仲量联行发布《中国酒店存量资产改造白皮书》,助力高质量城市更新
酒店改造迎来窗口期,聚焦重新定位,提升竞争力与资产价值
上海,2024年5月27日——今日,仲量联行正式发布《存量改造,焕然一新——中国酒店存量资产改造白皮书》(以下简称“白皮书”)。白皮书基于仲量联行在城市更新和酒店改造领域的丰富实践,结合对125家酒店业主及运营方的问卷调查结果,深入剖析了“存量常态化时代”酒店行业的新一轮结构性调整趋势,探讨如何通过酒店存量资产盘活,实现价值重塑,最大化赋能酒店资产的经济效益和社会效益。
当城市从“增量发展”逐步迈入“存量提质”阶段,城市更新的重要性日益凸显。机构数据显示,2011-2018年间,国内新开酒店数量持续递增;按照行业常规的5-8年的更新周期,过去十多年间开业的酒店很多都已经到了需更新改造的阶段。 仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛指出:“存量酒店作为城市更新的目标载体之一,承载着城市的独特烙印,也是城市脉搏中不可或缺的组成部分,酒店存量资产通过改造升级为高质量城市更新做出贡献。重新定位作为改造的核心环节,其准确性不仅影响存量酒店改造成功与否,也是决定未来酒店经营成败的关键。”
酒店改造提振经营竞争力,三大维度的“重新定位”是关键
随着酒店新增供应放缓,已高速发展40余年的中国酒店行业逐渐进入存量时代,定位过时、管理效率低等“隐性问题”和配套功能不符、设施老化等“显性问题”愈加凸显,持续制约存量酒店的竞争力,并与城市发展不匹配,酒店行业的存量资产改造势在必行。
白皮书显示, 2024年出境游逐步开放,增加了不少免签目的地国家,国内旅游市场尤其是高端市场需求出现一定程度的分流,存量酒店可有计划性地、阶段性地实施改造,以迎接市场需求、也包括入境需求的全面恢复。酒店存量资产改造需围绕“重新定位”开展整体评估、方案制定和落地实施的完整流程。酒店的重新定位方案必须基于对市场规模、客源结构和竞争格局三大维度的深度剖析和研究。
白皮书显示,市场规模评估基于不同档次和类型市场的容量及年度变化率,结合区域规划和支柱产业发展趋势,能够更全面把握发展态势。客源结构洞察,则有助于精准定位目标客户群体,筛选出具有高潜力和高价值的客群,制定更具针对性的投资战略和产品策略。竞争格局的研究重在多维度全方位分析竞争对手的产品优劣势、市场占有率、品牌形象、客户口碑等,尽可能把握市场是确保未来5年-10年竞争优势的关键。
与此同时,由于大部分存量酒店的改造难度翻倍增长,为推动酒店资产实现价值重塑,仲量联行建议,业主可以在优化客房类型及设施、餐饮空间、会议区域、酒店公共空间等方面开展更多思考。此外,ESG和工程系统升级也值得关注,由于酒店运营阶段的能耗和碳排放占据较大比例,通过技术和管理手段可在较短时间内实现减排效果,有助于显著提升酒店运营的业绩表现。
仲量联行智动办公中国区主席、中国区项目开发与管理董事总经理李晶指出:“存量酒店降本增效、绿色转型的需求日益迫切,对于广大的酒店业主来说,如何高效实施酒店硬件设施的改造工程、优化能源效率是重中之重,其中涉及到技术尽职调查、改造策略分析、项目改造计划等关键环节,不仅需要酒店运营者视角,更需要专业的工程师思维。”
酒店改造与重生成趋势,资产价值提升受青睐
随着社会经济不断发展,人们对城市空间的追求更多样化,酒店物业在出售后改造成其它资产业态已成为一种趋势。据仲量联行统计,自2014年至今,作为国内主要的酒店投资交易市场,北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态,例如办公、长租公寓,或集合各类业态的商业综合体。
仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示:“相较于其它主流商业地产,国内酒店资产年平均投资交易量仅占总量的8%左右。将酒店物业改造为其他业态,基于商业地产最高用途和最佳用途的原则,可以为投资人提供多样化的投资机会,改造后的物业也将适应更广泛的市场需求,具有更显著的竞争力和升值空间。同时,通过将原本用于住宿的酒店转变为多元化的商业空间,城市中老旧或闲置的酒店物业的资产价值将再次被焕新,这些物业在改造后重新加入市场,也有助于城市更新和房地产投资实现良性循环。“
此外,升级改造后继续作为酒店运营,也能够发挥优质资产的效能。根据仲量联行的数据显示,2023年中国内地酒店投资交易市场创近年新高,北京和上海酒店市场录得投资交易额近130亿元人民币,其中92.5%交易标的是位于核心区的地标性酒店。此类资产通过保护或升级改造保证了价值,对酒店资产交易起到重要作用。
白皮书显示,存量改造后酒店物业的盈利能力、资产价值和资产流动性将得到提升,更加具备长期投资潜力,为业主和投资人提供长期稳定的现金流和财务收益的同时,也为未来可能的成功退出提供保障。
关于仲量联行
200多年来,作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司,仲量联行(纽交所交易代码:JLL)始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业,公司2023财年收入达208亿美元,业务遍及全球80多个国家,员工总数超过108,000人。我们秉承“塑造房地产的未来,让世界更美好”的企业宗旨,整合全球平台资源并深耕本地市场,携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览 jll.com。