办公楼租金走势渐稳，零售品牌汰换加速市场分化

2020年7月15日，杭州——随着疫情余波影响渐微，杭州办公楼市场活动复苏信号明显，新增需求和成交量皆有攀升。2020年第二季度，甲级办公楼市场空置率持平，甲、乙级市场租金水平呈现小幅波动。仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“优质办公楼市场数据稳定、交易活跃度大幅恢复，表明杭州产业结构韧性较强。上半年政府积极主导落实引进项目落地、国资优质企业扩张，这些利好信号将带领市场走向新一阶段。”受四、五月份节庆活动、政企合作及活动推广作用，第二季度杭州各项消费数据回暖；但退铺面积的扩大和品牌商的谨慎决策，使得优质零售物业市场空置率持续上升，租金小幅下调。

优质办公楼

市场需求复苏明显，新增成交面积环比上涨102%，基本恢复至往年同期水平。4月起，前期积攒需求被集中释放，交易活跃度提升明显。国资优质企业持续承担需求主力角色，成交活跃板块再次聚焦在钱江新城。传统金融服务业最为活跃，人寿保险、阳光保险、大都会保险、浙金产融纷纷在钱江新城板块持续扩张。专业服务业紧随其后，占新增成交量的近两成，其中大面积律所及会计师事务所是扩张主力。电商经济作为新晋需求初露头角，与此同时，多区政府出台电商补助政策，未来或将进一步激发需求动能。

产业活动逐渐恢复，二季度新增两个甲级办公楼项目入市，包括财通证券及双冠部分自用楼宇，新增体量达8.7万平方米。由于人寿三栋塔楼延迟至明年交付，今年全年预计将仅有22万平方米新增体量交付，短期内去化压力大幅减小。楼宇品质使项目表现差异化进一步拉大。甲级办公楼空置率持平在25.4%，高品质办公楼内企业营运平稳；而乙级办公楼空置率环比上升0.5个百分点至12.9%。武林、庆春商圈楼龄较高、设施老化的楼宇优质企业流出趋势明显，面临空置率升高压力。

租金走势相对平稳，平均租金环比下调1.1%。整体市场净有效租金维持在3.9元每平方米每天。由于多数企业调低全年预算，且对租赁成本及可能造成的短期装修成本较为敏感，更多业主推出精装特价房或定制装修服务迎合客户需求，已收到显著去化成效。同时，租户扩大企业办公楼选择区域范围，核心区外围的高性价比区域成为替补选项。空置率的潜在攀升压力使得业主提供多样让利措施，如带看奖励，停车、管理费用减免，灵活租赁条款等，积极维护现有租户，挖掘潜在客户。

优质办公楼市场展望：随着亚运会标杆工程建设推进，预计2021年将迎来供应最高峰，或将达2020年新增供应量的3倍。奥体博览城板块也将发展成熟，杭州优质办公业态版图持续扩张。项目集中面市将在短期内推升空置预期，压低局部板块的租金上涨趋势。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“伴随市场数据转向积极，我们对未来杭州办公市场经济走势充满信心。目前杭州处于板块2.0持续扩容阶段，新晋商务区与成熟核心商务区互补互利，势必触发新的商业机遇。” 

商务园区

上半年新增供应翻番，电商布局带动多板块需求，吸纳量同比持平。2020年上半年，优质商务园区新增供应达到7.7万平方米，为2019年同期近四倍。尽管新增供应激增，园区需求保持活跃，尤其是余杭区、滨江区、江干区相继发布电商优惠扶持政策，使得近期电商相关产业扩张势头强劲。新入市优质园区交易持续活跃，上半年净吸纳量近40万平方米，较2019年同期减少8.1%，整体入驻率微幅下调至86.4%。疫情影响使得业主积极调整策略应对，二季度全市优质商务园区平均租金为2.11元每平方米每天，较去年年末下调约1.5%。

优质零售物业

业态汰换加速，优质品牌逆势开业。尽管杭州优质零售物业客流量和销售额已回到去年同期水平，疫情对品牌加速更迭的影响自二季度开始显现。疫情过后消费者消费动力和行为的转变对零售商形成深远影响，加速分化的过程。过去三个月，杭州优质零售物业项目中，有超过50家餐饮门店关闭，以及超过50家连锁零售服饰品牌门店暂停营业。但仲量联行观察到，快速响应、应变的连锁、成熟品牌则在此时抓住时机进驻成熟商圈的优质项目，从而获得线下优质铺位。

从新开业或签约门店业态分布来看，服饰类占比最高达39%，其中运动品牌及杭派女装为扩张主力，潮奢品牌Off-White、BALENCIAGA签订新门店；餐饮业态次之，新开业门店面积占23%：Tims Coffee House首入浙江，Peet's Coffee、%Arabica积极拓店，带动核心商圈周边零售项目咖啡消费升级；苏小柳、松鹤楼等多家外来简餐品牌进驻杭州市场，为消费者带来更多元丰富的餐饮选择。此外，随着培训业态的全面复工营业，儿童培训租赁需求随之活跃。

项目推广活动全面展开，争夺客流各显神通。随着市场逐步向好，客流和销售额的恢复成为各大项目的运营主旋律。与一季度相比，企划活动种类从单一的促销折扣逐渐恢复常态，形式和内容日渐丰富。且四月至五月涵盖了多个节假日及营销节日，各项目顺势加大推广活动密度和力度。美陈、IP多以健康绿色为主题，融合市集活动为主流选择。另一方面，业主方在疫情期间累积了众多线上数据和消费者信息，通过无感积分，权益叠加等方式维护会员，增强客群黏性。

上半年无新增供应，受空置率影响，租金环比下探0.7%。上半年杭州优质零售物业市场无新增供应，非核心区一项目受疫情冲击基本停业。整体空置率较2019年底上涨1个百分点，为6.7%。尽管二季度租赁问询活跃度有所回升，但有效租赁需求尚未能回填退租面积，非核心区租金降幅进一步扩大0.2个百分点，核心区业主亦表现出积极的谈判态度。全市优质零售物业首层净有效租金录得20.5元每平方米每天。

零售物业市场展望：预计到2020年底，核心区将保持零供应，未来三年合计仅3个新增项目。核心区项目稀缺供应和人流量的保障将在一段时间内成为品牌商的关注重点，空置率的逐步走低将有望带动租金回升。非核心区在建项目存在不同程度延期交付，2020年新开体量不足预期一半，复杂的商业环境和招商压力将致使非核心区空置率继续上升、租金下跌。

关于仲量联行

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2020年3月31日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过94,000人，2019财政年度收入达180亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com