上海，2024年4月10日——2024年第一季度上海商业地产市场受经济环境影响，租赁需求有所减缓，整体租金处于下行区间。仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示：“一季度，办公楼市场仍利好租户方，租金的持续下行驱动部分租户调整策略，寻求升级办公空间的机会。”尽管目前很多业主及租户对上海商业地产市场仍持谨慎态度，但在各类支持性政策的助力下，上海商业活动及市场情绪有望在年内得以改善。

• 办公楼市场：租金处于下行窗口期，租户把握搬迁及升级机会。
• 零售物业市场：高性价比品牌受到消费者青睐，保持扩张态势。
• 物流地产市场：整体需求保持稳定，空置率在新增供应压力下有所上升。
• 住宅市场：改善型需求集中释放，一手高端住宅市场回暖。
• 投资市场：投资领域呈多元化分布趋势，长租公寓市场热度不减。
• 酒店市场：上海高端酒店市场业绩回暖，存量酒店资产改造的重要性与日俱增。

一季度，上海产业园区整体租户延续谨慎的租赁策略，租赁决策周期较长。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“整体市场需求顺应产业结构转型，集成电路以及新能源汽车产业链上下游企业以及总部型需求仍为主要需求来源。”一季度新增供应共计43万平方米。较大的供应量将上海产业园区整体空置率推升至19.8%，环比上升3.4个百分点。整体需求的缓慢复苏以及市场供应的压力使租金继续承压，环比下降1.4%至 4.4元每平方米每天。

2024年第一季度上海整体零售租赁势头有所放缓。仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“随着理性消费逐渐成为主导，人们更加注重产品和服务的性价比。在此背景下，平价餐厅、杂货玩具以及本土快时尚品牌在一季度仍保持相对积极的扩张态势。“值得关注的是，近期中式快餐品牌集中发力、积极扩张。这些品牌倾向于选择人气较旺的区域型商场和社区型商场，还加速进驻办公人群密集的商圈，以解决办公人群的用餐刚需。

一季度上海市区内没有新增供应入市。在核心商圈，随着部分项目进入翻新改造阶段，整体空置率从11.4%下降至10.3%。由于品牌拓店趋于谨慎，非核心商圈空置率从12.2%略微上升至12.5%。项目分化加剧，一些标杆性区域型购物中心得益于其良好的运营管理水平和稳固的周边客群支撑，展现出更强的韧性。

由于新增租赁需求放缓，零售租金整体仍处于下行通道。一季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至46.2元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至16.6元每平方米每天。

预计2024年上海零售租赁需求将主要来自和大众追求‘性价比’紧密相关的平价餐饮、快时尚品牌、平价超市和家居杂货；和文化娱乐体验相关的儿童娱乐、运动场馆等，以及和悦己消费相关的香水香氛、美容美体、本土女装服饰等业态。

为加速刚性和改善性购房需求释放、推动楼市置换链条加速运转，上海于2024年1月末宣布放松外环外限购政策，即满足在上海市连续缴纳5年及以上社保或个税的非户籍单身人士可在外环以外区域（除崇明区）购置一套住房。此外，随着本季度央行将五年期以上LPR下调25个基点，上海最低首套及二套住房贷款利率也同步下调至3.85%和4.15%。受一季度整体市场供应减少的影响，本季度上海一手商品住宅成交量环比下降30.3%至近139万平方米。但高端住宅市场方面，改善型需求表现强劲，在五个新项目开盘的推动下，一季度高端住宅成交量录得1041套，环比上升26.8%。

受春节假期影响，一季度上海一手商品住宅新增供应录得169.7万平方米，环比下降48.5%，同比下降6.1%。但高端住宅市场迎来项目集中开盘，本季度共录得五个位处核心区域的高端住宅项目入市，共计1214套房源，项目平均售价在人民币13.4万元至人民币17.2万元区间内。

限价松动下，一季度高端住宅一手均价环比上涨0.7%至138,500元每平方米。高端二手住宅市场方面，由于大量新盘入市吸纳了较多购房需求，二手成交势头未有明显起色，迫使业主在议价阶段做出更多让步。因此，高端二手均价进一步环比下跌3.2%至152,800元每平方米。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“为进一步提振购房者信心并推动住宅成交势头稳步复苏，预计上海将于今年加速落实各类需求端支持政策。“预计高端一手住宅价格将持续稳步上升的同时，短期内高端二手住宅价格或持续承压下行。但随着信贷政策和楼市政策调整效果逐步显现，高端二手住宅价格跌幅有望收窄。

2024年第一季度上海大宗市场统计成交总额为168.3亿元。对比往期，2024年第一季度因缺少机构投资者引领的大型标志性项目，致使总体交易量对比去年同期出现回调。尽管如此，成交宗数不降反升，展现出一定的投资活跃度且反映投资者对市场保有信心。一季度，平均单体物业的交易额较小，市场焦点转向小规模的投资项目。国企平台和民营企业积极参与市场交易，但市场成交量未来的大幅提升仍有赖于大型机构投资者的进一步推动。

随着各类资产成交金额占比日趋均衡，市场呈现出投资领域多元化分布的趋势。在一季度的资产成交中，办公成交金额仍居首位（34%），其次为综合体（20%）和公寓（16%）。在当下买方市场的主导下，资产估值经历了一轮理性回调，投资者的目光转向更具性价比的项目，更积极发掘优质项目以寻求更高的投资回报率。与此同时，公寓产品依然炙手可热，本季度无论是从成交总额还是成交数量均占据重要位置。

值得关注的是，一季度外资机构投资者重新显现出积极入市的迹象，其参与度从低点回升至19%，投资类型包含公寓、商业等，为整体投资环境增添了积极乐观的信号和动力。仲量联行华东区投资及资本市场部负责人孙翎表示：“尽管面临短期调整，本季度上海大宗市场的交易宗数揭示了投资者对市场的坚定信心，我们预计2024年二季度开始，一个由内资主导、外资回流、聚焦多元化资产类别的投资格局将推动市场迈向新的发展阶段。"