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办公楼市场展现韧性;餐饮及时尚业态继续驱动零售市场需求

仲量联行 2021年第四季度杭州房地产市场回顾及展望

2022年 01月 20日

朱晓阳

郑蔚祺

021-6133 3333

2022年1月20日,杭州——2021年第四季度,杭州甲级办公楼市场受新增供应影响,整体空置率略有上升。金融行业及科技互联网企业依旧占据租赁需求主导地位,专业服务业及零售贸易需求上升趋势明显。虽受外力冲击,但杭州办公楼市场韧性凸显,甲级办公楼租金环比小幅攀升。优质零售物业市场方面,四季度新增一个零售项目,总体空置率保持平稳。其中餐饮和时尚业态仍为支撑需求的主要驱动力,奢侈品行业及体验类运动娱乐场地需求持续增加,教育及培训业态缩减明显。

仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示: “2021年是杭州产业结构调整的关键一年,在信息软件、电子信息制造等核心产业保持稳定增长的同时,杭州也在积极推进传统产业的改造提升,加快培育发展人工智能、区块链等新兴产业,推动产业结构优化,实现新旧动能转换。传统产业的创新变革、产业结构的优化升级,以及现代服务业的大力发展,均为杭州办公楼市场带来了源源不断的驱动力。

优质办公楼

2021年四季度共有两个优质办公楼项目入市,总体量超过25万平方米,受其影响市场整体空置率有所上升。备受关注的中国人寿项目1-3号楼于四季度正式对外开放招商,可出租面积达到15万平方米,是钱江新城近两年来入市的最大体量办公楼项目。另一栋交付的办公楼宇是位于钱江世纪城板块的万象世界中心T1,体量约为69600平方米,该楼宇由萧山水泥厂整栋购置,部分自用。截至2021年年底,杭州办公楼项目总体量达到535万平方米,其中甲级办公楼体量达256.4万平方米,乙级办公楼为278.9万平方米。空置率方面,甲级办公楼空置率为22.5%,环比上升3.2个百分点;由于乙级市场四季度无新增供应,去化压力相对较小,其空置率保持平稳,环比微降 0.3个百分点至 16.0%。

金融行业表现稳定;科技互联网行业仍为支撑市场需求的主要来源,但其扩张节奏呈收紧趋势。由于两个新入市项目均有较大体量的自用面积,四季度总体净吸纳量达到全年最高位,共计12.6万平方米。从行业需求来看,金融行业继续主导市场需求,在总租赁交易中占比23%。其中,证券、基金以及资产管理公司等非银金融业态需求旺盛;科技互联网行业占比19%,但其比重逐渐降低,也预示着科技互联网行业将进入内部调整阶段,扩张速度放缓。紧随其后的是以律所、会计师事务所为主的专业服务业以及零售贸易,分别占比15%和14%。从各细分市场来看,钱江新城表现突出,该板块内完成的租赁在总租赁成交中占比35%,其次是武林商圈和黄龙商圈,在四季度均有不俗的表现,租赁成交均占比25%。尽管12月初杭州受突发疫情影响,商务问询及带看量有所下降,但在杭州市政府高效的管控措施下,办公楼市场迅速从疫情的负面影响中恢复,租赁需求未受显著影响。

四季度杭州甲级办公楼市场租金稳中有升。截至12月底,杭州甲级办公楼的有效净租金达到4.46元每平方米每天,环比上升了0.3个百分点,同比上升了0.7个百分点。另外,乙级办公楼租金继续保持平稳,维持在3.45元每平方米每天。尽管四季度甲级办公楼的空置率有所上升,但甲级市场租金韧性不减,依旧保持上升趋势。

土拍方面,四季度杭州经历了“冰火两重天”的两次集中供地。10月份的第二次土拍,整体市场遇冷,各房企均持观望态度,参与度有所下降,31宗土地共有17宗地块流拍。而土拍规则调整以及市场逐渐回暖之后,12月的第三次集中供地迎来了一片繁荣景象,三十五宗宅地全部出让,其中在商业综合体地块方面,央企国企表现积极,华润持续发力,拿下申花板块近16万平方米地块,而运河集团也在运河新城单元斩获新土地。

2022年优质办公楼市场展望: 2022年杭州将喜迎万众瞩目的亚运会。受其影响,杭州大部分施工项目将赶在亚运会之前交付,届时杭州办公楼市场将迎来一个供应高峰,预计将有68万平方米的新增供应体量,共计12个新增项目入市。新入市项目主要集中在钱江新城及钱江世纪城板块,其中甲级办公楼市场预计新增体量27万平方米,乙级将交付40万平方米的面积。较大体量的供应也导致了空置率的承压上升,预计2022年杭州甲级办公楼的空置率将达到27.6%,同比上升5.1个百分点。同时,市场平均净租金或将出现短暂下滑的现象,但跌幅预计将控制在1%以内。

仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示:“2022年钱江新城及钱江世纪城板块的大体量新增供应,使得核心商务区以及新兴商圈面临不小的挑战。但在杭州市政府积极调整产业结构,加快传统制造业转型,大力发展科技互联网等新兴产业及现代服务业的工作指导下,我们对杭州市场的预期依旧保持乐观,预计科技互联网、金融以及专业服务业仍会是市场需求的主要驱动力。“

商务园区

下半年新增供应回落,需求相对缩减,市场平均租金小幅上涨。从供应端来看,2021年下半年共有3个新增项目入市,为市场带来34万平方米的新增供应体量,环比减少2.4万平方米。空置率方面,截至12月底,杭州商务园区的整体空置率为10.6%,环比稍降0.2个百分点。从需求端来看,与上半年相比,电商行业及其他科技新媒体企业的需求相对缩减,下半年共录得商务园区净吸纳量约33万平方米,环比下跌40%。一方面,新增入市项目较少,从而由新项目预招商所带来的净吸纳量也相应减少,且租赁需求较大部分在上半年得到集中释放。另一方面,几位头部主播的税务事件也引发了整个电商行业在合规方面的整顿工作,而以电商为主导产业的九堡、滨江板块均受税务风波影响,电商行业原本较为激进的扩张节奏得到了一定的控制。租金方面,空置率的小幅下降,以及高品质园区的交付,带动了杭州商务园区整体市场平均租金的上升,四季度商务园区的平均租金为2.20元每平方米每天,环比增长1.5个百分点。

优质零售物业

餐饮和时尚业态继续驱动主要需求,娱乐体验社交业态热度不减,“网红品牌”线下门店效益递增。从业态来看,餐饮和时尚行业依旧主导市场需求。餐饮占比四季度新开业商铺的33%,火锅店、地方特色餐厅以及国际连锁品牌的咖啡轻餐在四季度的扩张态势较为明显。而时尚业态的新增开业比例达29%,服装零售及奢侈品表现亮眼,如Louise Vuitton在湖滨in77 A区的扩张升级,而万象城也先后解锁了GUCCI的香氛类、珠宝类以及箱包服饰品类的分支门店。另外,以沉浸式体验为主的娱乐社交业态,尤其是滑雪、高尔夫、射箭等室内运动体验馆的需求依然保持上升趋势。值得一提的是,一些网红品牌之前着重于在抖音、微博、淘宝等网络平台开展线上营销,下半年也开始陆续铺设线下门店,如“日着”在杭州来福士开出全国首店,“蕉内”在湖滨in77 C区开设浙江首店,“好利来“也先后进驻多个热门商场。最后,“双减”政策对零售物业市场的影响相对滞后,四季度开始,教育及培训相关的店铺陆续出现关店现象,目前还在运营的品牌也暂缓了明年的开店计划。

四季度新增1个零售项目入市,总体空置率略有下降。相较于三季度新增零售项目“百花齐放”的热闹景象,四季度仅有一个零售项目入市,即位于城北商圈的龙湖丁桥天街,于去年十月入市,为市场带来11万平方米的新增体量,开业招商率达98%。丁桥天街的入市弥补了丁桥板块大型购物商场的稀缺。截至12月底,全市优质零售市场空置率小幅下降至7.2%,环比下调0.2个百分点。从细分商圈来看,核心商圈表现稳定,而滨江、城西等非核心商圈的空置率有一定程度的上升,多个商场出现较大面积的品牌调整和内部升级现象。

四季度零售物业市场租金整体走势平稳。受四季度节庆活动及商场促销政策的积极影响,全市零售物业租金暂时止跌,首层净有效租金与上季度基本持平,维持在18.2元每平方米每天;核心商圈零售市场稳步增长,净有效租金达30.2元每平方米每天,环比上升0.5个百分点,而非核心商圈的总体租金表现稍显乏力,净有效租金环比下降1.5个百分点至12.95元每平方米每天。近两年新增零售项目主要集中于非核心商圈,同商圈之间的竞争日趋激烈。而新增项目中品牌重叠率较高,品牌同质化问题逐渐显现,部分商场为引入热门优质品牌进驻降低租金,或是为吸引人流而重金打造创意空间,这些举措一定程度上也导致了平均租金的下降以及运营成本的上升,如何实现投资成本及营业收入之间的平衡问题引发行业深思。 

2022年零售物业市场展望:2022年,杭州零售物业市场将出现供应高位,预计新增供应体量将达到56万平方米,共计6个新增项目入市,主要集中在滨江、城东及城北等非核心商圈,满足各非核心商圈的消费升级需求,提升商业氛围。空置率方面,预计将保持平稳,总体空置率在7%-8%之间浮动。从2023年开始,每年的新增供应将相对减少,年均新增入市零售体量将维持在30万平方米左右。从区域来看,2023年之后的新增项目将主要集中在核心区域,并以高端定位的购物中心为主,如预计在2024年开业的位于武林板块的恒隆广场,以及预计2025年在钱江世纪城板块亮相的SKP项目等。高端项目的入市将有效增强杭州高端零售物业市场的竞争力。


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