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仲量联行 | 专业服务居重庆首季办公需求首位,核心商圈重大项目开工

仲量联行发布《2022年第一季度重庆商业及物流地产市场报告》

2022年 04月 12日

朱建辉

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2022年4月12日,重庆——伴随“成渝双城经济圈”、“西部金融中心”等重大战略机遇的叠加发力,重庆积极响应国家层面战略规划,推动经济纵深建设,不断迈上新台阶。甲级办公楼市场,受传统淡季影响市场整体需求减弱,且截至年末全市新增供应有限,市场空置面积将得到进一步去化。零售物业市场,年初供应放缓,市场进入调整期,短暂休整后零售供需两端有望回暖。物流地产市场,新年伊始高标库新增租赁活动放缓,先进制造业仓储需求有望于年内逐步释放。

仲量联行重庆总经理刘洋表示:“2021年,重庆确立了多项重要的新功能定位,着力向国家重要先进制造业中心、西部金融中心、国际性综合交通枢纽城市迈进,重庆作为成渝城市群中心城市的带动作用亦不断增强。2022年是十四五承上启下的关键一年,重庆将稳增长放在更加突出的位置。其中,人才流入增加、产业强链升级、消费提质扩容及有效投资扩大都将成为重庆提升招商引资优势的重要支撑,并继而带动商业及物流地产市场有序发展,迸发新的活力。”

甲级办公楼市场
传统淡季,渝甲级办公楼需求减弱,空置率呈回落趋势

第一季度,重庆甲级办公楼市场未录得新增项目入市,预计全年租赁市场亦将保持低供应态势。需求端方面,受办公楼传统淡季、春节及疫情等因素影响,1-2月看房活动受到部分抑制。尽管市场在3月起开始逐步恢复,但由于部分互联网及房地产开发企业年末预期收缩引发退租,因此仍导致整体需求减弱,一季度仅实现约0.95万平方米净吸纳量。供需影响下,平均空置率继续小幅下降0.3个百分点,至23.9%,在全国主要非一线城市中持较低水平。

一季度市场需求放缓,行业内细分结构出现转变

一季度,重庆市场新增来源前三的行业分别是服务业(21.0%),房地产建筑业(20.8%)以及科技互联网(16.8%)。

  • 双重利好的政策推动以律所为代表的专业服务业需求活跃。专业服务业一季度新增需求量占比14.7%,其中律所贡献较大比例,预计这一趋势未来仍将持续。根据司法部相关规划 ,至2025年,全国执业律师数量将从目前约57万名提升至75万名,这意味着未来三年律师规模将进入快速攀升阶段。同时,在地区层面,全国最高法院宣布成渝金融法院即将落户重庆渝中,负责区域内相关金融民商事和涉金融行政案件。双重利好政策之下的专业服务业将不断释放办公需求。

  • 房地产开发商办公需求承压,基建开发带动重庆建筑业需求旺盛。1-2月,全国住宅销售业绩表现不佳。在此背景下,房企办公需求支出也更为谨慎,一季度录得较多退租案例。值得关注的是,1-2月重庆基础设施投资同比增长20.1%,增速高于全国12个百分点,有效带动相关建筑施工、建筑安装设计等企业扩张,办公需求逐步释放。

  • 政策及资本市场调整,使科技互联网行业细分结构出现转变。过去两年,如直播、在线教育及生活服务平台等注重个人消费领域的互联网企业需求增长迅猛。而近期,在国家政策及资本市场的双重影响下,该类企业办公需求在全国主要城市均呈现趋势性放缓。其中,隶属科技互联网细分结构中的通讯及电子设备类企业同比较为活跃,这与重庆近年来大力发展先进制造业密不可分。
季内租金微幅降低,预计未来核心区物业价值将得凸显

租金方面,尽管全市平均空置率已处于较低水平,但部分区域高空置项目压力犹存,业主方仍选择采取价格策略以换取市场空间。一季度重庆甲级办公楼平均租金微幅下跌0.3%, 报83.7元/平方米/月。展望全年,预计至年末将有25.0万平方米甲级办公楼新增供应,其中近半面积预计为企业自用部分。仲量联行重庆总经理刘洋表示:“展望全年,预计至年末将有25万平方米甲级办公楼新增供应,而其中近半面积将为企业自用部分,同全国主要二线城市相比供应较少。随着市场空置面积得到进一步去化,核心区物业价值将不断得到认可与凸显,市场天平或将向业主方逐渐倾斜。”

零售物业市场

一季度零售物业市场表现平稳,录得一个项目开业 

一季度,仅空港新城的泽科空港星泽汇项目入市,该项目为泽科围绕社区商业及特色街区打造,新增体量约6.5万平方米,市场总存量升至834.0万平方米。一季度受全国疫情影响,重庆消费市场受到短暂波及,市场情绪较为谨慎,租赁需求放缓。全市空置率环比小幅上升0.1个百分点,报13.6%。

  • 分业态看,新能源汽车继续保持强势扩张势头,展现强大承租能力。受国际油价上涨影响,新能源汽车越来越受到市场欢迎,蔚来、特斯拉等头部新能源品牌继续保持扩张态势;极氪、岚图等国资品牌也持续入驻重庆核心商圈。潮流玩具、精品咖啡业态活跃卡游、52Toys、QQfamily等新晋潮流玩具品牌持续在重点零售项目拓店;M Stand、Tim Hortons 等精品咖啡陆续从一线城市下沉到二线市场,开店势头不减。餐饮业态总体承压,但新式餐饮持续扩张。创意菜小大董在重庆来福士开启西南首店,餐酒吧Commune在一奥天地开设西南首家城市旗舰店。但受疫情影响,在经营状况较差的购物中心里的地下小吃铺及位置通达性欠佳的大面积正餐品牌退租换租频繁。仲量联行数据显示,一季度全市购物中心首层平均租金报386.2元/平方米/月,环比下降0.1%。

  • 城市更新有序推进,多个重点项目开启更新调整。城市更新,尤其是老旧商圈焕新是重庆打造国际消费中心城市的重要关注点之一。在一季度整体平缓的市场环境中,多个商场宣布或已开始项目更新,包括大都会广场宣布将在远东百货撤出后进行大规模改造升级;国泰Park108广场发行14亿资产支持专项计划用于内部改装升级;南岸区万达广场也宣布在原有基础上进行商业形象和功能的全面升级。这些项目的更新升级将有望对商圈竞争力重塑起到积极作用。

  • 国际化商业活动密集举办,助推重庆城市影响力提升。一季度重庆商业活动表现较为活跃,Louis Vuitton 2022年开年首场硬箱家居展落地重庆,彰显重庆与日俱增的国际大牌吸引力;重庆天地开展“热爱生活节”主题活动,长约18米的飞机模型亮相滨江广场,成为打卡地;陆海新通道国际消费中心在重庆环球购物中心正式揭牌亮相,成为西部首个核心商圈保税展示交易中心。日益增多的大型及国际化商业活动更进一步助推重庆城市影响力的提升。
优质项目后半年集入市,零售动能蓄势待发

2022年预计还将有重庆100 Mall、时代广场E馆、中央公园悠方、桃园天地等多个优质商业体开业,总体量逾百万平方米。届时,重庆优质零售商业物业的总体量预计将达到928.0万平方米,优质供应将带动重庆购物中心的产品迭代,提升整体市场品质。但疫情导致市场不稳定因素增多,供需两端或受到一定影响。仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示:“年末大量供应后,一季度市场稍显平淡,疫情叠加市场不稳定因素使市场整体处于调整期。但后期随着优质项目在后半年逐步入市,以及重庆商业环境的不断优化,预计零售市场在短暂休整后将回归整体上行趋势。”

物流地产市场

一季度高标库新增租赁放缓,新能源技术助力重庆汽车产业换道超车

2022年第一季度,重庆高标库市场未录得新项目入市。季度内高标库新增租赁活动放缓,制造业仓储需求潜力有望逐步释放。春节后,传统销售旺季结束,一批零售商及其第三方物流企业短租到期退租,加之年初新增租赁活动放缓,全市净吸纳量环比下降至2.5万平方米。市场整体空置率在供应缺失下保持稳定,环比微降0.6个百分点,至25.0%。平均净有效租金较上季度保持稳定,报21.1元每平方米每月。

汽车产业换道超车成果初显。重庆作为全国第五大汽车重镇,2021年汽车产能加速复苏,其中新能源汽车产量达到15.2万量,同比增长252.1%,占全市汽车总产量的比重由2020年的2.7%快速上升至2021年的7.6%,对全市汽车总产量增长的贡献率达到26.1%。这一表现与深耕重庆多年的传统车企积极转型布局电动车型息息相关,包括长安旗下新能源品牌阿维塔、长安福特新能源车型Mustang Mach-E、小康旗下高端智能电动车品牌金康赛力斯等。同时,重庆也在持续吸引新兴新能源汽车品牌在渝投资设厂,2022年初,理想汽车在中国的第三座工厂正式落户重庆两江新区。

而重庆在过去十年中积累的坚实的工业和汽车产业链基础,不仅将助力传统主机厂向新能源转型,更将吸引更多新能源品牌进驻。重庆正借助新能源技术实现汽车产业的换道超车,目前已初步形成电机、电控、电池以及汽车电子企业等产业聚集,新能源汽车本地零配件配套率也已达到较高水平。

两江新区先进制造业聚集度提升,构建长期可持续仓储需求环境

两江新区不仅是传统和新能源汽车主机厂和配件厂的重点布局地区,也是众多先进制造业的投资焦点区域。2021年至2022年,以显示面板、智能终端、半导体封装为代表的先进制造企业相继落户两江新区。作为制造厂商聚集度最高的板块,两江新区将随着重点招商引资企业陆续建成投产、产能增长,其围绕制造所产生的成品及零配件仓储需求有望录得显著增长。

制造业高标库需求有望重拾增长势头

制造业曾是重庆高标库最大的需求客户,截至2017年,制造业企业租赁面积占总面积的比例高达40%,但此后受工业增加值增长放缓的影响而后继乏力。2021年,高标库新增需求面积中,仅有12%来自制造业企业。仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示:“未来制造业高标库需求有望重拾增长势头。由于毗邻先进制造业聚集区,以两江龙盛、北碚蔡家及璧山为首的物流子市场有望率先获益,进而带动租金企稳。”


关于仲量联行

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