在线教育及保险业成沈阳办公楼市场需求主力；零售市场面临行业加速洗牌

2020年7月16日，沈阳—— “2020年上半年，新冠肺炎疫情使本就供过于求的沈阳商业地产再次面临挑战。尽管租赁活动呈现复苏迹象，但市场仍继续承压，租金处于下行区间。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。办公楼市场新增需求解封缓慢，业主调整租赁策略，从观望转为理性下调租金；零售地产因多例品牌退租，导致空置率在无新增供应的情况下不降反升，开发商进入经营和品牌调整窗口期；疫情积压的住宅市场购房需求逐渐释放，商品住宅成交量回升。

优质办公楼

市场需求缓慢回暖。第二季度，市场活跃度呈现复苏迹象，但新增需求有限，优质办公楼市场录得1.3万平方米的净吸纳量。面对疫情的冲击及宏观经济的放缓，部分租户因担心无法达到业绩增长预期而更加在意成本控制，从而选择退租、缩减租赁面积或搬迁至低成本办公楼。在线教育及保险业成为当下沈阳办公楼市场需求的主要驱动力，扩张与升级需求表现突出。

本季度无新项目落成，全市办公楼总存量不变，为347万平方米，较去年同期新增19.6万平方米。尽管市场的供应节奏放缓，但对现有空置面积的吸纳能力有限，因此整体空置率仅环比微降0.4个百分点至33%。得益于疫情下在线教育及保险业等租户逆势成交，本季度甲级办公楼市场空置率环比下调1.5个百分点至37.6%。

租金整体呈小幅下滑趋势。在当前经济环境下，业主越来越重视租户的可靠和稳定性。成熟运营的高品质项目抗风险能力较强，而部分去化压力较大的业主通过加大租金下调力度或提供多种优惠的方式，以挽留现有租户或吸引意向租户。受此影响，本季度整体市场租金较上季度下跌0.8%至65元/平方米/月。甲级办公楼间的主力租户竞争战愈发激烈，平均租金环比更是下跌了1.1%至81元/平方米/月。

市场去化压力仍然存在，租金或将继续下探。预计2020年将有13.2万平方米的办公楼投入使用，主要位于金廊商圈，导致市场继续承压。即使租赁活跃度将在下半年继续回暖，也无法阻止新增供应进一步推高全市空置率。租户预期持续到年底的成本控制，使得退租或减租的情况短期内不会发生好转。“市场压力的不断积压或将迫使业主继续对租金做出让步，未来市场整体租金上行概率较低。除“以价换量”的租赁策略外，提升楼宇的软硬件水平，提高市场需求敏锐度，是存量时代下增加市场竞争力的关键因素。”仲量联行沈阳及天津分公司商业地产部总监吕蔚然表示。
 

空置率继续上升，品牌更替加速。第二季度，沈阳优质零售市场空置率上升0.1个百分点至15.8%。其中，优质购物中心空置率上行至14.5%，环比上升0.4个百分点。疫情诱发的品牌退租形势继续蔓延，餐饮、娱乐类零售商成退租主力，部分快时尚品牌因调整全国布局而选择撤店，例如GAP关闭在沈阳的首家门店大悦城店。

尽管如此，特色餐饮、咖啡茶饮类品牌扩张势头不减。贤合庄火锅店在沈阳的第二家店在大悦城正式开业。奶茶品牌一点点首进沈阳，入驻皇城恒隆广场和星摩尔沈阳购物广场；鹿角巷、奈雪的茶持续扩店，且打造差异化产品线奈雪酒屋，满足消费者猎奇心理。国内美妆集合店市场热度持续升温，THE COLORIST调色师再扩两店，完美日记东北首店进驻皇城恒隆广场。此外，国内新能源汽车展示厅需求增加，蔚来汽车在万象汇开设沈阳首家线下体验店。

市场未录得新项目开业。上半年，市场供应压力暂时有所缓解。传统百货经营持续承压，位于北金廊商圈的乐天百货于四月正式关闭。受此影响，沈阳零售市场总存量回落至578万平方米。存量物业加速项目优化调整，打造地下空间成重点，例如万象汇负二楼打造“时味”美食街区，丰富自身餐饮品类，引流提升业绩。地摊经济、夜市经济为沈阳零售市场注入新活力。多个购物中心推出特色集市、夜市，打造网红打卡地，如嘉里城的歇马夜市、K11浑河之夏、佳兆业广场后备箱市集等，有效刺激了消费热情，加速城市商业恢复。

全市平均租金下探。租金减免结束后，商家的运营能力持续受到考验。为快速填补空置面积，部分购物中心下调租金预期。第二季度，优质零售物业首层租金环比下浮0.6个百分点，录得240元/平方米。

疫情加速行业洗牌，租金表现或将继续分化。尽管受疫情影响，部分项目或将推迟开业，下半年市场仍将迎来近34万平方米新增供应，预计年末市场存量将突破600万平方米，加剧业主市场竞争。为此，业主也将根据项目表现调整租金预期，这也会导致市场租金表现呈现明显差异化。品牌调整速度快的优质项目租金收益相对稳健，而空置率高、经营困难的项目仍将影响全市租金增长。“对于本就面临同质化困境的沈阳零售市场，疫情过后行业洗牌加速，商业运营方差异化竞争的能力备受考验。通过开设首店加强商业辨识度，将是破解同质化困扰的有效手段。运营商不断自我优化迎合消费需求，升级项目定位、业态品牌、运营能力，将成为商业项目生存突围的关键策略。” 仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示。

住宅市场

购房需求得到释放，推动市场成交量恢复。随着各项经济社会活动的逐渐恢复，沈阳商品住宅市场活跃度明显提升，因疫情积压的购房需求逐渐回到市场。本季度全市商品住宅成交量约为4.2万套，环比上升103%，较去年同期下降3%。受疫情影响推迟开盘的项目集中入市，全市库存去化周期升至16个月。需求的复苏推动成交价格回升。第二季度商品住宅成交均价录得11,523元/平方米，环比上升13.4%，同比上升14.8%。

土地市场供应持续放量，成交价趋稳。第二季度，土地市场供需均出现明显回温，共录得25块住宅用地成交，明显高于去年同期。由于成交地块超过八成位于三环外，且近半数以底价成交，截至本季度末，住宅用地成交均价环比下降13.5%，录得4,041元/平方米。

预计商品住宅价格保持稳涨态势。下半年，由于开发商加速推盘以缓解资金压力，市场将持续迎来高品质项目。随着“金九银十”的到来，购房需求有望进一步回升，市场成交量或将继续增长。同时，土地价格的持续上涨，将带动沈阳商品住宅市场平均售价稳步上行。而随着主城区土地资源越来越稀缺，未来沈阳商品住宅主要供应区域将向三环至四环区域倾斜，刚需和改善型需求将继续主导市场。
 

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