新聞稿

仲量联行:成都CBD办公楼空置率创十年新低

2019年 10月 10日

2019年10月10日,成都——2019年第三季度,成都办公楼新增供应短期回落,需求表现稳健,银行与在线教育等科技企业季内表现活跃,市场空置率进一步回落,再创近年历史低点。空置率较高的办公楼租金表现继续承压,导致平均租金环比微跌。二级租赁市场加速优胜劣汰,迈入调整洗牌期。腾笼换鸟,城市更新打开城东办公新篇章,而高新南区产业调整重塑办公楼租户结构。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示:“进入2019年下半年,虽然经济面临不确定性,但成都办公楼市场表现仍符合预期。市场空置率进一步回落,创近年来新低。城市化进程与城市更新不断给成都商业地产市场注入全新活力,城东板块将在未来形成全新商务区,而高新南区在不断调整的租户结构中晋升成都又一核心商务区。”

第三季度市场数据解读

本季,城东攀成钢片区迎来首个优质办公楼:蔚然中心,新增供应约2.5万平方米。在新增供应较低情况下,甲级办公楼净吸纳量仍录得5.1万平方米,环比小幅下降,展现出成都相对稳健的需求走势。甲级办公楼平均空置率环比下降1.3个百分点,至季末报22.7%,再创近几年低点,供需关系更加平稳。值得关注的是,市中心传统CBD的平均空置率继IFS入市后首次下降至20%水平。

需求整体保持稳健,银行与在线教育等科技企业季内表现活跃

1. 金融业本季再次录得大面积成交,某中资商业银行在OCG承租超1万平方米,推动金融业需求占比攀升至首位,报28.4%。

2. 在新经济推动下,TMT行业持续在成都产业园及商业办公楼释放办公需求,推动TMT新增需求占比紧随其后,达18.6%。其中软件应用开发、在线   教育等具有互联网基因的服务型企业是需求的主体,占比高达16.6%。

3. 服务业需求季内大幅上升,占比攀升至16.2%。服务业涵盖对公的专业服务业以及对私的消费服务业 两大类,其中来自后 者的需求为8.5%,成都零售商业活跃的表现逐步外溢至核心商圈的商业办公楼。

4. 房地产及建筑业占比10.2%,联合办公等第三方办公运营商占7.5%,分列第四、第五位。但联合办公今年在蓉扩张速度大幅减缓,趋紧的资本市场环境和办公楼租赁市场收益率是影响联合办公持续扩张的主因。

 

2019年第三季度成都甲级办公楼市场金融行业成交分布

2019年第三季度成都甲级办公楼市场TMT行业成交分布

今年中国办公楼市场整体活跃度较去年大多呈现放缓趋势,成都整体供需关系在非一线城市中处相对稳健的发展态势,空置率低于中国主要非一线城市。但由于需求释放速度减缓,部分空置率较高的项目本季开始下调租金预期。截至季末,优质办公楼平均租金报82.8元/平方米/月,甲级办公楼达到99.6元/平方米/月,环比均录得0.1%下滑。仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示:“相较去年表现,今年市场需求的回落将促使业主持续调整租赁策略。预计成都办公楼租金将于年底缓慢下探。但不同子市场表现存在差异,成熟度较高的子市场租金走势将更加平稳。这一阶段

市场洞察1:关注民生,在线教育、医疗类企业的需求稳步上升

2018年成都城镇常住人口达到1,194万,高校云集,教育资源丰富且人力成本低于沿海一线城市。教育资源与人才优势是在线教育行业在蓉快速发展的根基,资本大量涌入,助力此类企业在近期高速扩张。自2019年初起,成都办公楼市场频繁录得具有互联网基因的教育机构承租办公楼的成交案例。在选址方面,此类企业青睐高校周边、通达性较高的办公楼宇,其中较成熟的企业同样具有选址核心商务区高品质办公楼的潜力。

成都高等医学院校闻名全国,医疗资源丰富,医疗及医美机构的聚集度高,且不同类型机构对经营空间偏好与要求不一。例如,以诊所、体检中心为代表的机构具有营业性质,鉴于租赁成本以及医疗辐射、垃圾处理等问题,较少选址零售物业,更加青睐办公楼裙楼、底商或独栋办公类物业。而甲级办公楼主要承接医疗器械以及医药类等中大型企业的需求,华西医院周边1-3公里范围的医疗企业聚集度最高。本季,波士顿科学租赁银泰中心约1,400平方米。

 

成都甲级办公楼教育行业租户分布

成都甲级办公楼医疗行业租户分布

市场洞察2:成都二级租赁市场优胜劣汰,迈入调整洗牌期

经历2017-2018年市场快速扩张期后,第三方办公运营商在2019年放慢脚步。市场需求占比已由第一季度的18.9%跌至本季7.5%。季内市场仅录得一宗成交,即WeWork在中环广场扩租约1.1万平方米。但联合办公运营商大多面临资金链紧张问题,以燃烧资本进行快速扩张的红利时期已然结束。二级租赁市场的集中供应加上产品同质化问题导致市场竞争加剧。早期进入市场的品牌门店成网经营,客源积累实现规模优势,运营服务能力及选址能力使之从市场中脱颖而出,转租率常年维持在80%或更高。而部分水土不服的运营商和转租公司亦面临退市风险,部分项目在本季选择关门歇业。未来,成都二级租赁市场应步入存量经营时期,高性价比、多元的办公空间及优质的办公服务成为第三方运营商维持竞争力的重中之重。

市场展望

未来中国经济基本面仍具有不确定性,办公楼市场整体需求因城市能级及经济周期差异存在较大异质性。短期内,办公需求缺乏强势反弹的基础,去库存压力导致租金继续承压。但成都的经济增长在中国主要一二线城市保持领先,凭借产业转型、人才导入等优势,成都办公楼整体市场情绪有望企稳。

展望未来三年,腾笼换鸟,城市更新将打开城东办公新篇章。蔚然中心的入市正式开启攀成钢板块供应序幕。环球贸易中心、乐天世界、环球汇等项目将陆续落成,届时该区域甲级办公楼存量将超过50万平方米,成为城东甲级办公楼聚集度最高的商务区。成华区新一轮的城市更新已经开始,包括猛追湾城市更新涉及的通美大厦改造,以及建设路板块的万科、龙湖等开发商的综合体项目将丰富成华区办公空间载体。高新南区,产业调整将重塑办公楼租户结构。目前高新南区尤其是大源板块主要承接软件园外溢的TMT企业需求,相关产业的需求面积在大源的占比高达19.2%。随着成都产业继续南拓,高新南区料将面临租户继续南迁至新川科技园、天府新区的风险,尤其是租赁成本敏感的初创科技企业。但伴随高新南区商务、商业、人居氛围全面成熟,金融、专业服务、零售商业等高附加值产业聚集度将不断提升,填补部分科技租户南迁的空白,因此未来高新南区的租户结构将不断朝向成熟CBD的特征发展。

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