深圳，2025年1月14日——2024年，深圳经济保持总体稳定、持续恢复向好态势，特别是在下半年，各项政策利好加速累积，市场信心和预期逐步修复。科技互联网行业租赁成交面积占比四成，支撑办公楼市场需求。华南五市非保税物流仓储市场虽承压前行，但跨境电商持续发力，有效稳定市场信心。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“粤港澳大湾区正处由制造湾区向创新湾区的深刻转型之中，这一转变在人工智能、大数据、物联网等高科技领域表现尤为突出。大湾区有望依托其强大的民营经济和外向型经济优势，通过深化差异化创新策略、构建研产销一体化体系，进一步提升核心竞争力。在此基础上，高端智能制造和商贸流通领域有望实现产业突破，为商业地产市场需求的长期稳健增长提供坚实支持。”

2024年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储市场承压前行。受宏观经济和消费缓慢修复的影响，除惠州外的其他四市1-11月社会消费品零售总额同比增速均低于1.5%，传统行业的仓储需求保持在较低水平。与此同时，跨境电商持续发力，其成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势，有效稳定了市场信心。2024年华南五市非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。

仲量联行广州产业与物流服务部董事杨靳一表示：“出海业务持续主导华南非保税物流仓储市场的需求面。跨境电商租户一方面继续以供应链和快递时效性为导向，将华南地区视为最重要的跨境电商物流中心，输出稳定的租赁需求；另一方面在全球经济复苏缓慢的宏观环境下普遍采取更趋理性的租赁策略，寻求业务扩张和降本增效之间的平衡。”此外，以冰箱、洗衣机等“白色家电”为代表的制造业产品外销带来的季节性仓储需求是四季度值得关注的增长点。

仓储供应方面，华南五市非保税高标仓全年新增供应约210万平方米，下半年竣工项目占比近八成，且多数位于东莞、佛山和惠州。尽管与2023年的峰值相比，2024年新增供应量显著回落，同比下降22.8%，但由于其在时间和空间上的结构性特征，使得个别城市的部分仓库去化有所承压。整体而言，在跨境电商企业稳定的租赁需求带动下，除个别城市外，非保税物流仓库空置率同比保持稳定，维持在3%-7.5%之间的低位。

保持理性和审慎是当前大部分租户的主流基调。传统行业租户受制于行业现状趋向保守；跨境电商企业需求活跃度较高，但从2024年年中起，其成交量逐季下降。受此影响，部分存量物业业主通过加大租金优惠力度和增加免租期等方式维持出租率稳定。特别是在供应显著增加的下半年，华南五市的非保税物流仓储市场平均租金均出现小幅下滑。全年来看，大多数城市平均租金同比下降幅度在1.5%以内。

展望2025年，中央政府将实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加强“超常规逆周期调节”，并强调“大力提振消费”和“全方位扩大国内需求”。随着宏观经济和消费市场的预期复苏，传统行业的物流仓储需求有望迎来逐步回暖。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“地缘政治冲突和贸易保护主义导致的贸易摩擦影响到国际贸易的稳定、有序运行，对跨境电商平台的全球业务需求增长应持谨慎乐观态度。跨境电商平台的仓储需求发展存在不确定性因素，但华南地区的产业链和供应链优势有望继续支持跨境电商企业在新兴海外市场持续扩张，同步优化华南地区物流仓储网络布局。”

华南五市非保税物流仓储新增供应量预计将在2025年创历史新高，其中佛山和东莞预计新增供应分别破百万平方米，部分短期新增供应过大的子市场空置率呈上升态势。此外，叠加租户端加强成本控制的因素，预计业主将维持灵活的租赁策略以应对市场波动，2025年华南非保税物流仓储市场整体租金将继续小幅下行。