新聞稿

仲量联行:未来3年成都近郊零售开发占比近4成 商业下沉成主线

2019年 10月 08日

2019年10月8日,成都——成都商业地产历经三十载发展,三级商圈格局已成型,正焕发全新活力。城市更新助力核心商圈扩能升级,城市化进程带动商业开发下沉至社区与近郊商圈,街区商业成近期热点。零售需求保持活跃,国货崛起,国潮引领消费时尚,中国质造与中国智造的全球影响力不断提升,屡受瞩目。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示:“成都零售物业市场双核心格局已成型,春熙路核心商圈在城市更新加持下,将持续引领成都商业地产发展;伴随优质零售物业的落成以及未来地标商业体的引入,金融城板块将成为城南未来的商业中心,区位价值亦不容小觑。”

三季度成都零售物业市场研读

本季,成都优质零售物业市场录得三个新开业项目:天荟·万科城市广场、七一国际广场、石犀里,新增供应共计20.8万平方米。其中,七一国际广场、石犀里分别位于新都、郫都两个近郊板块,开业率较高。天荟·万科城市广场毗邻东郊记忆,主打餐饮、潮流娱乐与体验,并引入部分成都首店。未来,该区域将有多个商业体呈现,商业氛围将逐步成熟,地铁8号线的开通将提升通达性,助力该区域成为成华区继万年场之后又一新兴商业聚集区。

成都零售物业市场需求整体平稳,第三季度国际品牌持续首进成都,茶饮品牌、文创业态、运动业态表现活跃。

1)国际品牌持续进驻成都核心商圈。IFS、太古里两大商业地标营业额与租金收益持续走高,继续录得国际品牌首开案例。季内,大陆第四间Harry Winston直营店、Golden Goose进驻太古里。

2)茶饮品牌仍处快速扩张期,积极抢占市场。继喜茶、奈雪的茶后,更多饮品品牌相继进驻成都市场,包括Manner Coffee、%Arabica、Elephant Grounds等。中低价位茶饮品牌的加盟拓展速度亦毫不逊色,快速下沉至社区。鉴于产品相似度高,进入门槛低,市场竞争逐步加剧,未来茶饮品牌的创新能力、营销方式是竞争焦点,产品亦将加速迭代。

3)文创娱乐业态受街区商业青睐,本季表现活跃。新山书屋、抖音文创、Mao Livehouse进驻天荟万科城市广场,几何书店进驻万科猛追湾城市更新项目。

4)运动品牌持续发力儿童业态,大型运动场馆在购物中心扩张。运动品牌在诸如儿童业态等细分领域,已经开出独立的专业化门店,该领域已成竞争焦点。本季,Skechers kids、李宁 kids、Fila kids等品牌录得新店开业案例。此外,部分大体量购物中心引入运动场馆,提升人气、去化空置面积。季内,篮球梦幻岛进驻武侯吾悦广场,KD全速体育公园进驻富力天汇广场,北城天街将原真冰场改造为篮球场。

仲量联行数据显示,成都核心商圈租金持续上涨,带动全市购物中心首层平均租金环比上涨0.3%,报377.0元/平方米/月。市场供需关系稳定,平均空置率环比持平,至季末报7.8%。

70年丰碑,30载成都零售商业沿革

成都:中国零售商业第三城,双核心+三级商圈格局成型

追随中国70年发展步伐,成都商业历经30余载耕耘,亦成绩斐然。90年代初,春盐商圈聚集多家百货商场,商圈规模不断扩大,成为成都的时尚高地。千禧年后,购物中心在蓉出现,改变了传统购物场景。2011年开始,成都零售物业市场进入集中供应时期,次级商圈快速崛起,以万象城、来福士广场、金牛万达广场等为代表的优质购物中心陆续开业,次级商圈竞争力迅速增强。2014年,IFS和太古里的相继开业重塑核心商圈商业地位。2015至2018的三年间,随着银泰中心、悠方、仁和新城等项目陆续开业,金融城商圈商业体量已逐步超越春盐商圈,成为成都存量第一的区域市场。与此同时,双流、郫都、龙泉、新都等近郊区域迎来优质项目开业,近郊商圈商业氛围快速提升。

三十年过去,春盐与金融城两大核心商圈引领成都商业发展,次级商圈调整升级,近郊商业步入发展快车道,三级商圈格局俨然成型。在商业开发存量、品牌渗透率等指标上,成都已仅次于京沪,成为中国零售第三城。

成都商业消费“吸引力法则”:核心商圈扩能+城市更新升级

国庆黄金周,成都接待游客共计2,017.1万人次,同比增长32.7%;实现旅游总收入286.46亿元,同比增长25.2%。成都春熙路商圈晋升游客打卡网红地,IFS熊猫塑像、太古里、大慈寺等地客流如织。五年前IFS和太古里的开业使商圈东移并实现提档升级,而今核心商圈周边区域亦启动城市更新,万科猛追湾城市更新项目呈现,助力商圈扩能升级。同时,成都推出“夜购、夜读、夜赏、夜动、夜食”五大夜间消费场景,夜间经济“吸金”、“吸睛”能力非同一般,尤以核心商圈的夜间经济价值最为突出。在新一轮城市更新中,核心商圈再次扩能升级,功能性及影响力亦不断提升,将承担成都商业中心与旅游目的地的双重职能。

零售“献礼”:中国ZHI造,再续国潮时尚消费之风

老字号品牌跨界创新迸发新活力。国货崛起,传统老字号品牌尝试创新发展,应时应季不断迭代产品线,跨界合作、联名产品引爆线下流量,令老字号品牌迸发新活力。第三季度,1828王老吉进驻成都;大白兔与GODIVA合作推出全新大白兔冰品系列快闪店。国货美妆品牌逐渐兴起。国内的美妆市场长期被国际品牌占据,而今社交平台助力国货美妆品牌发声,引发年轻消费者积极关注。季内,Perfect Diary、英树、卡姿兰等品牌在蓉扩张。国潮品牌引领中国潮流市场,中国李宁全国首家全新形象旗舰店进驻太古里。国产手机品牌美誉度提升,演绎中国智造的全球影响力,积极拓展线下实体店。华为进驻百盛购物中心、今站购物中心等。国产无人机等智能电子、国产新能源汽车等拓展实体门店,DJI大疆无人机进驻仁恒置地、小鹏汽车进驻来福士广场。

未来展望:城市更新与商业下沉主导成都未来商业地产市场发展主线

成都已成为继京沪后中国零售物业存量第三大的城市。随着城市化进程,成都已形成“双核心+次级带+近郊商圈”的商业版图。中心城区区位价值凸显,但受制于有限土地供应,城市更新将成为未来核心商圈的发展主线。IFS和太古里的开业重塑春盐商圈的核心地位,超高人气带动周边街区商业快速发展,从太古里周边到镗钯街,老城旧区焕发商业新活力。第三季末,万科猛追湾万巷更新项目开业,与商业地标项目形成良性互补, 凸显核心商圈城市更新商业价值。与核心商圈城市更新同步,成都零售商业版图向近郊板块与社区商业快速下沉。成都凭借宜居宜业的优势,成为中国新一线城市人才引入的桥头堡。人口与产业导入加速城市化进程,近郊商圈与社区商业呈现出强劲发展态势。

2019年第三季度成都优质零售现有项目分布图

2019年第三季度成都优质零售现有及未来项目分布图

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示:“仲量联行通过地理信息系统研究成都零售物业市场的未来走势。未来三年,双流、郫都、龙泉、新都等近郊区域零售物业开发占比近4成。近郊商圈的商业密度将大幅提升,形成真正意义的区县级商业中心。综上,成都商业发展数十载,如今市场格局已今非昔比,城市更新与商业下沉主导成都未来商业地产市场发展主线。”

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