仲量联行：疫后重庆办公与商业承压，“稳租户、调结构”成关键
仲量联行发布《2020年第一季度重庆商业地产市场报告》
2020年4月16日，重庆——第一季度，受新冠疫情影响，办公楼租赁活动普遍停滞，需求增长滞缓。房地产建筑、金融、服务等头部行业主导办公需求，净吸纳量优于全国主要城市。业主方如何应势而上？“稳”租户或成核心策略。零售方面，市场空置率小幅上升，租金下滑，二季度或加速显现。消费市场承压，促使零售物业市场加速转型，推进线上线下融合，提升“全渠道”获客能力。
仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示：“尽管市场在短期内受到较大冲击，但长期来看，重庆作为长江经济带、西部陆海新通道的战略支点，将继续引领中国西部和长江上游地区经济发展。成渝地区双城战略升格，城市扩容与城市更新是成渝地产空间的两大发展机遇。未来，重庆与成都相向发展，高新区、科学城以及渝西地区将迈入发展新阶段，产业办公与零售商业开发都将迎来机遇期。”
办公楼市场研读
一季度新增供应6.4万平方米，甲写净吸纳量超过全国十二大城市均值。
一季度，位于渝中半岛朝天门的重庆来福士广场办公楼A座交付。疫情之下，在建项目工程周期被迫延长，经济活动短期停滞也为未来市场走势增添更多不确定性。因此，年内或见部分未来供应延期入市。
需求方面，疫情导致办公楼租赁活动普遍停滞，市场新增需求明显回落。蓄客速度放缓，季内主要成交形式为在谈租户的成交。行业方面，头部行业主导需求，房地产建筑、金融业、专业服务类租户相对活跃。据仲量联行统计，一季度整体市场净吸纳量录得负1.4万平方米。退租成为乙级市场主流情绪，加之新入市项目的较高空置率及需求回落，共同推动全市平均空置率较2019年底上升1.2个百分点，至季末报28.2%。甲级办公楼平均空置率报27.6%，环比上升1.5个百分点。
重庆办公楼需求端在疫情中显现出较强的韧性。从甲级办公楼来看，其净吸纳量虽然仅录得0.1万平方米，略高于正负零，但超过全国十二大城市[1]均值（负0.5万平方米）。
[1] 全国主要十二大城市包括：北京、上海、广州、深圳、青岛、沈阳、成都、重庆、西安、南京、杭州、武汉。
2020年第一季度全国主要城市甲级办公楼平均账面租金和环比增速
短期需求释放滞缓，韧性产业支撑重庆办公需求“稳”超预期。
仲量联行发布的《2020商业地产市场新冠疫情后市展望》报告，根据不同产业在短期内受疫情影响程度，将优质办公楼需求结构中的主要产业分为下滑产业、韧性产业及获益产业三类。其中，以传统商务需求支柱性产业为代表的韧性产业成为支撑渝办公需求在后疫情时期企稳的关键因素。截至季末，金融、专业服务、房地产建筑业在重庆甲级办公楼租户结构中的总面积占比已过半，高达60.5%。截至季末，重庆甲级办公楼市场平均租金报86.3元/平方米/元，同口径环比下降0.7%。
传统产业结构支撑重庆办公楼“稳”超预期
此外，二级租赁市场受到短期冲击较大。以消费为主导的零售贸易、消费服务产业包括旅游、文体娱乐、教育培训等中小型企业因个人消费停滞引致资金压力，面临退租。仲量联行数据显示，截至一季度末，重庆二级租赁市场整体转租率录得75.8%，环比下跌11.0个百分点。
应对策略
业主危机应对能力受关注，“稳”租户系业主方破局之策。
本次公共卫生突发事件引发不少业主方对于物业管理、运营和招商策略的反思。季内，部分业主为提升租户黏性相继出台应对策略：阳光金融中心推出“宅家练”在线健身活动、环球金融中心提出“2020 从头开始”为租户免费理发，海航保利国际中心、国瑞中心、企业天地6、7、8号楼为部分租户提供免租期、租金折扣以帮助小微企业度过难关。应势而变的策略有效提升了楼宇公众形象，实现推广效果。
仲量联行建议，疫情后，“稳”应为业主策略的首要考虑因素。首先，“稳”租户，调结构。业主须兼顾韧性产业的同时把握获益产业，平衡去化压力与租户稳定性间的关系。在线教育、在线游戏、科技互联网、生物医药、环保等行业需求或在年内出现一定增长，成为市场新一轮的招商机遇。其次，“稳”物业。本次疫情引发国民对于卫生安全前所未有的重视，未来或将重塑优质企业选址考量标准，将卫生安全、人流管控等物业管理水平纳入核心考量因素。在楼宇经济3.0时代，业主方亟需“以人为导向、以企业为导向”，全方位提升物业竞争力。再次，“稳”租金。目前多数业主尚未下调本财年租金收入预期，疫情影响下的去化压力将在二季度开始加速显现。因此，以价换量的租金策略将持续主导市场，先行降租的业主或得先发优势。
未来展望
未来三年，预计重庆甲级办公楼年均新增需求将回升至30-40万平方米水平。后疫情时代，重庆办公楼市场仍表现出一定韧性。2020年，虽然办公需求较上年同期出现一定程度回落，但空置率水平仍将维持在25-28%区间范围。市场压力将在第二季度加速显现，业主亟待通过降租吸引租户，因此全年租金跌幅预计将超过5%，但跌幅在中国主要城市中仍处中游水平。
伴随《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》、宏观财政调控等一系列宏观政策相继出台，有望推动产业、人力、资本以及土地资源配置进一步优化，以应对疫情对经济造成的短期影响。一季度宏观数据显示，社会融资总规模回暖，于3月创新高。2020年，“成渝地区双城经济圈”再一次战略升格。一系列举措出台，两地党政联席会议召开、住房公积金一体化等逐步推动战略实施，产业基础、低廉成本、扩大开放将共同拉动成渝地区成为中国经济增长“第四极”。
零售物业市场研读
优质零售物业无新增供应，零售商承压，运营方租金减免措施频出。
一季度，主城区总存量保持693万平方米。1-2月，重庆社零总额1,518.3亿元，同比下降24.7%。其中，商品零售1,370.3亿元，同比下降21.0%；餐饮收入148.0亿元，同比下降47.4%。零售商经营压力增大，部分购物中心出现租户退租，令全市优质零售物业平均空置率环比小幅上升0.2个百分点，报12.3%。影院、线下教育等业态多数停业，季内虽未退租，后续尚待观察。餐饮门店已恢复营业，但客流尚未完全恢复至常态，仍有部分现金流紧缺的门店退租。预计市场空置率在二季度或面临进一步上升的压力。
重庆优质零售物业市场供需
租金方面，疫情期间运营方通过减免租金、租金延缓交付、押金抵租等方式缓解租户压力，但疫情影响超预期，租户仍面临经营压力，退租的风险依然存在。目前，对于新签租户而言，部分优质购物中心持观望态度，租金基本维持去年底水平；但部分项目面临较高的运营压力，采取以价换量策略，租金出现下降。仲量联行数据显示，第一季度全市首层平均租金报378.5元/平方米/月，环比下降0.7%。
政府刺激消费措施出台，数字化转型与“全渠道”布局已成零售新路径。
季内，重庆政府出台多项政策，刺激零售商业恢复，包括降低贷款利率、税款减免、降低生产经营成本、向市民发放消费券等。运营商方面，商业地产运营模式发生转变，运营方通过搭建线上购物平台、直播营销、推出专属配送服务等点对点方式，加强与消费者的社交关联，与品牌商合作拉动销售。如重庆万象城、协信星光、爱琴海商业等购物中心等项目已采取此类行动。对零售商而言，疫情加速零售市场洗牌，部分品牌撤场，收缩线下实体商业。零售商加快数字化转型，直播卖货、社群营销……通过线上线下融合，零售商不断培育“全渠道”获客能力。随着消费者对安全需求的关注，产品安全亦成零售商关注的焦点。
市场洞察
商圈方面：政府出台多种政策助力传统商圈升级改造，提升商业活力，加快建设具有国际影响力都市级商圈和城市特色商圈。包括引入优质商业运营商和具有影响力的国际品牌活动，打造场景化、智能化、国际化的高品质步行街和城市核心商圈；优化商业配套和基础设施水平，根据不同商圈的特色提升商圈规划的合理性，同时开拓商圈的多元性，推动城市更新进程，让传统商业区重新焕发商业活力。
项目方面：目前市场上退租主要集中在餐饮、娱乐和生活零售类。从业态看，零售业态通过线上销售弥补部分损失，承压能力相对更高；餐饮业态以外卖补偿损失，但总体损失依然较大，难以通过消费反弹获得补偿；娱乐和线下教育培训业态恢复时间最晚，承租面积大，经营成本高企，且无法转战线上，现金流压力最大。尽管部分业态出现退租，但项目业态配比基本不变，补足餐饮、生活零售仍是未来招商重点，并将加大运动零售的引入。同时，部分项目疫情前完成调改，受疫情影响较小：年初重庆WFC对首层进行调改，PUMA和adidas FDD旗舰店接替奢侈品牌。解放碑商圈借助网红经济带动调整转型，潮流运动方向调改收获业绩增长，预计2020年还将持续。
品牌方面：疫情加速行业洗牌，市场或出现更多新业态、新品牌，激发消费市场新需求。消费者居家期间对互联网黏性增大，除了加强线上渠道拓展，品牌商应优化线下实体体验，加速将实体商店从单纯的购物场所转变成消费体验场景。消费者的消费习惯和思维同样发生转变，汽车、医疗健康产品、电子产品等需求增大，且随着5G时代即将来临，电子产品品牌将迎接下一个消费风口，大量科技产品体验中心有望出现。
未来展望
尽管疫情影响部分项目推迟开业，预计全年仍有约88万平方米新增供应。由于在建项目工期和招商进度受影响，下半年市场或迎来集中供应。项目表现分化加剧，马太效应显现，项目调整更趋频繁。伴随疫情发展，零售消费不确定性仍在增加，市场空置率或在二季度进一步走高，租金步入下行通道。在外部环境不明朗的情况下，内需对经济贡献更加关键。为提振零售市场，政府刺激消费政策将发挥重要作用，释放流动性的同时将提升消费意愿，以保证消费市场的平稳增长，以逐步消除疫情对零售消费的影响。
仲量联行华西研究部总监朱建辉表示：“2015年至今，重庆办公楼市场平均租金已连续下滑五年。2018-2019年，伴随联合办公及转租公司大规模入渝，产办市场竞争加剧，租金加速下跌。通过与中国主要一二线城市的办公楼市场周期对比，我们预估重庆市场租金未来进一步下跌的空间已明显收窄，楼宇品质对应的租金溢价被严重低估。因此，假设中国经济基本面能够在今年下半年或者明年回暖，重庆办公楼市场情绪亦有望同步回升，核心商务区的租金预计将在未来18-24个月内企稳。
关于仲量联行
仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2019年12月31日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过93,000人，2019财政年度收入达180亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com。