仲量联行｜西安都市圈获批，一季度甲级办公楼净吸纳量回正

2022年4月14日，西安——3月，国家发展改革委公布《关于同意西安都市圈发展规划的复函》，这是国家批复的第五个都市圈规划，也是西北地区首个国家级都市圈。西安作为核心城市正迎来新的发展机遇，商业地产信心亦获得提振。甲级办公楼市场，退租浪潮基本结束，第三方办公运营商、科技企业需求稳健，季内租金跌幅收窄；优质零售物业市场，受疫情影响，部分主力店及娱乐业态出现退租，但新能源汽车及国内运动品牌等业态仍表现活跃；物流地产方面，疫情管控及节后传统租赁淡季等因素使得高标库新增需求下降，但本土商贸企业的仓库需求受城市更新带来的核心城区交易市场和非标仓拆迁活动影响，其仓储搬迁升级活动录得增长。

仲量联行西安总经理佟恩表示：“在平原城市群核心城市、国家中心城市、国际化大都市等机遇的叠加发力下，西安社会经济实现稳步发展。尤其是西安都市圈规划的批复，进一步稳固了西安作为西北地区领头羊的地位，其在西北地区的重要性和影响力再次得到凸显。西安都市圈也由此成为西北第一个国家级都市圈，预计将带动周边城市群共同加入分工合作的一体化都市圈模式，形成各区域城市共同发展的圈域经济现象。同时，这些规划也将带动西安经济进一步增长，长期利好核心城市西安的商业地产市场。”

甲级办公楼市场

一季度市场净吸纳量由负转正，第三方办公服务运营企业新租需求位居第一

年初因疫情及春节假期影响，西安多个项目延期交付。因此，季内甲级办公楼市场未录得新项目入市，甲级办公楼存量维持205.5万平方米，位居全国第十二位、西北地区首位。

自2021年下半年开始，西安办公楼市场需求放缓，部分企业退租引致项目空置率上升。步入2022年，退租浪潮基本结束，市场净吸纳量由负转正。受年初疫情影响，各企业纷纷启动居家办公模式以减少疫情传播风险，传统办公需求同比放缓。第一季度，西安甲级办公楼市场净吸纳量录得2.0万平方米，同比降低0.5万平方米。主要需求聚焦第三方办公服务运营企业以及科技互联网行业。

同时，部分中小微企业面临运营困境，其租赁需求因装修成本高企、传统办公单元面积过大等原因而受到抑制。因此，衔接西安市场供需两端的第三方办公服务运营需求持续活跃，季内录得相关企业新租甲级办公面积约1.7万平方米，占比高达32.8%。科技互联网行业仍为西安甲级市场主力需求来源，季内需求占比约21.5%。多家头部通讯企业于本季完成扩租及升级，同时带动其上下游科技型企业在季内完成多个小面积段成交。此外，能源类企业在季内也十分活跃，新增租赁需求占比环比增长3个百分点。

市场预期趋于稳健，企业品质及租户结构稳定性成为办公楼业主的核心关切

去年，办公楼增量需求放缓及退租现象的发生引致部分业主空置压力增加，为维持年底入驻率水平，多区域出现较大幅度降租。2022年，随着政府积极扶持中小企业在本地立足扎根，大力支持数字科技以及先进制造等产业发展，不断完善西安十四五产业布局，相关产业需求得以逐步回升。相对稳健的市场预期促使业主再次转变租赁策略，不再单一地通过降低租金引入大面积租户，而是更加看重企业品质以及稳定的租户结构。截至一季度末，甲级办公楼平均租金跌幅收窄，环比下降0.4%，至季末报93.6元/平方米/月。

西安甲级办公楼市场将步入高供应周期，专业楼宇运营将成关键

预计2022年，西安甲级办公楼市场将迎来约36.8万平方米的新增供应。其中，高新区域为今年供应增量的主要区域，板块内竞争压力也将逐步显现。未来四年，西安甲级办公楼市场即将步入高供应周期，除了市中心区域外，高新南、高新北、城北、曲江及南二环等区域都将有较高甲级办公楼新增供应。预计到2025年底，西安甲级办公楼项目总存量将达到317.5万平方米。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“在当前高空置的市场压力下，各业主需特别关注租户结构优化和办公环境提升等方面，从而实现稳定的现金流预期。稳定的经济社会发展亦将长期利好本地市场，我们对西安未来商业地产市场发展充满信心，并将持续关注西安核心产业发展，以专业服务助力业主优化租户结构、实现楼宇品质升级。”

优质零售物业市场

第一季度优质零售物业市场空置率环比微涨

供应方面，多个项目延迟入市，季内未录得优质购物中心开业，总存量仍为678.8万平方米。就奥特莱斯商业类型而言，市场录得静安荟奥特莱斯开业，该项目位于城北子市场，是市内首个奥特莱斯，也是疫情后城北首个新开项目，实现较高开业率。受疫情影响，零售需求减弱，多个品牌出现退租现象，市场空置率有所提高。分业态看，娱乐业态经营受疫情影响，多家影院及KTV短期停业。同时，双减政策下，部分儿童学科培训类业态出现退租，如瑞思英语、贝迪森英语等。此外，西安多家商场出现主力店退租的现象，如大融城G-super超市、老城根G-park华联超市，以及西安益田假日世界的中影飞尚国际影城等。主力店退租导致西安优质零售物业市场空置率环比上升0.4个百分点，报9.8%。租金方面，西安优质购物中心首层平均租金环比下降0.1%，报378.9元/平方米/月。

• 西安新能源汽车品牌组合更加完善。由于国际油价上涨，新能源汽车持续受消费者青睐，更多新能源汽车品牌进入西安市场，零跑、广汽埃安、极氪、赛力斯及大众新能源汽车等品牌于季内持续扩店，积极布局优质商业项目。除新能源汽车外，传统汽车品牌如沃尔沃、马自达等也纷纷在购物中心开展营销活动，拓展线下体验店。汽车品牌的进驻不仅丰富消费业态和内容，更增添了消费场景的科技感和年轻化。
  
• 冬奥会热度不减，国内运动品牌活跃。全运会和冬奥会等运动赛事的举办掀起了全民运动热潮，如安踏、鸿星尔克等国内运动品牌抓住时机承接赛事热度、开拓新店。同时，为迎合年轻客群的消费需求，品牌延续“运动+国潮”模式，进一步激发年轻客群对国潮运动品牌的消费热情。
  
• 部分亲子游乐业态填补“双减”下的市场空缺。季内，儿童运动娱乐品牌在多家商场围挡，部分品牌替换原儿童学科培训品牌，如超能星球少儿智能运动馆、多乐星儿童乐园等。
  
• 智能家电以独立门店进驻购物中心。过去，家电作为大卖场的主力产品常以集合店形式呈现，方便消费者比较和购买。随着线上消费的兴起，实体店作为品牌宣传和产品体验的功能日益凸显，因此品牌方开始以独立门店的形式进驻购物中心，如卡萨帝、科沃斯等。

三级商业体系逐渐成型，存量项目改造升级仍是核心商圈关注焦点

近年来，西安零售商业开发不断外延，新开项目逐渐下沉，向次级商圈和社区商圈发展，“核心型-区域型-社区型”的三级零售商业体系正在加速构建。2022-2025年期间，西安预计迎来约207.8万平方米的新增供应入市，其中九成以上将于非核心区域呈现，人口的导入和基建的完善将有效带动周边区域零售商业的发展。由于核心商圈土地供应有限，城市更新仍然是区域内关注焦点。核心商圈内的百盛DCC和合生汇等项目重新调改、创新升级，将陆续在今年重新开业。同时，文旅结合展现西安历史文化的西安太古里项目正式启动，建成后将为西安零售商业发展注入更多活力。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示，“当前，西安城市三级商业体系呈现‘两头并重’，既关注核心商圈焕新升级，也关注发展区域型和社区型商业。核心商圈在SKP开业后实现价值重塑；钟楼和小寨南二环商圈仍在不断发展扩容，与周边具有在地文化气质的城市街区融合发展；而新区CBD商圈的打造，同样是补足城市商业格局的重要一环。伴随城市化进程从中心向次中心、再逐步延伸至城市周边区域，区域型和社区型商业将随之崛起，反哺城市化进程，促使西安零售消费更具活力与多元性。”

物流地产市场

租赁成交以搬迁升级活动为主，本土商贸企业的仓库需求小幅攀升

本季，领盛秦汉新城物流园投入使用，市场新增可租赁面积6.6万平方米。受疫情及春节后传统租赁淡季影响，高标库新增需求下行。其中电商、快递快运等全国布局企业仓储新增需求回落。而本土商贸企业的仓库需求方面，在城市更新带来的核心城区交易市场和非标仓拆迁、改造活动带动下，仓库搬迁升级活动有所增长。

第一季度，全市净吸纳量仅录得4千平方米，整体空置率环比小幅攀升1.6个百分点，至18.8%。整体需求量偏低导致区域间租赁分化凸显。相较于距离主城区较远的空港和沣西子市场，如经开、国际港务区、高新等一圈层核心物流子市场成为本土商贸企业搬迁升级活动的首选，承接更多的租赁需求。而连续三个季度于低位徘徊的净吸纳量，也使得部分空置率较高且去化速度缓慢的项目开始下调租金预期。至季末，全市平均净有效租金环比微降0.4%，至24.4元每平方米每月。

外环高速南段有望于年内贯通，城南西北区域分拨中心属性增强

截至一季度末，外环高速高新段已建成通车，外环高速南段全段也将于年内贯通，有效串联起了沪陕高速、福银高速东南段与连霍高速、福银高速西北段。仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“对于大量快递快运及电商企业而言，由于外环高速南段的开通，从东南方向运往西北省区的货品得以避开拥堵的西安主城区，运输效率大幅提升。仲量联行预计，外环高速南段途经的长安物流子市场未来将吸引更多第三方物流、电商企业在此设立西北区域分拨中心。”