2022年10月25日，成都——三季度，受高温、疫情等影响，经济增速回落，商业地产市场运行承压。随着政府出台稳经济一揽子政策措施，继续帮扶企业纾困解难，各行各业呈现加快恢复态势。甲级办公楼市场，全城线下经济活动受限，甲级办公楼市场净吸纳量持续低位；全市空置率在新增供应带动下攀升，租金继续下行。优质零售物业市场，疫情致商场延期开业，零售租赁需求疲软，空置率连续5个季度上升，稳租户仍是商场运营“主基调”。运营商重新审视长期策略以应对常态化疫情防控；地标项目持续受国际品牌青睐，在蓉开设高能级门店或区域首店。物流地产市场，疫情防控下，高标库对于物流保供保畅的积极作用凸显，市场需求稳步释放。

仲量联行华西区董事总经理兼华西区战略顾问部负责人沈扬表示：“三季度商业地产市场承压，但成都经济和产业的发展韧性为市场带来持续动力。过去十年，成都地区生产总值连跨11个千亿台阶增长至2021年的近2万亿元，常住人口突破2,100万人，迈入超大城市行列。依托成渝地区双城经济圈、国家中心城市、公园城市示范区等重大战略布局，成都产业与经济结构持续优化，将吸引更多现代服务业、制造业企业落地，带动居民收入稳定增长，消费总量持续扩大，推动成都商业地产市场发展稳中向好。”

甲级办公楼市场

受疫情、高温、限电等因素影响，新项目推迟入市，空置率持续上升

7月中旬，成都疫情下健身房、影院等暂停营业，虽至8月初陆续恢复，但随之而来的连续极端高温天气导致电力紧缺，“让电于民”则使办公楼及商场用电受到控制。而9月上旬成都疫情再次反复，商场除保供业态外，其余商家均闭店。多重因素叠加导致工程进度放缓，原定于季内开业的标杆项目延期至四季度，总存量维持1,061万平方米。疫情多发亦对暑期旅游旺季和中秋节庆消费造成影响，商场客流和销售额下滑，市场问询量及租赁成交量减少，全市优质零售物业市场空置率上升至11.7%，环比上升0.6个百分点。零售物业租赁市场持续承压，租金延续下滑趋势，全市优质购物中心首层平均租金报383.3元/平方米/月，环比下降1.2%。

商场运营策略：稳租户仍是“主基调”，“主力店”调改呈现小型化、多元化发展

疫情频发致租赁需求疲软，市场空置率连续5个季度上升。招商难度加大，品牌争夺激烈，确保现有租户的稳定性仍是商场运营的重点。每轮疫情后商场都会对租户经营状况进行梳理和排查，及时发现有经营风险的商家，给予经营指导或租金帮扶，保障商家平稳运行。

商场营收的下滑，促使运营商开始思考更加长效的应对措施。其中，“主力店”由于面积大，当这类商家经营困难对会商场收益产生更大影响，因此“主力店”成为商场调改的主要方向之一。由于影院、健身房、KTV等传统“主力店”业态同质化重，作为“消费触点”吸引客流到访的功能逐渐减弱，商场“以低租金换客流”的传统主力店经营逻辑难以为继。尤其在疫情防控常态化背景下，娱乐型主力店屡经停业，恢复营业后影院这类“主力店”亦受制于片源减少而经营不佳，资金回流困难。因此，为适应消费新趋势和需求变化，影院、健身房、KTV等业态衍生出小型化、精细化、社群化的发展趋势，店铺面积需求变小。一些商场计划将“主力店”面积切小，转变为多个“次主力店”，扩大适配租户的覆盖范围，拥抱更多新颖的“主力店”业态，增强商场调改的灵活度，以迎合快速变化的消费趋势。

未来展望

成都零售商业发展韧性显现，促消费政策发力显效，“轻资产”模式持续活跃

尽管疫情带来市场短期波动，但成都消费基本面仍优于全国主要城市，首进品牌对成都市场保持信心，相继在IFS、太古里、万象城等优质项目开出“首店”，如：Penhaligon’s、Dries Van Noten、tea'stone等。为促进消费市场复苏，政府出台《成都市支持市场主体纾困加快经济恢复的政策措施》，通过发放消费券、消费补贴、租金减免等措施，拉动消费效果明显。国庆期间，成都20个餐饮品牌的30个门店日均营业收入113万元，与去年同期相比基本持平，较节前增长16%。

随着商管运营服务逐渐从地产开发剥离出来，越来越多有经验的运营商加入对“轻资产”市场份额的争夺，通过多种合作模式与“轻资产”项目建立共同利益的绑定，实现地产企业盈利模式由“重”到“轻”转型，如万达接管红唐购物中心和奥克斯广场等。仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“在疫情影响下，零售消费普遍承压，市场对商业运营能力的要求也越来越高，‘轻资产’模式必然成为下行市场的有效输出方案。但到底多‘轻’的输出，对后期招商、运营、管理的品质管控仍起决定性作用。甲方更需注意该模式下商业运营的风险性与稳定性，关注商业成熟期的时间成本及乙方退出后的接续问题。”

物流地产市场