心的恢复仍具有一定的滞后性，多数零售地产项目保持谨慎理性的租金策略，短期内依旧以提升入驻率及客流量为优先考量。

零售地产中长期基本面看好，未来市场提升空间较大。疫情对消费市场的负面影响正在逐渐消退，基于对经济活力、城市韧性、人才吸引力以及供需关系等基本面的考量，青岛零售地产市场中长期仍有较大提升空间。预计整体市场租金将在中短期内维持低位运行，从而进入更可持续的上升通道。

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