整体办公楼市场需求走低，甲级办公楼租金波动较大；住宅投资需求退场，成交放缓

2019年7月17日，青岛—— “整体办公楼市场需求持续走低，小面积置换需求活跃；甲级办公楼市场租金水平出现较大波动。” 仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示，“关注生活方式及便利性的零售品牌仍在扩张积极，购物中心经营策略呈多元化趋势。持续的调控政策影响下，高端住宅市场投资需求退场，住宅成交放缓，我们预计其房价将保持稳定。”

办公楼市场

新增供应放缓，市场需要产品升级。2019年上半年青岛办公楼市场仅第一季度录得17.6万平方米新增供应，整体供应节奏放缓。目前，青岛主城区核心商务区已基本完成规模增长，到2020年预计将有520万的市场存量，但是其真正高品质的甲级办公物业仍有较大缺口。未来随着青岛市致力于打造创投风投中心城市，加强对新动能的捕捉，资本驱动下的创新创业型企业必将在市中心选址，与市场需求和信息无缝对接，以便获取资本和高端人才，因此会推动商业地产的再中心化发展，在城市核心区实现创新经济活力。

市场需求持续走低，小面积置换需求活跃。2019年上半年青岛办公楼市场共录得6.3万平方米的净吸纳量，与2018年下半年的6.5万平方米相比，整体市场需求维持低迷态势。在宏观经济不明朗的情况下，多数企业搬迁及扩张意愿较为谨慎。上半年，搬迁置换的租赁成交占比接近70%，其中约46%的成交面积为500平米以内的小面积需求，主要集中于租金较为优惠的乙级办公项目及降价幅度较大的甲级办公项目。从整体市场成交的租户行业分布来看，专业服务及贸易零售类企业保持较为稳定的市场需求。

甲级办公市场需求同样遇冷，本季度甲级办公市场净吸纳量仅为0.9万平方米。由于金融企业及外资企业的扩张意愿收缩，高承租力的市场问询量近半年持续下降。随着甲级办公楼市场租金不断下探，升级需求成为市场主要补充。上半年，搬迁升级到甲级办公楼的租赁成交占比约为12%。截至第二季度，全市整体办公楼空置率为29.2%，仅环比下降0.2个百分点，甲级办公楼空置率环比下降1.7个百分点至44.8%。

整体市场租金下降，甲级市场租金跌幅扩大。受市场需求疲软影响，多数甲级办公项目采取租金优惠或提供更高的产品附加值的策略以应对市场考验。甲级办公楼租金环比及同比分别下降2.3%和4.6%，至121元/平方米/月，降幅较上季度进一步扩大，对乙级办公楼市场带来一定竞争压力。因此，整体市场租金亦出现下行趋势，环比及同比分别下降1.7%和2.5%，至85元/平方米/月。

品质和服务成为新一轮市场竞争的决胜因素。“随着城市进入新一轮开发周期，提高对硬件设施、科技应用、绿色健康和可持续性的关注度，是商业地产发展的主要方向。”仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示，“对办公楼市场进行配套及产品升级，同时为用户提供人性化、定制化、 策略化的服务，是存量时代下市场竞争的关键因素。”

零售地产市场

上半年新增供应有限，未来城市更新项目将备受关注。2019年上半年青岛零售地产市场仅录得3.5万平方米的社区型商业新增供应。随着产业功能和城市功能的演进，在消费者升级需求的驱动下，零售地产的城市更新项目预计将逐渐增多，带来丰富多元的消费体验场景。

整体市场需求放缓，关注生活方式及便利性的零售品牌扩张积极。2019年上半年青岛零售地产市场录得4.9万平方米净吸纳量，较去年同期明显收缩。餐饮类品牌仍为市场需求的主要来源，约占租赁成交量的三分之一，但扩张意愿正趋于谨慎。引领生活方式及提供极致便利的零售品牌表现出较大的发展空间。首次进入青岛市场的瑞典家居品牌NOME，近半年在青岛零售市场连扩四店，盒马鲜生也将在香港中路的银座商城和李村商圈的和谐广场分别开出其青岛第二和第三家店铺。网红经济下，娱乐体验类业态正在成为商业吸客法宝，重塑商业活力。打造网红场景式体验的失恋博物馆、以及家庭娱乐主题体验馆 51区均首次进入青岛市场。

购物中心经营策略呈多元化趋势。随着消费格局的不断演变，购物中心的经营策略也在呈现多元化趋势。运营较为成熟的购物中心更看重于品牌组合和档次定位，并引领市场租金稳定上涨。而运营尚不稳定的购物中心往往会通过较优惠的租金策略换取入驻率的上升和客户粘性的培养。本季度全市租金环比上涨0.4%，至261元/平方米/月。全市优质零售地产项目入驻率达90.6%，环比上升1.2个百分点。

下半年将出现供应小高峰。在经历半年的沉寂之后，下半年预计将有44万平方米的新增供应入市，其中永旺梦乐城及青特万达广场均为城市副中心的大体量购物中心，进一步扩大零售市场的版图及规模。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示：“随着公众消费趋势的快速变化，以及市场整合及结构调整的加剧，促使零售运营商及品牌商在变动中溯本清源，回归消费需求本质，进而创造消费触点迭代升级。”

高端住宅市场

政策收紧导致投资需求退场，住宅成交放缓。随着“房住不炒”的理念越来越深入人心，青岛住宅市场逐渐降温，2019年上半年整体住宅市场成交量同比下降32.4%，仅为5.1万套。市场新增供应上升，全市可售住宅套数同比上涨36.8%，达到11.9万套。整体住宅市场价格受新项目影响，同比上涨7.7%达到12,858元/平方米，但排除新项目的整体平均售价呈下降趋势，表明市场在调控政策影响下已进入深度调整期，市场主力购房者为刚需及刚改客群，投资型购房者逐渐退场。高端住宅市场同样呈现量价齐跌的现象，上半年高端住宅成交量为1,461套，同比下降43.2%。

新房二手房价格持续倒挂。本季度青岛高端住宅市场新房成交价约为28,600元/平方米，环比上涨1.6%，主要是由于上半年部分豪宅项目开始推盘蓄客，小幅带动高端住宅价格上涨，但与去年同期相比仍下降5.1%。二手房成交价约为32,000元/平方米，同比上涨5.8%，一、二手价格倒挂现象明显。二手房市场在春节过后的货币政策及调控政策有所放松的背景下，市场情绪出现一定变化带动价格上涨明显，近期买卖双方观望情绪较重，价格趋于稳定。

预计2019年青岛高端住宅市场将保持稳定。整体政策环境在经过3月份的小幅波动后回归理性，在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策方向下，市场观望情绪加重，预计2019年价格整体表现将趋于稳定。

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