全球最大的自贸协定签署，将如何影响中国商业地产市场？

2020年12月3日，北京——随着区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）的签署，中国经济在打通“外循环”上取得了重大突破。仲量联行（纽交所代码：JLL）认为，RCEP对关税及非关税壁垒的削减有望提升整体的市场预期，并在商业地产领域加速市场需求端的结构优化，拉动需求提升，促进投资市场发展。

仲量联行大中华区研究部总监黄志辉表示：“RCEP协定签署对中国‘国内国际双循环’发展新格局的意义巨大，中长期的发展红利必将惠及产业办公、零售消费、仓储物流、资本市场等诸多领域。伴随各项政策落地实施，市场主体的发展机遇亦将逐步兑现。这对于后疫情时代、中美贸易摩擦后的中国经济以及商业地产市场，仍是一剂及时的强心针。”

产业发展利好拉动办公楼市场需求

宏观经济基本面与产业发展结构性趋势对办公楼市场的影响深远。随着RCEP提升区域内贸易和金融开放水平，制造业与贸易行业、金融结算和物流运输等产业发展将直接受益，进而使办公楼市场需求总量和大宗投资交易的活跃度获得提升。

制造业与贸易行业：制造业是最直接的受益产业，主要体现在上游原材料供应链整合以及下游跨境贸易销售。RCEP将有助于中国企业“走出去”，提升在全球价值链中的竞争力。制造业与贸易行业在一线城市甲级办公楼占比高于非一线城市，因此一线城市办公楼需求增量预期较高，下滑的办公楼需求有望在RCEP刺激下回升。
涉及贸易结算的金融领域：RCEP将加速贸易结算、跨境支付、供应链金融等环节的发展，为金融机构的业务拓展提供了更大的市场和机会。在金融开放的大背景下，金融行业的未来业务扩张机遇将带动办公需求进一步增长，发展势头也将逐步从一线城市下沉至中西部区域。作为中国办公楼市场需求增长的“首位”产业，金融行业的利好对办公楼市场的价值不言而喻。
物流运输行业：当前中国进出口贸易90%以上的运输量均由航运（海运）承担。伴随进出口贸易增长，物流与航运需求亦随之上涨，主营集装箱运输类的企业获益明显。物流运输行业虽然不是甲级办公楼的核心租户，但从办公需求而言，相关产业的发展也将驱动产业办公，企业需求将惠及产业园区、物流园区市场。

2020年中国三大城市群与长江经济带核心城市

甲级办公楼产业机构

数据来源：仲量联行研究部，2020年11月

仲量联行研究部办公楼市场负责人米阳表示：“长期来看，在中国持续对外开放的大背景下，外企对办公楼的租赁需求有望保持稳健或上扬的良好态势。尤其在一线城市，外企的市场占比相当高，因此产业端的利好因素也将首先传导至一线城市的办公楼市场。值得关注的是，通过本次RCEP协定签署，中国首次与日本达成有关自由贸易协定，预计未来更多日资企业有望新进中国市场或进一步在华扩张。”

消费市场繁荣刺激零售物业市场需求

RCEP将贸易自由化与便利化作为首要任务，其带来的高质量自由贸易区和关税减让将直接带动商品跨境流通与贸易的发展，包括跨境电商以及线下实体消费，刺激消费基本盘规模扩张，进而促进消费市场供应端发展，提升下游零售物业市场需求。

商品消费端：RCEP对消费端的影响十分具体。跨境商品流通因关税降低将直接影响商品品类与价格，利好消费者。从进口端分析，进口商品价格下降，将提升消费者单位货币支出效用。从出口端分析，中国出口至贸易伙伴国的商品也将更具竞争力，中国企业也将更加融入全球零售贸易市场的竞争。
零售物业需求端：消费是零售物业市场的根基，消费者行为改变也将引致零售物业需求端的结构性变化。前几年，跨境电商的线下实体门店在一些政策红利支撑下，在中国主要城市零售物业市场出现过短期繁荣，成为购物中心的新兴业态。但好景不长，商品竞争力问题、线下经营模式等原因都导致门店经营困难，多数停业退租。本次RCEP协定签署或将带动新一轮跨境贸易商品的发展，至于跨境商品销售是否能再次大规模进驻线下实体门店，仍有待观察。但不可否认的是，商品结构与性价比的提升自然对线上以及线下商业而言都大有裨益。
商业运营端：近年来，中国企业在零售商业领域的发展有目共睹，国货崛起、国潮澎湃。以化妆品、服饰、茶饮、新能源汽车为代表消费品类，在消费市场积极加入与国际品牌竞争序列中。中国消费市场的快速迭代与中国消费者消费偏好的演变紧密相连，RCEP将进一步带动中国商品在更广阔的国际市场中的地位。

仲量联行研究部零售地产市场负责人朱建辉表示：“RCEP让更多中国品牌看到企业公平参与国际竞争的机会，在‘国际舞台’提升中国品牌的价值链，推动国内品牌国际化战略。加入别国市场的‘消费内循环’，是中国品牌在国家‘外循环’战略下的新机遇。”

区域价值链重构利好仓储物流市场

在全球贸易秩序重构之际，RCEP对于中国在区域价值链上的地位产生重大影响，将进一步推动“货”、“人”、“资”的跨境流动，而“货物流动”则直接惠及仓储与物流产业的发展。跨境贸易总量的提升对仓储物流设施开发提出更具前瞻性、可持续发展的要求，因此高标准仓储物流设施的开发和投资也将在RCEP后成为新热点。

加速跨境基础设施建设：中国关于“十四五”规划建议强调“国内国际双循环”新格局。东盟是中国“一带一路”倡议的重要成员国，仲量联行预期RCEP将与“一带一路”共振，带动跨境基础建设的发展。对于仓储物流市场而言，基建的良好发展将有利于降低物流运输成本、提高运输效率，加速仓储物流市场发展。
优化区域网络连通：RCEP将进一步深化“西部大开发”和“振兴东北”区域发展战略，为仓储物流市场发展带来新一轮机遇。依托“十四五”规划建议及西部大开发中重要战略——西部陆海新通道，泛亚铁路的修建将云南、广西与东南亚国家接壤的边境省份成为内陆开放新高地，进而带动整个中西部的内陆市场发展，西部仓储物流的节点城市发展机遇不容小觑。同时，与日韩毗邻的东北地区，未来亦有望依托政策红利，成为日韩贸易往来的门户，发展东北亚跨境物流贸易网络。
拉动优质仓储需求与开发：国际商品流通的增加，生产消费以及货物流动等都将会得到较大提升。作为中国仓储需求的核心驱动力，跨境电商和第三方物流的需求基本盘有望进一步抬升至全新水平，租赁需求看涨。良好的基本面，也将反过来吸引更多国际、国内优质物流开发商的持续性开发。区域方面，上海、天津、青岛、宁波、厦门等沿海港口城市以及西南地区面向东南亚开放的主要市场将成为最直接受益的区域。
吸引资本关注仓储物流市场：仓储物流市场需求看涨，利好市场投资基本面。全球资本在过去几年看涨中国物流市场，中国仓储物业的投资回报率具有吸引力。2020年前三季度，仓储物流投资占比达14.0%，较2017-2019年平均水平高出近10个百分点。加之RCEP所带来的诸多红利，如基础设施提升、仓储需求上扬、营商环境优化以及投资市场流动性提升等，仲量联行预期仓储投资市场未来极具潜力。物业类型方面，冷链物流与以制造业、电商产业为主导优质物流资产更受投资者关注。

2017-2020年中国房地产市场大宗投资业态构成

数据来源：仲量联行研究部，2020年11月

关于仲量联行

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