南京办公新迁需求降温；零售首店、夜间经济效应延续

2020年4月14日，南京——2020年第一季度，疫情影响使得南京商业地产市场受到巨大冲击，但在政府、业主等多方快速应对下，整体市场现阶段维持相对稳定。疫情在国内已得到有效控制，但全球金融环境的复杂性及市场指标的滞后性将使得办公楼和零售物业市场均面临下行压力。仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅表示：“ 南京政府积极应对疫情，通过加大对企业政策支持、积极推动企业复工，向全市人民发放消费券等方式保障消费信心稳定。在政府一系列有效的措施下，南京办公楼以及零售市场长期向好局面不变。”

优质办公楼

专业服务、金融行业的租赁需求相对稳健。2020年第一季度，春节和疫情冲击的叠加影响导致办公楼租赁活跃度下降，一些租约即将到期或部分计划搬迁的企业将不得不选择续租。全市优质办公楼净吸纳量仅为上一季度的三分之一。相较于零售贸易、消费服务等聚焦个人消费的行业，专业服务、金融等高附加产业受影响更小，如信托基金、资产管理和律师事务所继续保持扩张及搬迁需求。

一个乙级办公楼项目入市，空置率小幅推升。2020年第一季度，位于南京南站板块的城际空间F-1（南广场）项目交付入市，体量为42,370平方米。此项目于一年前开始预售，截至交付前已完成全部销售。尽管租赁活动相关的地产决策均将推迟，甚至取消，但受益于南京甲级办公楼项目稳健的租户结构，且大型金融、房地产及制造业企业的高抗风险能力，一季度甲级办公楼空置率仅轻微波动0.2个百分点，上升至26.2%。

租金短期内维持稳定。全市整体租金环比下降0.3％，录得3.6元每平方米每天。复工后业主对新增需求持开放态度，虽然在租金上尚未体现出下跌空间，但已通过多重软性优惠政策降低租户综合成本。投资市场方面，租赁市场需求暂缓使投资者更加谨慎，但仍有险资寻找优质物业机遇。

优质办公楼市场展望：随着疫情在国内的有效控制和商务活动的回暖，积压的租赁需求将得以释放，市场问询量及成交量将在短期内反弹。在供应方面，截至2020年底，尽管预计超过27万平方米的在建项目交付日期将推迟至2021年，新增供应仍将达到56万平方米，租户可获得较多项目选择。仲量联行南京商业地产部总监杨帆表示：“随着南京南站板块项目逐步交付入市，高铁经济产业聚集效应将进一步提升。而河西板块将在未来两年迎来高品质项目的集中入市，现有甲级楼宇租金将持续承压。”

零售物业

市场快速反应，合力应对疫情冲击。疫情期间，各大商业体相继推出了微信社群购物、线上商城、直播带货等形式促进销售，化妆、少淑、运动等品类的活跃消费需求弥补线下销售的锐减。零售项目逐步复工营业后，为刺激消费重振，南京为全国首批针对消费领域发放消费券的城市。优惠政策与商场促销活动的结合，短期内显著刺激消费回暖。

信心提振，空置率保持稳定。多家南京或区域首店于春节假期前集中开业，如The colorist、贤合庄卤味火锅、三叶草FDD城市旗舰店、新街口首家盒马鲜生、麥吉machi machi，延续2019年首店经济效应。核心区优质项目保持积极的业态调整优化策略；非核心区项目高复工率带动空置率仅小幅上调0.3个百分点。2020年一季度全市优质零售市场空置率为6.1%

消费刺激组合措施下经营业绩逐步回暖，整体平均租金尚未出现大幅波动。除补贴和促销外，南京继续聚焦夜间经济，引导鼓励商户适当延长营业时间。得益于中高端优质项目客流的快速恢复，以及疫情期间线上渠道一定程度弥补闭店损失，核心区平均租金保持稳定。而以中小品牌零售商为主要构成的非核心区社区型商业项目已快速调整租金策略，提前应对空置风险。

优质零售市场展望：受招商及工程进度延期影响，2020年预计有约33万平方米零售商业体量延后入市；共8个项目计划于年内开业，新增供应量创历史第二新高。中短期内，优质零售项目入市将促进多中心商业格局的进一步成熟；长期来看，部分板块或存在供应过量的风险。需求方面，疫情带来的消费习惯改变短期内还将持续，医疗健康、教育、运动健身等业态受关注。经营重压下，零售品牌面临规模性调整和洗牌，这同时也为业主提供了业态调整的窗口期。

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