仲量联行｜西安办公楼租金跌幅收窄，零售地产承压空置走高

2022年10月19日，西安——商业地产屡次受疫情影响整体承压，但市场仍具韧性，叠加“十四五”和西安都市圈等利好政策，三季度经济出现复苏迹象。甲级办公楼市场，尽管办公增量需求较年初有所恢复，但仍远低于2019年同期，高空置压力下，全市租金仍有一定下行压力。优质零售物业市场，疫情致使需求下降、客流波动，商业运营整体承压；政府出台政策培育国际消费中心城市，助力消费市场恢复和发展。物流地产市场，疫情对零售商贸业的影响持续发酵，制造业仓储需求潜力释放，制造业与零售商贸仓储需求动能转化。

仲量联行西安总经理兼投资及资本市场业务负责人佟恩表示：“疫情反复、夏季高温，叠加大众对疫情预期更趋常态化，西安商业和物流地产市场整体承压。随着季末疫情形势好转，客流和商业活动有所恢复，经济出现回暖迹象。过去十年，西安在科技创新、先进制造业、城市消费、市民服务、教育等方面实现了长足的发展；未来，在打造西安都市圈、培育国际消费中心城市、支持企业创新发展等政策利好的背景下，西安商业地产发展仍具潜力。”

甲级办公楼市场

甲级办公楼市场情绪趋缓，但高空置仍使租金承压

宏观经济波动、全国疫情反复等因素持续影响西安市场需求端。前三季度，西安甲级办公楼市场净吸纳量录得约6.1万平方米，仅为2019年同期四成；本季，净吸纳量实现2.1万平方米，环比增长17.0%。尽管需求端自年初以来逐步恢复，三季度数据小幅回升，但租赁市场较往年同期仍相对低迷。至季末，甲级办公楼市场空置率环比下降1.0个百分点至32.8%，空置率仍高企，导致租金持续下行，录得平均租金收至95.3元/平方米/月，环比下跌0.4%。分行业看，得益于西安自身的区位优势、人才储备以及自然资源禀赋，地产建筑（22.4%）、专业服务（16.1%）和能源（14.7%）增量需求表现显著。

• 西安都市圈初见峥嵘，城市化建设推进基建类企业持续发力。根据市发改委年初发布的《西安市2022年重点建设项目清单》，今年全市共铺排重点建设项目897个，总投资2.5万亿元，包括续建项目359个，新开工项目194个，此举有助于持续拉动建筑工程与基建投资。根据西安市统计局，1-8月全市基础设施投资同比增长2.3%，促进建筑工程与基建企业的办公需求增长。本季度录得地产建筑总新增需求约1.6万平方米，其中，建筑工程与基建占比高达74.7%。




• 市场机会不断涌现，律师事务所连续两个季度表现亮眼。西安拥有“五院四系”之一的西北政法大学以及“QS国际认证五星级法学院”的西安交大法学院等优质法律院校，是构建法律产业发展的丰厚土壤。同时，受疫情影响，公司经营纠纷案件增多，全国性法律服务需求增加明显。依托丰富的法律人才资源与扩大的市场预期，本季度以律所为代表的专业服务类企业租赁需求仍保持活跃，录得多宗已有律所积极扩张与升级，主要落位于商业发展成熟的高新区域。




• 能源产业仍为新增需求支柱，传统能源尤其显著。伴随国际能源供给日趋紧张，以煤炭、原油为代表的传统能源价格维持高位。陕西作为原煤产量全国第三、原油产量全国第四的省份，其自然资源优势明显领跑西部。统计局数据显示，1-7月，全省规上工业原煤产量与原油加工量分别同比增长6.8%、6.1%。同期，全省规上工业综合能源消费量同比增长5.9%。能源行业韧性增长带动该类型企业租赁需求攀升。本季度录得多宗能源及采矿企业升级与扩租交易，总租赁面积近万平方米。随着陕西能源产业高质量转型，预计未来新能源企业办公需求将逐步展现于市场。

  
   

展望未来

城市空置压力犹存，产品与策略的转型成为当下破局关键

2022年第四季度，西安甲级办公楼市场新增供应预计突破15平方米，次年新增供应有望突破50万平方米，主要集中于高新南、高新北子市场。在新增项目入市所带来的存量竞争和经济形势短期仍不明朗的背景下，预计年底甲级办公楼整体空置率将进一步承压，推动租金继续下跌。行业方面，预计未来一年内，能源、基建等传统支柱需求仍将持续发力。

仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“未来宏观环境的不确定预期导致诸多大型企业今年房地产计划放缓。而对于换租的中小微企业而言，其对于精装办公产品以及灵活租赁条款的需求正在快速上升，这已在二级租赁市场有所展现。对于业主而言，如何在考虑自身情况下，调整其办公产品与招商策略，从而高效满足市场需求变迁，将成为当下市场破局关键。”

优质零售物业市场

前三季度未录得优质商业开业，需求减弱、退租频现使空置率上升

年初以来西安疫情频发，居民消费信心下降后短期难以恢复，三季度市场仍延续上半年的下行趋势。7-8月市场再遭疫情冲击，堂食停止、运营时间减少，导致客流下降、商场运营受冲击，西安优质零售物业市场平均空置率连续四个季度上升，至季末报11.4%，环比上升0.3个百分点。影院、超市等主力店持续出现退租现象，个别项目营业面积大幅缩减，三季度全市净吸纳量录得负9.4万平方米，退租面积远超新租。需求下降使部分商家面临停业风险，品牌扩张更趋谨慎，运营方议价能力随空置率走高而持续减弱，西安优质购物中心首层平均租金环比下降0.7%，报371.0元/平方米/月。市场活跃度下滑，影响筹开项目招商进度，西安前三季度均未录得优质零售物业开业，总存量维持650万平方米。

暑期客运同比下降，钟楼商圈承压，空置率持续攀升居各商圈之首

暑期受疫情影响客运量不及去年，7-8月城市客运总量同比下降13.4%。因城际交通受阻，依赖旅游客群的钟楼商圈去化承压；且随着新项目开业和新兴商圈形成，物业老旧的钟楼商圈本地客源也备受冲击。三季度钟楼商圈个别百货大幅缩减营业面积，使空置攀升，目前平均空置率已超20%，居全市之首。土地资源稀缺、物业老旧、客流下降，钟楼商圈亟待城市更新；同期，城市商业版图继续向南（高新、曲江）向西（西咸新区）延伸。

疫情预期趋于常态化，运营商和品牌方调整策略以适应新市场环境

• 运营商：头部企业竞速“轻资产”赛道，西安市场表现活跃。疫情以来，市场竞争愈发激烈，融资难度增大，头部商业开发企业更重视“轻资产”模式，以拓宽现金流来源、优化商业项目布局。轻资产项目在西安也备受青睐，9月万达商业管理集团正式接管轻资产项目鑫苑大都汇购物中心，预计年底开业的益田假日天地亦是轻资产运营项目。




• 品牌方：连锁品牌抗风险能力更强，品牌门店呈现“小型化”趋势。今年1-9月，西安五次停止堂食的规定严重冲击餐饮业，部分餐饮企业终难以维持经营，季内正餐退租较多，而门店较小的咖啡茶饮和连锁餐饮相对活跃，M Stand、Tim Hortons季内均录得新开门店。在全国疫情散点爆发的背景下，连锁品牌的分散布局降低了疫情封控对品牌的整体影响，因而抗风险能力更强，西西弗书店、串士多回转小火锅等连锁品牌拓店仍较活跃。如创维、腾势和起亚等同为连锁品牌的新能源汽车品牌，仍在购物中心积极拓店，逐鹿西安。

未来展望

整体优质零售物业市场仍然承压，但下行速度放缓

虽整体市场处下行轨道，但优质项目韧性犹在，三季度仍不乏首店入驻。HOKA西北首店坐落赛格，Vivienne Westwood同月现身高新中大国际和赛格，MAIA ACTIVE于大悦城开业，NORHOR西北首店也于三季度落成。整体市场仍呈下行趋势，但下行速度放缓。1-8月，西安限额以上消费品零售额约1,575.9亿元，同比下降6.9%，但降幅较1-7月收窄1.7个百分点。益田假日天地等项目预计于四季度开业，国庆长假和年末消费旺季亦为复苏带来希望。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“疫情反复令居民出行和消费意愿下降，旅游人群和本地客流均受影响，城市商业面临挑战，随着促销政策持续发力，季末部分商品零售增速开始回升，消费市场仍具韧性。西安商务部于9月印发《西安国际消费中心城市培育创建三年行动方案》，充分体现西安主动融入双循环的新发展格局，积极培育城市品牌、推动消费市场高质量发展，将为零售市场注入活力。”

物流地产市场

零售商贸企业新增仓储需求放缓，市场竞争加剧，租金跌幅扩大

第三季度，西安市场未录得高标库新项目交付使用。2022年，西安受多轮疫情影响，商贸零售业遭受重创。前8月线上和线下消费均表现疲软，虽然自6月开始社零同比增速由降转升，但粮油食品、饮料、日用品以及服装、鞋帽、纺织品等基本生活用品的零售额仍低于去年同期水平。受零售消费短期收缩影响，作为西安主力租户的零售商贸企业的新增仓储需求显著放缓。同时部分现有租户受疫情影响致租赁稳定性下降，空港、经开、国际港务区等子市场出现较大租户调整，零售商贸企业、第三方物流退租导致全市净吸纳录得-4.2万平方米。

季内位于空港子市场的零售企业及其云仓服务商、供应链服务商的搬迁退租活动增加使得区域内项目间竞争加剧，租金环比跌幅扩大至6.3%，受此影响西安平均净有效租金环比显著下降2.3%，报23.4元/平方米/月。

制造业需求录得稳步增长，规上工业增加值居全国前列

另一方面，相较于萎缩的零售商贸企业仓储需求，西安制造业仍保持强增长势头。今年以来西安重点工业制造企业在员工闭环管理，生产资料及产品物流运输开辟绿色通道的保障下，实现不间断生产。2022年前8月在汽车制造业、电气机械和器材制造业以及计算机、通信和其他电子设备制造业的高速增长带动下，西安 规上工业增加值同比增速高达11.7%，位居全国副省级城市前列。其中随着比亚迪西安工厂的进一步扩产，全市汽车制造业总产值增长37.7%，较1-7月继续上升3.2%。在此背景下，汽车主机厂、零部件、汽车电子、动力电池等相关行业制造企业的仓储需求稳步增长，并逐步从沣西子市场拓展至空置面积较高的空港子市场。

未来展望

下半年省内迎来经济复苏，或将对西安高标库需求形成支撑

由于西安高标库具有覆盖全省辐射西北的仓储分拨属性，虽然前三季度市场需求受疫情影响较大，但总体来看，陕西省的零售商贸需求及省内制造业企业发展对西安高标库的支撑作用也在增强。下半年，陕西经济呈现出较明显的复苏势头，陕西省统计局数据显示，消费方面，8月23类商品零售中有16类正增长，其中汽车类商品同比增长15.4%；8月，全省网上商品销售同比增长12.0%，增速较7月份加快6.6个百分点。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“虽然今年以来零售消费相关企业仓储需求增长缓慢，但随着一系列促消费政策落地显效，居民日用品以及汽车类大宗商品消费有望加速回暖，未来新能源汽车制造业企业，电商及其第三方物流企业仓储需求依然具有较大增长潜力。”

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