创新蓄势、提质扩容：上海生命科学物业市场展望

引领需求的企业与资本投入的偏好呈现出高度相关性。2022年生命科学行业的主要租赁成交占比显示，医疗器械、制药企业中的创新药企业、和以“AI智药”为代表的医疗科技等创新型企业在上海全市范围内保持稳健的租赁势头。与此同时，企业在研发端持续加强投入，产业园区市场内的生命科学物业满足企业环评、建筑参数等方面的要求，承载了众多研发实验相关的租赁需求。

• 企业选址契合生命科学产业规划布局

就选址区域及板块而言，产业聚集、人才专家、资本支持三大因素仍是生命科学企业选址的重要考量，企业偏好蕴势良久的产业聚集板块。仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“生物医药行业发展愈加成熟，人才底蕴丰厚的产业园区板块可租赁面积相对有限，在此背景下，生命科学行业选址范围逐渐放眼全市。随着上海“1+5+X”生命科学产业园区的布局加速推进，一些定位生命科学的新兴板块，逐渐受到租户青睐。”

过去两年，生命科学企业租赁选址，由2018-2020年的高度集中，向定位清晰的“1+5+X”各区域布局，上海全市生命科学产业新格局已逐步显现。板块定位愈发精准，结合区域产业优势，匹配生命科学的细分领域，吸引了行业内功能不同的企业。“

• 新增供应陆续放量，整体市场量质齐升

依托“1+5+X”的产业空间格局，上海生命科学物业陆续放量。新增供应主要集中于新兴板块，无论是层高、承重、供电量等基本建筑参数还是废水处理池、新风系统等满足研发实验的设施都更加匹配现今企业需求。同时部分头部企业在新兴板块自建实验办公，满足自身研发需求的同时，带动板块内产业加速聚集。另一方面，发展起步较早的成熟板块，通过存量项目改造提质增效，进一步提升区域的产业承载力。以“张江生物医药创新引领核心区”为例，新增供应主要集中于张江科学城南部及东部的国际医学园区、创新药产业基地、总部经济园、医疗器械园等板块；张江传统核心区则迎来少量改造项目，整体可租赁面积仍十分有限。

• 生命科学物业租金表现彰显韧性

回顾2022年，商业地产市场租赁活动受到疫情影响趋于谨慎。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人指出：“产业园区整体租金增速在2022年有所放缓，然而生命科学物业租金表现仍保持韧性。2022全年，张江核心区生命科学物业样本项目租金同比增长1.7%，相较于张江核心区以及上海核心型产业园区的整体租金走势，其表现更为稳健。“