仲量联行 | 重庆三季度商业地产持续承压，制造业仓储需求潜力释放

2022年10月12日，重庆——重庆都市圈获批，四川省广安市纳入重庆都市圈，成为中西部首个跨省都市圈的下辖城市。甲级办公楼市场，新增供应抬升空置率，增量需求疲软，市场持续承压，第三方办公扩张导致核心商务区租金下行。零售物业市场，虽面临疫情和高温限电的双重压力，但国庆良好的销售数据为市场反弹注入了信心，消费市场正逐步恢复。物流地产市场，制造业与零售商贸仓储需求动能转化，制造业仓储需求潜力释放。

仲量联行重庆总经理兼重庆商业地产部负责人刘洋表示：“三季度，极端高温天气叠加疫情反复，电力供应缺口较大，令经济承压，城市商业及商务活动面临极大挑战。季末，城市逐步恢复常态，商业及物流地产市场出现复苏迹象，加上中西部首个跨省都市圈重庆都市圈获批，市场韧性叠加政策利好，我们对重庆市场基本面仍持乐观谨慎的预期。”
 

三季度，甲级办公楼市场迎来年内首次供应，新牌坊及江北嘴子市场分别录得国信金融中心以及科技金融中心3号楼入市，新增供应共计13.6万平方米。其中约9.3万平方米的国信金融中心将作为重庆国际信托及重庆三峡银行的总部办公使用并去化大部分面积，因此目前市场供应端压力并不显著。至季末，全市甲级办公楼平均空置率环比上升2.9个百分点，至季末报27.0%。

部分在建项目开发商为缓解流动性压力，积极寻求大宗交易契机，建成后继续延迟交付。仲量联行统计，截至三季度末，重庆达到竣备标准但未及时交付的甲级办公楼存量已突破30万平方米，大宗投资市场供应端存量明显增加。

自八月中旬开始，重庆连续经历极端高温天气诱发山火、电力供应短缺等城市灾害，政府为保证民生用电，开始对办公楼及商场用电进行约束。至8月末，疫情短期复发再次阻碍线下实体活动，两方面因素共同导致三季度甲级办公楼新增需求仍未出现明显复苏迹象。部分企业的房地产策略趋于审慎，市场录得多宗地产、科技互联网及新兴金融等领域企业的缩租、退租案例。季内，甲级办公楼市场净吸纳量接近正负零，不足1,000平方米。

增量需求方面，以德勤为代表的全球领先会计师事务所及律所在渝继续扩张，金融业需求相对稳健。随着6月《重庆市扩大有效投资若干措施的通知》的印发，基建工程类企业办公需求活跃度相对亮眼。三季度，甲写增量需求主要来自专业服务业（22.5%）、金融业（16.0%）、科技互联网（14.0%）以及地产建筑（12.3%）。

近期第三方办公在渝积极需求扩张机会，江北嘴和大石化子市场均录得大面积（预）租赁成交。持续承压下行的市场让更多办公楼业主接受与第三方办公运营商合作，快速出清库存面积。预计凭借第三方办公带装修、租赁期灵活的特点将在后市带动两大区域进行快速去化。

受季内第三方办公大肆扩张影响，多年来重庆办公楼一二级租赁市场形成的平衡格局被悄然打破。第三方办公的低价策略加速周边竞品项目租金加速下行，江北嘴CBD租金年内首次出现下跌，环比跌幅为0.7%。受此影响，全市甲级办公楼平均租金环比下跌0.6%，跌幅较上半年有所扩大，平均租金报82.9元/平方米/月。

作为重庆母城，渝中半岛是重庆商务商业市场的发源地。但因物业老旧等问题，曾一度出现办公物业转向酒店，住宅塔楼转做民宿等现象，造成商务及商业氛围减淡，甚至出现企业外迁现象。近年来，渝中作为“国际消费中心城市”建设的核心区，正聚焦城市更新与招商引资，提升区域吸引力。近期，全国首个跨省域管辖的法院——成渝金融法院正式揭牌，化龙桥在建地标性项目陆海国际中心正式封顶，解放碑在建地标项目新华时尚城引入华润万象生活，伴随重庆二十余载的大都会东方广场“蝴蝶计划”在政企合作下共同推进。渝中区的调整升级步伐正逐步加快，让市场重新审视渝中母城作为传统核心商务商业区的破局之路。

由于目前国内宏观经济前景尚不明朗，企业活跃度短期难有显著复苏，办公楼市场全年需求明显低于年初预期。但随着三季度末多城市复工复产，外来企业的租赁活动出现恢复迹象，四季度市场的活跃度有望实现环比回升。仲量联行重庆总经理兼重庆商业地产部负责人刘洋表示：“前三季度市场退租较多，市场承压已是不争的事实。随着城市逐步恢复常态，疫情受控，重庆都市圈的产业优势仍将支撑重庆办公楼需求增长，律所等现代服务业以及科技互联网仍是办公楼产业招引的重点。”
 

三季度，重庆优质零售物业市场未录得新增供应。虽然暑期旅游旺季来临，但受疫情反弹影响，局部地区旅游活动受限，商业活力有待进一步释放。同时，8月以来重庆持续高温，步行街、街区等室外消费活跃度明显下降，居民更偏好周边及轨交上盖的购物中心作为消费目的地。极端天气下，供电缺口不断扩大，为保障民生用电，重庆出台限电令，商场运营时间受到挤压。在此背景下，全市零售物业平均空置率较上季度上升0.5个百分点，至15.2%。租金方面，品牌方在疫情和高温限电的双重压力下减缓了扩店节奏，退租增加，需求减弱，本季度重庆优质零售物业首层平均租金为375.3元/平方米/月，租金环比承压下跌0.5%。

• 疫情下大面积正餐承压，小店餐饮稳健扩张。客流减少、高温限电和商场经营时间缩短等多重限制，导致餐饮业态物料成本上升，经营风险加大。部分头部品牌也在同步调整经营策略，关停业绩和区位不具备优势的门店，优化布局。相较而言，“小店经济”以较低成本、高敏捷度的扩张优势依旧保持热度。咖啡饮品、烘培甜品等品类成长较快。从品牌端来看，三季度，重庆茅台冰淇淋首店落地解放碑，多家茶颜悦色继续在季内开业，小面积餐饮扩张相对稳健。

• 时尚品牌表现分化，新能源汽车品牌继续扩军。连续高温下，传统女装品牌秋季上新的库存压力加大，叠加疫情影响，本地化或规模较小的女装品牌退租现象有所增加。值得一提的是，国内运动品牌依旧保持一定扩张势头，例如李宁九代形象旗舰店全国首店落地解放碑八一广场。季内，新能源汽车品牌较为活跃，小牛电动旗下的新能源品牌自游家Niutron布局多家展厅，高端新能源品牌高合HiPhi在国金中心围挡，一汽大众纯电系列、埃安、阿维塔等背靠传统车企的新能源品牌均有所扩张。

• 重庆第二家山姆会员店开业，城西消费环境持续改善。三季度，重庆山姆会员店二店在九龙坡开业，自此山姆实现重庆南北布局，预计将对整座城市的营商环境、消费环境以及服务水平等有一定提升。除此之外，成渝发布《重庆都市圈规划》，提出扩大重庆品牌影响力，集聚发展“首店经济”，这将有助于重庆打造国际品牌西部首选地和国内品牌的聚集地。

进入年底，预计将有43万平方米的新增供应进入市场。随着时代天街E馆、重庆100 Mall等地标型的重点项目亮相市场，大石化商圈的辐射范围将进一步加强。同时国庆假期间，主要商圈和重点监测商贸企业零售额同比增长4.8%，良好的销售数据也将帮助市场企稳。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“三季度，疫情反弹和高温限电让重庆优质零售物业市场受到一定冲击，但消费市场仍具韧性。重庆社零总额跃居全国第二，国庆销售成绩仍有亮点，预计后续市场将有所回暖。此外，在疫情防控常态化的商业环境中，品牌资源的争夺将更加激烈，商场在竞争中想要更进一步，运营能力的打造尤为重要，地产商或许可以从能力输出方面有所突破。”

三季度，位于空港子市场的万纬渝北临空物流园交付使用。受快递快运搬迁退租活动增加，以及大面积仓储需求客户减少影响，全市净吸纳量录得较明显下滑，导致市场平均空置率环比微涨0.4个百分点，至25.0%。

随着德邦、顺丰、韵达等快递快运龙头企业的自建仓储设施相继投入使用，以空港为代表的快递快运企业租赁集聚区遭遇较大冲击，季内相关行业企业搬迁至自建库带来的退租活动，导致部分子市场录得负净吸纳量，同时未来一段时间，快递行业的大面积新租需求也将受到抑制。受此影响，重庆全市平均净有效租金再次录得下滑，环比下跌1.9%至20.5元/平方米/月。

2022年，全国多地受疫情影响，传统商贸零售业面临极大挑战。国家统计局数据显示，2022年3-5月，全国社零消费同比负增长；虽然下半年同比增速有所回升，但截至8月，全国公路货物运输量却仍处于下降区间，实体货品的商贸流通仍未恢复至去年同期水平。与传统零售相对，工业制造受疫情管控带来的出行限制、人口流动下降的影响较小。2022年，全国工业增加值的波动显著低于社零消费，由此反映在仓储市场，区别于零售商贸企业的新增仓储需求有所放缓，制造业仓储需求持续增长。这一趋势在重庆这个重点制造业城市表现更为突出。2022年上半年，重庆市规模以上工业增加值同比增长6.3%，增速持续高于社零消费。汽摩、电子、装备、材料和消费品五大支柱产业均实现增长，其中汽车同比增长9.1%，对规上工业增长的贡献率达到20.8%。年内汽车零配件、电子信息类工业品的存储需求保持增长；同时受益于重庆高标库市场较低的租金水平，材料、装备制造相关的制造业企业逐步将产品生产加工环节转移至高标库，成为仓储市场的重要去化来源。

2022年前8月，在疫情影响下，重庆新能源汽车产量仍达到19.47万量，同比保持150%的高增长。以金康赛力斯为代表的新能源汽车品牌逐步在市场崭露头角。乘联会数据显示，8月至9月，赛力斯问界新能源车型市场反应良好，两月合计交付量超过2万辆。而根据重庆市政府印发的《重庆市建设世界级智能网联新能源汽车产业集群发展规划（2022—2030年）》，到2025年，重庆新能源汽车产销量占全国比重将达到10%以上。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“依托过去传统燃油汽车的工业基础，重庆正在全力建设具有全国竞争力的新能源汽车产业集群，未来新能源汽车相关制造业企业有望重拾过去增长势头，回到高标库主力需求客户行列。”

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2022年6月30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过102,000人，2021财政年度收入达194亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览jll.com。