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经济复苏稳固办公楼市场修复基础,大型企业租户成去化基石

仲量联行发布2023年度“中国40城办公楼市场指数”

2024年 01月 23日

北京,2024年1月23日——近日,多项经济社会发展相关数据发布,回顾2023年,经济社会发展主要预期目标均得到圆满实现,中国经济运行延续回升向好趋势。

仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟表示:“在高通胀、高债务、高利率制约下,世界其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑、全球经济增长放缓的概率仍不低。相比之下,中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持,有利条件远多于不利因素,全面深化改革、开放的潜力和宏观政策的空间仍然充足。在工业产出走稳走强、消费成为主增长动能、投资提速发力见效等诸多积极因素支持下,中国产业转型升级加快、经济发展动力增强、高质量发展稳步推进、经济社会高质量发展全面落实。中国依然是全球经济增长的压舱石、稳定器、主引擎和动力源,依然能为世界经济企稳复苏提供强大支持,依然能为海内外投资者提供持续的、稳健的、安全的、长期的投资机会和丰富的、多元化的资产类别。”

展望2024年,中国经济宏观层面的全方位改善,以及微观层面企业租赁成本的持续缓解,将为办公楼市场注入更多流动性,有利于市场稳固修复基础。

一线城市指数回落,二线城市筑底修复

仲量联行从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市,就其办公楼市场进行比较,发布了2023年度“中国40城办公楼市场指数”。
 

  • 排名前10的城市中,8个城市指数同比下降。一线城市从二季度开始指数全面回落,并在四季度达到全年最大环比降幅,同比降幅在2.3%-4.6%之间。虽然北京和深圳的租金降幅均达8%以上,但深圳的市场去化表现远高于北京,使其指数波动略小。杭州的租金降幅在前10城市中最低,同时市场去化表现优于其他二线城市,使其指数同比上升0.7%,稳坐指数排名第5位。华西城市中,成都的指数降幅超过重庆,主要由于其租金存在显著波动性,同时市场增量需求处于低位。
     

  • 排名11-20的城市中,7个城市指数同比上涨。这一区间基本是商业地产市场发展相对成熟的二线城市,排名与去年相比变化较小,昆明首次升至第20位,表现出其在滇中城市群的发展潜力。在这一区间内,西安是唯一指数全年保持正增长的城市,其租金的稳定性及市场的有效去化对指数的拉动作用明显。
     

  • 排名21-40的城市中,12个城市指数同比上涨。这一区间的城市多数仍处于商业地产市场建设期,在本轮市场下行周期中已基本触底,2023年以来的低价环境刺激市场活跃度回升,供需关系的改善对市场表现的影响更直接更显著,指数环比变化由负转正的城市逐个季度增加,市场情绪有所改观。其中,乌鲁木齐在2023年供应放量、租赁活动保持活跃,新设需求加速扩张,指数排名升至第29位。除此之外,石家庄、太原、长春、兰州、西宁的指数排名均有所上升。

指数解读方式:以2022年第一季度数据为基准数,可以进行横向的时间轴比较和纵向的城市间比较。

  • 横向而言,随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化,其指数较基数录得增长,体现市场表现提升;同样,各市办公楼租金下跌和空置扩大,将导致其指数较基数下滑。
     

  • 纵向而言,尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市,但其办公楼市场仍然差距巨大,京沪较其他城市断崖式领先,银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

业主调整租赁策略推进成交,企业自用型需求将成去化主力

目前,中国40个主要城市办公楼市场总存量约为1.1亿平方米,其中20个重点城市(含一线)办公楼市场在2023年新增供应量约为600万平方米,同比增长19.6%,全年净吸纳量约为252万平方米,同比减少6.6%,供需缺口进一步拉大。

纵观2023全年市场表现,年初租赁市场问询、带看等活动的短暂回升一定程度上提振了市场情绪。但随着二季度市场活跃度回归常态,以及疫情后企业退租趋势的延续,有效需求扩张能力不足使市场各方预期失衡,并在三季度产生市场表现的分化,其中头部城市对租金变化的感受更为强烈,其他城市则在筑底修复中以稳促进。而在全年租金持续下调的带动下,多数城市的市场活跃度在年末有所改善。从市场参与者的心态来看,降本增效仍是企业的首要考量。受此影响,业主也在直接降价与提供附加服务之间不断调整租赁策略,甚至打出“组合拳”来推进成交,主要诉求是在预期失衡的情况下优先保证去化。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示:“尽管面对持续的外部环境压力,由央企、国企、私企巨头等大型企业租户组成的基石需求超越了广泛的周期性经济趋势,在当前的市场环境中存在显著韧性。” 例如,2023年北京甲级办公楼5千平方米以上的租赁成交中,近七成是国央企租户。在西安、合肥、济南、昆明等省会城市中,来自金融、能源、建筑、跨行业集团及政府平台公司等大型企业自用型需求同样贡献了超过半数的大面积租赁成交,保证市场相对平稳地渡过不确定性时期。未来1-2年,预计20个重点城市的新增供应中约20%-40%的面积去化将来自企业自用型需求。


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