仲量联行：产业消费双复苏，金融与科技拉动重庆办公需求

重庆商业地产

二季度，重庆办公楼与消费市场均呈现复苏迹象，但市场仍继续承压，租金处于下降趋势，价格策略在短期内成为市场竞争关注焦点。就办公楼市场而言，二季度净吸纳量实现2.2万平方米，居中西部城市领先地位，上半年甲级办公楼平均空置率小幅上升0.8个百分点，金融与科技互联网行业持续拉动未来办公需求；零售与物业市场，在上半年无新增供应的情况下空置率上升2.4个百分点，但五一与端午两个小长假的消费数据仍为市场注入强心剂，整体消费与实体销售处于回升态势。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示：“成渝双城经济圈、智慧城市、内陆国际金融中心、西部陆海新通道都成为近段时间重庆经济发展的标签，而标签的背后是重庆投资、消费与贸易的新机遇。我们看好重庆的商业地产与工业物流市场，相信重庆未来将继续引领中国内陆地区经济发展。作为中西部唯一的直辖市以及内陆经济与对外贸易的桥头堡，仲量联行将持续投资重庆，与重庆共同成长。”

甲级办公楼市场研读

上半年办公楼仅新增6.4万平方米，市场迎去化机遇期。

上半年受疫情影响，甲级办公楼市场新增供应仅录得重庆来福士写字楼A座交付，新增面积6.4万平方米。2020年全年重庆可供租赁的甲级办公楼有限，银行自用的总部楼宇居多，市场迎来去化机遇期，空置率有望大幅下降。而突如其来的疫情却为市场蒙上一层阴影，市场不确定性增加。

甲级办公楼净吸纳量约2.2万平方米，传统支柱产业及科技互联网扛鼎而上。

二季度重庆办公需求出现一定程度复苏，甲级办公楼净吸纳量约2.2万平方米，而一季度仅几百平方米，回升趋势明显。三大传统支柱产业房地产、服务业、金融业与朝气蓬勃的科技互联网产业主导新增需求。

• 房地产建筑业长期主导重庆办公需求。上半年，重庆甲级办公楼新租面积中20.0%来自房地产建筑行业，其中自用与租赁需求并存。伴随成渝双城经济圈鼓励重庆与成都两市相向发展，未来高新区、西部科学城将进入集中开发阶段，带动房地产投资市场发展。房地产建筑行业仍将继续在后疫情时期成为重庆办公需求四大支柱之一。
• 科技互联网产业在疫情后快速成长，在线教育成为二季度大面积办公需求首要来源。本次疫情无疑对实体经济产生巨大影响，但科技互联网产业整体表现稳健，在线教育、在线直播、在线视频等互联网甚至从中获益，快速扩张。一季度，重庆数字经济同比增长0.3%，实现增加值1,157.3亿元。相关企业释放的需求成为甲级办公楼大面积成交的主要来源。
• 重庆提出打造中国“内陆国际金融中心”的发展路径，金融业长期作为办公需求的核心支撑，上半年在新增需求占比达到16.7%，其中新兴金融10.4%，传统金融6.3%。银行、保险、证券等传统金融机构在疫情后整体需求相对稳定，但新释放需求占比较少。在全市甲级办公楼租户结构中，金融业是大面积需求的主要来源，对重庆办公楼市场尤其对江北嘴CBD的影响举重若轻。详情请关注仲量联行即将于7月底重磅发布的《2020重庆甲级办公楼Top50企业客户报告》。

^{2020年上半年重庆甲级办公楼行业新租比例}

办公楼遇产业结构调整，消费服务业、科技互联网行业退租均超20%。

实体产业遭受疫情严重冲击，办公楼退租及其产业结构受市场关注，消费服务业、科技互联网行业退租率超过20%。疫情后，消费、零售、旅游等对私业务领域开始恢复，但行业仍面临较大挑战，业务量萎缩导致部分企业缩减办公面积、搬迁至低成本楼宇甚至倒闭。因此，消费服务、零售贸易等相关产业的退租率都相对较高；其中教育、留学、旅行社为主的消费服务业退租率高达22.8%，居各行业首位。科技互联网行业退租率22.1%，处于第二位，值得关注的是，该行业新租和退租量均较高，多数企业处于初创或成长阶段，办公选址稳定性较弱。虽然部分在线教育、直播等领域获益，但仍有相当比例的企业受经济大环境影响而退租。新兴金融的退租率达到16.5%，排名第三。但整体而言，重庆新兴金融尤其是普惠金融领域发展现状相对较好，行业规范度较多数城市而言更高。

^{2020年上半年重庆甲级办公楼行业退租率}

综合上述分析，数据显示上半年重庆甲级办公楼平均空置率报26.8%，较2019年末微升0.8个百分点，涨幅小于国内主要一二线城市。其中，解放碑CBD因受新增供应影响，空置率明显上涨，涨幅居各区域之首。

策略解析

租金下跌空间有限，拎包入住的便捷办公空间产品缓解“库存压力”。

2015年至今，重庆办公楼市场因短期集中供应面临租金持续下行的收益挑战。上半年，重庆甲级办公楼平均租金报85.6元/平方米/月，上半年累计跌幅为1.6%。2015年至今，甲级办公楼市场平均租金跌幅高达17.5%。经历数年租金下跌后，重庆办公楼宇的整体租金水平被低估。因此，尽管市场仍存在供过于求的短期结构性问题，但办公楼租金下跌空间已十分有限。现阶段，通过降租可以拉动的办公需求量不及两三年前，即办公需求的租金价格弹性已明显降低，尤其是租金已低于60-70元/平方米/月的项目的降租动力显然不足，去库存压力显著上升。作为应对，因地制宜的招商运营策略更显可贵。伴随业主更加谨慎控制成本，精装办公或拧包入住空间更受欢迎，已逐步成为市场办公空间标配。

^{2020年上半年全国主要城市甲级办公楼平均账面租金和增速}                                   

未来展望

2020年，重庆甲级办公楼市场新增供应约30万平方米，其中超过20万平方米来自总部自用楼宇，用于出租的商业楼宇较少。因此新增供应不会造成较大的去化压力，市场压力主要受制于需求端的回升速度。下半年，重庆办公需求有望进一步回升至常态水平。打造中国内陆国际金融中心，金融业将持续拉动重庆办公需求。目前，重庆甲级办公楼宇由于租金水平较低，性价比凸显。伴随需求回升，产业带动的办公需求将在商业办公楼市场持续释放，拉动空置率进一步回落。因此，我们预计一两年后，市场情绪在需求支撑下有望企稳，业主议价能力亦有望回升。

成渝双城经济圈战略升格，重庆向西进入“西部科学城”发展阶段

作为组团城市，重庆已形成解放碑、江北嘴、大石化、照母山等多个办公商务聚集区。未来，伴随中央公园崛起，两江新区也将迎来“商务+商业”的聚集区。作为国家重要发展战略，成渝双城经济圈让重庆西部城区重新焕发产业与商务活力。重庆高新区、西部科学城亦将成为未来重庆产业发展的新高地，聚焦众多战略新兴产业，同时带动更多高品质产业载体和空间在该板块拔地而起。重庆向西发展，进入“西部科学城”发展阶段。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“重庆经济在数字化转型中迎来机遇。虽然受疫情冲击，但整体仍具韧性与机遇。办公楼市场是经济发展的一面明镜，从办公需求可以看出重庆经济的活力与韧性。金融与科技将成为未来拉动重庆办公楼市场需求的两驾马车。七月末，仲量联行将发布《2020重庆甲级办公楼Top50企业客户报告》，探索重庆迈向智慧城市以及内陆国际金融中心之路之上的产业与办公新格局，敬请关注。”

零售物业市场研读

消费市场受疫情冲击承压，零售商业租赁需求放缓，商业综合体及零售物业在建项目施工与招商进程受一定程度影响。上半年重庆主城区优质零售物业市场无新增供应，总存量维持693万平方米。

^{重庆优质零售物业市场供需}

空置率上半年累计上升2.4个百分点，餐饮、服饰、儿童、书店、文创退租较多。

由于零售商业经营承压，二季度商业退租增多。全市优质零售物业空置率较去年底上升2.4个百分点，报14.5%。分业态看，退租主要集中在餐饮、服饰、儿童、体验、书店、文创等业态。目前市场上面积较大的正餐退租较多，主要原因是正餐的就餐模式较难通过外卖替代，加上租赁面积大、装修摊销费用高、人力成本高，因此面临亏损总额更高。对服饰业态而言，本就人气不高、经营状况不良的购物中心更是雪上加霜。部分国际品牌退出中国市场亦对当地产生一定影响。娱乐、体验业态恢复经营的时间较晚，一批培训教育、儿童体验门店关门歇业。书店、文创业态情况类似，部分购物中心书店品牌退租。

^{重庆优质零售物业市场空置率}

上半年购物中心承压前行，首层租金下降2.0%。

租金方面，较高的空置率使得零售项目经营压力增大，市场需求完全恢复仍需一定时间，业主方的租金议价能力明显降低。仲量联行数据显示，上半年全市购物中心首层平均租金报373.2元/平方米/月，上半年累计下降2.0%。

市场洞察

消费市场仍具韧性，购物中心在窗口期加速新一轮业态调整和品牌升级。

服饰、鞋包等时尚业态在新租面积中仍处首位，超过餐饮、体验业态；相反，退租面积中，餐饮业态占据首位，凸显疫情对实体餐饮业的冲击。

• 国际知名品牌持续青睐成熟优质项目。星光68广场首层升级调改，打造名表区，多个国际知名品牌进驻，包括Chopard、Piaget、Panerai、Jaeger-LeCoultre、IWC等。此外，西部首家NAUTICA black sail形象店进驻万象城；Karl Lagerfeld全新门店进驻时代天街A馆等。
• 国内美妆集合店积极扩张，免税店进驻购物中心。在资本的推动下，国内美妆集合店在全国多个城市同步扩张，名创优品旗下的WOW COLOUR进驻时代天街、万象城等；KK推出家居生活集合店KKV进驻大融城、巴南万达广场等。此外，中服免税将在长嘉汇购物中心开设重庆城市免税店。
• 疫情加速市场洗牌，部分连锁正餐和茶饮仍在扩张。随着消费者对用餐品质和服务诉求的提升，部分优质餐饮品牌仍在开店。如：海底捞进驻U城天街、财富购物中心等；鼎凰花胶鸡进驻龙湖源著天街等。此外，茶饮单店面积较小、线上渠道通畅，部分品牌仍保持扩张，如：Sevenbus、茶百道等。
• 政策红利持续释放，新能源汽车展厅继续进驻购物中心。在国家鼓励汽车消费的政策支持下，新能源汽车红利期延长，汽车展厅持续进驻购物中心，如：Polestar进驻北城天街、Tesla和蔚来汽车进驻南坪协信星光广场等。

^{2020年上半年重庆优质购物中心业态新租面积占比}

多重扶持政策，提振消费信心

随着各级政府出台多项措施提振消费，包括降低贷款利率、税款减免、降低生产经营成本、向市民发放消费券、开展大型促销活动等，零售业的销售额和客流量正逐步恢复，这无疑给零售品牌带来了更多希望和信心。据重庆市商务委发布的监测数据显示，端午小假期，重庆主要商圈和重点监测企业实现零售额17.4亿元，同比增长7.5%。主城六大商圈零售额增长4%。其中，观音桥商圈、三峡广场商圈零售额分别增长7.4%、7.1%。

未来展望

预计下半年市场将迎来集中供应，多个优质开发商零售项目值得期待，包括：龙湖金沙天街和礼嘉天街、约克郡光环购物公园等共计约77万平方米。至年末，重庆零售总存量有望突破750万平方米，在全国位居第四。受疫情影响，上半年零售物业市场空置率明显提高，预计下半年市场将进入“增量去化”与“存量调整”阶段，租金或将继续缓慢下滑。需求方面，鉴于疫情逐渐受控，零售消费市场进入恢复期。预计下半年需求有望回暖。然而，零售业态受疫情对国外市场的影响加深，国际零售品牌受到较大冲击，该类品牌的需求或将持续放缓。由于需求不确定性增加，项目间的两级分化将更加明显，强运营能力的项目将在竞争脱颖而出，而运营较差以及缺乏商业经验的项目将受到更大冲击。

关于仲量联行

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2020年3月31日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过94,000人，2019财政年度收入达180亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com