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仲量联行 | 成都办公空置攀升需求承压,仓储需求稳步释放

仲量联行发布《2022年第三季度成都商业及物流地产市场报告》

2022年 10月 25日

朱建辉

中国区零售地产研究负责人及华西区研究部总监
+86 (28) 6680 5137

2022年10月25日,成都——三季度,受高温、疫情等影响,经济增速回落,商业地产市场运行承压。随着政府出台稳经济一揽子政策措施,继续帮扶企业纾困解难,各行各业呈现加快恢复态势。甲级办公楼市场,全城线下经济活动受限,甲级办公楼市场净吸纳量持续低位;全市空置率在新增供应带动下攀升,租金继续下行。优质零售物业市场,疫情致商场延期开业,零售租赁需求疲软,空置率连续5个季度上升,稳租户仍是商场运营“主基调”。运营商重新审视长期策略以应对常态化疫情防控;地标项目持续受国际品牌青睐,在蓉开设高能级门店或区域首店。物流地产市场,疫情防控下,高标库对于物流保供保畅的积极作用凸显,市场需求稳步释放。

仲量联行华西区董事总经理兼华西区战略顾问部负责人沈扬表示:“三季度商业地产市场承压,但成都经济和产业的发展韧性为市场带来持续动力。过去十年,成都地区生产总值连跨11个千亿台阶增长至2021年的近2万亿元,常住人口突破2,100万人,迈入超大城市行列。依托成渝地区双城经济圈、国家中心城市、公园城市示范区等重大战略布局,成都产业与经济结构持续优化,将吸引更多现代服务业、制造业企业落地,带动居民收入稳定增长,消费总量持续扩大,推动成都商业地产市场发展稳中向好。”

甲级办公楼市场

高温限电及疫情影响,经济活动受限,办公楼供需走弱

2022年第三季度,全市仅迎来于7月交付的环球贸易中心 T1,新增面积约9.2万平方米。该项目为攀成钢至东客站板块首个甲级项目,有效缓解区内优质楼宇缺失问题。另一方面,约25.7万平方米甲、乙级供应受疫情影响,交付时间延期至年底或明年初。

宏观经济环境压力的加大叠加社会经济活动时间的短时暂停,让原本有望步入回暖周期的办公楼市场再现低迷。季内,成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得2.2万平方米,环比基本持平,远低于2020年前的水平。前三季度,成都甲级办公楼市场净吸纳量累计约8.4万平方米,较2021、2019年同期分别下降53.0%,58.8%。

2022年,成都甲级办公楼新增供应恢复高位,空置压力持续攀升。截至季末,成都甲级市场空置率收至26.4%,环比上涨1.1个百分点。租金层面,以租户市场为主导的供需关系仍致使全市租金维持下行。至季末,成都甲级办公楼平均租金收至100.8元/平方米/月,环比跌幅0.3%。由于企业租赁行为的后置,业主招商策略调整存在延期,预计四季度跌幅将进一步扩大。

多行业租赁行为放缓,金融、国企类经济压舱石作用显现

第三季度总体需求承压走弱,需求增量仍聚焦金融业(20.8%)、科技互联网(18.8%)和地产建筑(15.4%)等行业:

  • 从绝对量分析,不论是何种产业,本季度增量需求均不明显。前三产业总新租面积仅录得7.7万平方米,同比下降34.6%;


  • 从细分行业看,互联网增速持续放缓,新租需求占比自2020年下半年后首次落居第二位置。相比之下,以金融科技、服务外包为代表的金融细分领域季度内表现活跃;


  • 从企业性质看,省外国企及地方平台公司需求表现持续稳健,前三季度新租面积超6万平方米(含自用面积扩张),宏观环境持续波动下,该类型企业韧性展现。


预期走弱,大型企业新租放缓,中小微对精装、灵活租赁的需求上涨

与2020年情况相似,不明朗的经济环境与疫情形势导致企业决策仍趋审慎。诸多头部企业租赁计划持续放缓,市场仍以小面积需求主导。第三季度,300平方米以下成交仍为市场主力,数量占比持续超六成。另一方面,面对未来经营性风险的攀升,中小微型企业当前多呈现现金流收紧趋势。于房地产策略而言,则更青睐于能快速入场办公,拥有相对灵活的租赁条款,或能将初期装修成本后置类的办公产品。也正是因为近期此类需求的攀升,二级租赁市场在经历互联网退租后再次获得市场机遇,转租公司于近期重燃扩张之势。

未来展望

企业房地产策略年内收紧,短期需求难回暖,市场将持续承压

尽管遭遇疫情冲击,但短期供应未出现大幅延后。预计四季度市场仍将迎来近48万平方米新增供应,其中甲级26万平方米,乙级22万平方米。新兴区域如城东、天府新区等仍存在较大空置压力。从需求层面来看,市场仍相对较弱的客户看量或预示四季度需求仍处较低水平。仲量联行成都商业地产部负责人邓艳萍表示:“短期内市场仍将承压。对于业主而言,对外应加大市场监测、扩大营销渠道;对内则要稳住续租率、多元化办公产品,提升楼宇竞争力将是当下关键。长期而言,随着城市招商投资落地,如通讯、芯片、新能源、医药等高质量产业回暖,成都办公楼市场仍前景可期。” 

优质零售物业市场

受疫情、高温、限电等因素影响,新项目推迟入市,空置率持续上升

7月中旬,成都疫情下健身房、影院等暂停营业,虽至8月初陆续恢复,但随之而来的连续极端高温天气导致电力紧缺,“让电于民”则使办公楼及商场用电受到控制。而9月上旬成都疫情再次反复,商场除保供业态外,其余商家均闭店。多重因素叠加导致工程进度放缓,原定于季内开业的标杆项目延期至四季度,总存量维持1,061万平方米。疫情多发亦对暑期旅游旺季和中秋节庆消费造成影响,商场客流和销售额下滑,市场问询量及租赁成交量减少,全市优质零售物业市场空置率上升至11.7%,环比上升0.6个百分点。零售物业租赁市场持续承压,租金延续下滑趋势,全市优质购物中心首层平均租金报383.3元/平方米/月,环比下降1.2%。

商场运营策略:稳租户仍是“主基调”,“主力店”调改呈现小型化、多元化发展

疫情频发致租赁需求疲软,市场空置率连续5个季度上升。招商难度加大,品牌争夺激烈,确保现有租户的稳定性仍是商场运营的重点。每轮疫情后商场都会对租户经营状况进行梳理和排查,及时发现有经营风险的商家,给予经营指导或租金帮扶,保障商家平稳运行。

商场营收的下滑,促使运营商开始思考更加长效的应对措施。其中,“主力店”由于面积大,当这类商家经营困难对会商场收益产生更大影响,因此“主力店”成为商场调改的主要方向之一。由于影院、健身房、KTV等传统“主力店”业态同质化重,作为“消费触点”吸引客流到访的功能逐渐减弱,商场“以低租金换客流”的传统主力店经营逻辑难以为继。尤其在疫情防控常态化背景下,娱乐型主力店屡经停业,恢复营业后影院这类“主力店”亦受制于片源减少而经营不佳,资金回流困难。因此,为适应消费新趋势和需求变化,影院、健身房、KTV等业态衍生出小型化、精细化、社群化的发展趋势,店铺面积需求变小。一些商场计划将“主力店”面积切小,转变为多个“次主力店”,扩大适配租户的覆盖范围,拥抱更多新颖的“主力店”业态,增强商场调改的灵活度,以迎合快速变化的消费趋势。

未来展望

成都零售商业发展韧性显现,促消费政策发力显效,“轻资产”模式持续活跃

尽管疫情带来市场短期波动,但成都消费基本面仍优于全国主要城市,首进品牌对成都市场保持信心,相继在IFS、太古里、万象城等优质项目开出“首店”,如:Penhaligon’s、Dries Van Noten、tea'stone等。为促进消费市场复苏,政府出台《成都市支持市场主体纾困加快经济恢复的政策措施》,通过发放消费券、消费补贴、租金减免等措施,拉动消费效果明显。国庆期间,成都20个餐饮品牌的30个门店日均营业收入113万元,与去年同期相比基本持平,较节前增长16%。

随着商管运营服务逐渐从地产开发剥离出来,越来越多有经验的运营商加入对“轻资产”市场份额的争夺,通过多种合作模式与“轻资产”项目建立共同利益的绑定,实现地产企业盈利模式由“重”到“轻”转型,如万达接管红唐购物中心和奥克斯广场等。仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示:“在疫情影响下,零售消费普遍承压,市场对商业运营能力的要求也越来越高,‘轻资产’模式必然成为下行市场的有效输出方案。但到底多‘轻’的输出,对后期招商、运营、管理的品质管控仍起决定性作用。甲方更需注意该模式下商业运营的风险性与稳定性,关注商业成熟期的时间成本及乙方退出后的接续问题。”

物流地产市场

季内录得三个新项目入市,成都高标库总存量突破600万平方米

第三季度,嘉民新都物流中心、宝湾新都东物流园、普洛斯龙泉驿南物流中心交付使用,共计新增仓储面积32.0万平方米,全市高标库总存量突破600万平方米。三个新项目均以较高的预租率交付市场,市场平均空置率环比继续下探0.2个百分点至14.1%

疫情下,高标库保障民生的刚需属性凸显

尽管第三季度成都遭受多轮疫情冲击,导致人员流动大幅下降,传统线下零售业遭遇巨大冲击。但高标库作为民生重点基础设施,是疫情防控下保供保畅不可或缺的一环。食品、日用品、医药品批发零售和物流是保障城市基础运转的生命线,疫情期间,红旗、伊藤、家乐福等商超企业,朴朴超市、叮咚买菜、京东、美团、盒马鲜生等电商和外卖平台,以及单体和连锁零售药店作为重点保供企业,其相关物流运输和供应链服务企业保持着极高的经营稳定性。季内,生鲜超市、电商、医药流通企业以及冷链运营商等涉及居民基本生活需求的行业,仓储需求仍保持平稳增长。

此外,在全国公路货物运输量连续六个月录得同比负增长的背景下,成都公路货运量持续保持高增长,2022年1-8月,公路货运量累计超过2.4亿吨,同比增长11.1%,居全国主要城市前列,除地区内零售消费品和工业品的运输需求外,成都作为西南区域物流分拨中心的大量货物中转分拨业务对仓库需求形成强有力支撑。第三季度商超电商、第三方物流的积极扩张带动全市净吸纳量稳步回升至29.0万平方米。

龙泉驿、青白江子市场间竞争加剧,以价换量导致全市租金下滑

作为成都新增供应最集中的两个高标库子市场,截至季末,龙泉驿和青白江子市场高标库总存量分别达到近200万平方米和140万平方米水平,可租赁面积分别高达35.3万平方米和23.5万平方米。其中青白江子市场凭借大量全新高标库设施、更低的租金水平和丰富的可选择面积,区域吸引力不断增强,同时对龙泉驿子市场的分流效应也持续扩大。两大子市场自年初开始的价格战持续发酵,通过较低的租金吸引大面积需求客户。季内龙泉驿和青白江净吸纳量共计达27.5万平方米,占全市比重高达95%,以价换量成果显著。然而两大子市场低价竞争拖累全市平均净有效租金环比下跌1.9%至21.2元每平方米每月。

未来展望

未来三年市场新增供应将显著下降,逐步进入存量市场时代

仲量联行统计数据显示,未来三年成都市场新增供应将显著下降,成为市场消化存量的最佳时机,届时青白江和龙泉驿激烈的租户争夺将有所缓解。存量时代下高标库项目的设施管理能力、物业服务水平的重要性将进一步凸显。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示:“面对业务量快速增长且仓库需求复杂多样的食品生鲜、医药流通等行业企业,高标库存量项目是否具备定制化的客户服务能力,如恒温恒湿仓库、干仓加冷仓的改造,备用电力设备、特殊垃圾处理等条件,以及园区宿舍、食堂、办公等配套设施保障将成为影响项目租赁稳定性,以及租金收益增长的重要因素。”

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关于仲量联行

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