新增供应持续涌入青岛办公楼市场，首店经济、网红品牌携手释放消费潜力

2021年10月14日，青岛——“本季度，青岛的投资、消费和出口等宏观经济指标延续复苏势头，自用需求推动办公楼市场稳定去化，租金跌幅放缓，业主方在租金收益与入驻率之间寻求新的平衡点。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。零售地产方面，香港中路商圈沉寂三年后迎来两个新开业项目，多个首次进驻青岛的品牌有力提振了市场活力，助力核心商圈创新升级。

租赁需求活跃度略有回落，自用需求推动市场稳定去化。2021年第三季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为15万平方米，其中超过三分之二来自自用型需求，带动整体空置率环比下降0.8个百分点至31.3%。受整体经济仍面临下行压力及疫情反复的影响，市场租赁活跃度在最近两个季度都出现放缓态势，金融和能源类企业作为需求主力军，表现依旧稳定。

两项目新进落成入市，本季度新增16万平方米供给。位于青岛国际邮轮港区的山东港口大厦是老港区城市更新的代表项目，其作为山东港口集团及青岛港集团的自用型物业，推动青岛办公楼市场迅速去化。位于金家岭金融区的资源博雅广场为该区域提供更多高品质的小户型办公选择。本季度，青岛全市办公楼市场存量升至534万平方米。

租金跌幅放缓，需求的持续复苏部分缓解市场承压。本季度，整体市场平均有效租金为83元/平方米/月，甲级办公楼平均有效租金为119元/平方米/月。排除新入市项目影响，这两项租金指标分别环比下降0.6%和0.8%。尽管整体租金仍处于下行通道，但部分租赁情况稳定且入驻率较高的项目业主已趋向于采取稳健的租赁策略。

楼宇品质以及运营能力将导致项目表现分化加剧。租金持续下探触发市场进入调整周期，加之新增问询量放缓给年末成交量带来的影响，预计未来项目表现分化的情况将进一步加剧。仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示：“在目前的市场情况下，稳定的租户结构和较高的物业管理水平能够帮助业主在市场中顶住压力，确保较为有利的地位，免受租金大幅下降的困扰。显然，项目运营经验更为丰富的业主也可以更好地应对不断累积的市场压力，导致此类项目表现较为稳定。”

首店经济与网红品牌释放消费潜力，助力核心商圈创新升级。核心商圈新项目的入市为首店经济及新兴商业模式提供了优质载体，同时加速释放前期因疫情而受到抑制的消费需求。据官方统计，国庆期间青岛市共接待游客582.7万人次，同比增长近30%，前期进行了业态调整及品牌优化的核心零售项目更吸引了较多的客流，展现出高人气。Tim Hortons、CHUU、BBunion、捞王等网红品牌首度进入青岛，极大地提振了青岛商业市场的活力，助力核心商圈在疫情后创新升级吸引流量。

海天Mall及华润万象城二期于本季度开业迎客，新增供应共计19.4万平方米。这两个项目均位于香港中路核心商圈，也是该区域沉寂三年后首次迎来新项目。其中，海天Mall作为海天中心项目的小型配套商业，主打体验、潮流、餐饮和艺术，并引入茑屋书店作为IP营销的有效途径；华润万象城二期则通过品牌升级、首店经济、消费场景差异化等手段成功实现了整体商业项目的更新迭代和人气聚集。

消费复苏拉动需求增长，市场租金逐渐企稳。本季度青岛全市优质零售物业平均租金为234元/平方米/月，同比及环比基本持平。在市场需求的持续复苏以及假期旅游消费的带动下，多数业主正在提升市场预期，推动租金水平逐渐进入上升周期。

近郊商圈提档升级，年轻消费群体持续发力。今年年底前，青岛零售地产市场还将迎来多个位于非核心商圈的社区型零售物业项目入市，进一步拓展新兴住宅社区的年轻消费客群。随着年底商场路演活动及营销方式的推陈出新，市场需求全面复苏，年轻消费群体将持续推动零售业态的创新与扩张。