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仲量联行 | 昆明甲写空置率创8年新低,商业空置走高迭代调整

仲量联行发布《2022年第一季度昆明商业地产市场报告》

2022年 04月 26日

朱建辉

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2022年4月26日,昆明——在西部陆海新通道构架下,云南建设高速推进。而作为云南核心城市的昆明,第三产业发展稳健,消费场景加速迭代。甲级办公楼市场,基建、保险以及通讯类需求持续注能办公楼需求端,低供应下,空置水平持续下滑,租金跌幅开始收窄;优质零售物业市场,受疫情影响,短期内市场需求疲软,政府出台一系列举措助力消费回暖。

仲量联行华西大区董事总经理乔裕生表示:“当前,市场多方主体积极寻求策略以应对市场的短期冲击。长期来看,‘稳投资’的经济重点将在提升产业消费活力的同时长效改善城市生产生活场景。而这也将成为办公楼、零售市场稳健发展的底层逻辑。此外,随着跨入RCEP开局之年,来自南亚,东南亚以及西部其他省市的春风已经吹至昆明,如何提升城市基建、配套、营商环境等维度,从而高效迎接人才、产业导入,将成为未来昆明实现高速发展的关键。”

甲级办公楼市场
短期供应端压力缩小,市场空置率降至8年间最低水平

自2015年起,昆明进入供应周期。市场陆续迎来本土及外省市头部开发商项目。2015-2018年间,昆明新增甲级办公楼面积达56.9万平方米,占当前总存量的40.8%。伴随2019年底恒隆广场的交付,昆明甲级办公楼市场存量正式步入百万大关(成都:2012年,重庆:2015年,西安:2017年)。大体量项目的集中供应导致城市空置率长期居高不下,2015年更是达到64.5%的峰值。但在进入2020年后,市场供应有所放缓。尽管2021年新增面积达23.3万平方米,但超八成来自总部自用楼宇,新增租赁面积仍处于低位水平。历经8年去化,截至2022年第一季度末,昆明甲级办公楼市场空置率实现25.4%,环比降低1.5个百分点,处8年间历史最低点。

长期经济平稳发展激活办公楼需求,短期政策变化驱动租户结构性升级

经济平稳发展构筑办公楼市场去化的基础逻辑。2015年-2019年,昆明GDP年平均增速达8.2%,甲级办公楼市场年均净吸纳量实现9.7万平方米。城市化的持续建设推动房地产建筑行业高速发展,而生产、生活水平的高速提升助力昆明现代服务业需求稳步上扬。截至2022年第一季度,昆明甲级办公楼租户前四类行业占比达76.1%,分别为:房地产建筑业(26.2%)、金融业(19.5%)、科技互联网(15.2%)以及服务业(15.2%)。

进入2021下半年后,政策变动催化房地产建筑业细分领域出现变化。一方面,由于全国房地产政策收紧,房企及相关产业链行业需求减弱明显。而其作为昆明办公楼最主要需求行业,此次波动对办公楼市场影响显著。仅第一季度,近半数甲级办公楼退租面积来自房产开发类企业。另一方面,昆明乃至云南省积极推动基础设施升级,2021年昆明实现中老铁路的通车,渝昆高铁全面启动建设,昆明火车站南北广场改造完成。基建类公司办公需求明显上涨,第一季度,该行业新租需求占比达15.1%。因此,尽管第一季度房地产建筑大类仍为市场最主要需求来源,但其细分结构已存在变迁。

更新换代,供应端高性价比项目持续激活企业升级类需求

从2015年到2020年,昆明市场迎来多个高标准甲级物业。不论是对标一线城市的硬件要求,例如:外立面、层高、电梯、卫生间等,抑或是单一业权下租户结构优化以及精细化的物业服务,这些物业的入市改变了本土企业对于办公场景的预期。昆明市场对于高品质楼宇的需求开始被释放。而近年来不断走低的租金价格则将这一需求全面激活。由于较低土地、能源与劳动力价格,西部甲级办公楼租金相较更低。加之,近几年高供应压力,昆明业主多采用降价策略吸引优质客户。昆明甲级办公楼平均租金录得78.8元/平方米/月,甲乙级市场租金价差仅为21.8元/平方米/月,部分子市场价差仅在10元/平方米/月左右。2022年第一季度,昆明甲级办公楼市场超六成成交为升级类需求。

向北向南延伸,昆明办公楼市场“倒L形”格局逐步呈现

始于市中心传统商务区,昆明办公楼于2015年率先向北市、南市延伸。至2022年初,市中心、北市以及南市子市场存量分别达21.4万、17.6万和66.9万平方米。截至目前,各板块商务氛围日臻成熟,空置率分别实现19.5%、25.2%和30.6%。随着2017年巫家坝昆明城市新中心的定位被明确,大量头部开发商随之进入并修建其优质办公楼宇。昆明办公格局将进一步南扩。尽管受道路修建影响,部分原计划于今年交付的项目出现延期。但片区内各办公、商业项目修建速度基本保持平稳性。预计到2025年,巫家坝子市场甲级办公楼存量将达50.3万平方米,仅次于南市板块。

未来展望,租金弹性逐步失效,空间、配套与服务的提升成为市场关键

2022-2023年,昆明甲级市场供应相对平稳。需求端受全国疫情以及政策变动影响,产业结构性变动或将导致企业租赁活力存在一定波动,增量行业聚焦基础建设、通讯电子、医疗生命科学等领域。未来空置率预计将维持在25%左右,去化情绪仍为市场主导。但由于项目空置压力已相对较小,且当前可降价空间收窄,价格弹性作用未来或将逐步失效。部分甲级项目降租幅度预计将有所收紧,价格竞争或将逐步转向配套与服务的竞争。进入2024年,市场预计再次迎来小幅供应攀升,全市空置率或将再次被拉升。

RCEP助力昆明开放型经济显现,城市吸引力有望实现全面提升

始发于昆明的中老铁路于去年起陆续开通运行,2021年昆明进出口总额同比增速更是达到53.6%。随着1月1日RCEP正式生效,作为西部地区面向南亚、东南亚的门户城市,昆明迎来突破性发展机遇,相关制造、贸易、结算类产业需求将在未来逐步呈现。仲量联行云贵首席代表李佳恒表示:“面向南亚、东南亚,昆明地缘优势得天独厚,再加上劳动力资源丰富、制造业要素成本较低等优势,昆明城市吸引力正在加速提升,高端制造业与现代服务业的持续入驻将长期注能昆明办公楼市场。”

优质零售物业市场

优质零售项目总存量持平,市场空置率有所上升

季内,昆明无新增优质零售项目入市,全市总存量保持397.7万平方米。疫情导致客流下滑,注重线下体验的大型中餐品牌出现较多退租。同时,部分生鲜超市因经营问题也出现闭店,两家华润万家超市相继关店并退出昆明市场。此外,“双减”政策后学科类培训机构退租留下的空置面积去化缓慢,加之部分老旧存量项目逐步展开新一轮调改,市场空置率短期上升。2022年第一季度,昆明优质零售物业市场平均空置率较去年年末上升1.6个百分点,报14.1%。租金方面,能够顺应市场变化趋势精准招商的项目,其租金表现相对稳健;而应对策略迟缓的项目,仍以降低租金预期的方式换取更多品牌进驻。受此影响,全市优质购物中心首层平均租金环比下降0.2%,报368.0元/平方米/月。

消费载体、场景、内容迭代升级,刺激消费品零售总额上扬

随着消费政策相继落地,带动消费市场逐步回暖。近日,云南省政府和昆明市政府相继出台《关于2022年稳增长的若干政策措施》,涉及零售商业改造升级、夜间经济地标建设打造、品牌连锁店扩店发展等多个领域,刺激零售需求释放,昆明市消费市场稳中有升。据昆明市统计局显示,1-2月全市社会消费品零售总额为480.5亿元,同比增长5.0%。

  • 消费载体:存量项目积极调改,切小铺提升入驻率并引入更多新颖业态。当前,存量项目积极调改升级已经成为焕新市场活力的一种热门方式。一方面,通过面积切割重构,以更小的单店面积来提升单位租金收益,实现收益增长;另一方面,门店面积的适配范围变广,利于丰富品牌组合,引入更具竞争力和吸引力的业态和品牌,增强消费者粘性,如:七彩METOWN、南亚风情第壹城等。此外,南亚风情第壹城将与地铁5号线连通,以期引流获客使得收益增长。零售项目的升级焕新,仍以商业化逻辑为主线,专注业态焕新、运营优化、业绩增长等关键点。

  • 消费场景:夜间消费场景被激活,特色小酒馆表现活跃。虽然大型餐饮受疫情影响较大,但小酒馆、演出场馆等租赁面积相对较小的业态持续活跃,成为新兴增长业态。受益于政策红利和年轻消费客群偏好,与夜间经济相关的餐酒吧、小酒馆、演出场馆等业态表现活跃,积极进驻优质购物中心,如:Wave Live House、C86山茶坊的璞玉书店、小酒馆进驻同德昆明广场;蹦酒吧入驻海乐世界等。同时,与盒子商业相邻的街区商业,因拥有良好的展示面、较多的外摆空间、灵活的营业时间及能够承接盒子商业带来的消费客群,已成为夜间消费业态新兴聚集地,如:海乐世界209酒吧街、同德昆明广场悦汇坊、南亚NEW MALL赛博朋克乐园、大悦城悦见酒吧街等夜间消费场景,均深受年轻消费人群喜爱。

  • 消费内容:政策支持本土品牌连锁化发展,积极拓展省外市场。云南作为农作物生产宝地,拥有众多全国卓著的优质产品,孵化的本土茶饮咖啡品牌如:麒麟大口茶、颜葉浮山、CLOVES四叶杯等,均积极在购物中心开店。同时,政策红利加持促进本土品牌连锁化发展,政府对直营门店达到10家以上的品牌将给予奖励。为鼓励品牌向一线城市扩张,总部在昆的特色餐饮企业入驻一线城市也将获得装修补助。受益于此,本土品牌布局向外延伸,包括麒麟大口茶在内的品牌已获取外省代理。本土电子数码九机也积极抢占市场,已在西南地区拥有线下实体店。预计未来将有更多如霸王茶姬、九机、Winona薇诺娜的本土品牌“走出去”。

 政策利好加持,助力零售商业市场快速复苏

在“双循环”新发展格局背景下,RCEP的生效将助力昆明经济持续增长,为消费市场发展带来新动能。仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示:“昆明作为面向南亚和东南亚的门户城市,正积极融入国际国内双循环中,借助RCEP带来的政策利好契机,加快推进消费转型升级,通过关税减免提高商品要素流通效率,降低商品价格,促进消费需求有效释放,为市场带来新的机遇与活力。”

昆明商业地产市场不断发展,在实体经营优化改善及消费政策持续发力的双重利好下,零售市场将保持良好复苏态势。在政策支持下,年内昆明计划引入国内外品牌首店、旗舰店、连锁店50家以上,促进消费市场加快恢复。对于改造升级项目而言,紧跟消费新趋势、抓住政策利好的契机、更注重多元灵活品牌组合的构建,将有助其实现收益稳中求升;对于新增项目而言,更多优质开发商包括华润、龙湖、北京华联等入局,将对本地商业发展注入无限活力,同时加快汰弱留强的进程;对于停工在建项目,市住建局发布《昆明市“十四五”房地产业发展规划》提出了加强银、政、企合作以对资金困难的地产项目提供应急解决方案。未来,停工项目有望重启,办公和零售商圈的发展将持续受到市场关注。


关于仲量联行

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