仲量联行: 成都零售物业空置率上升，场景打造和消费空间延展破局

成都零售物业市场

2020年上半年，突如其来的新冠肺炎疫情导致全球消费与商业市场遭遇挑战，实体商业客流下滑、营业额骤减，部分难以为继的商户关门歇业，行业优胜劣汰加速、品牌布局重组。二季度开始，伴随疫情逐步受控，成都消费市场与实体商业逐渐复苏，开始释放积极信号。回顾上半年整体市场，成都零售物业空置率上升2.2个百分点，租金收益下滑。品牌对于扩张持谨慎态度，积极整合店铺资源，重组在蓉布局。业态方面，承租优质商业中的餐饮类租户的退租率录得12.4%，位居各业态之首。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“尽管疫情对消费及零售商业市场造成的冲击不可避免，餐饮、娱乐等业态出现一定比例的商户退租。但从二季度尤其是端午小长假数据分析，成都商业消费市场已呈现积极的回升态势。未来，社区商业、商圈规划、夜市经济、地摊经济将多管齐下，为快速演变的零售商业市场注入新的活力。”

市场研读

成都上半年两个季度均录得新项目开业。

本次疫情带给中国消费市场不小的挑战，新增供应几乎停摆的情况下，成都上半年两个购物中心入市，总存量升至899万平方米，保持全国第三。疫情前，位于大源板块的红唐购物中心开业，体量约10万平方米；疫情后，成华区杉板桥板块招商花园城购物中心开业，体量约5.3万平方米，与区域内天荟万科城市广场和龙湖滨江天街形成差异化互补，在“竞”与“和”之间完成了新兴商圈的构建。特别值得关注的是，该项目在场景方面，着重文创+生活的氛围营造，引入文轩BOOKS、永辉Bravo、CGV国际影城、威尔士健身四大主力店，共同构造以“阅”为主的家庭消费优越场景。此外，传统百货持续关店，位于双楠商圈的千盛百货晋阳店停业。

^{成都优质零售物业市场供需}

在“中优”战略下，存量物业加速改造升级，核心区位的商业价值再获凸显。百货持续优化调整，增加非零售业态面积，其中客流集中的低区和地下空间成为调整焦点。例如伊势丹百货将负一楼超市面积缩小，扩容美食广场，引入多家餐饮首店，借此引流提升业绩。同期，春盐商圈的晶融汇、财富中心、北京华联双桥子店开启整体改造，金沙光华商圈（原乐宾百货）将改造为曼购城市奥莱，凯德广场金牛店将负一楼进行封闭式改造。

疫情前品牌的持续引入奠定疫情后市良好基础，成都商业市场仍具韧性。

疫情前，新一轮品牌调整已经完成，新签品牌于上半年陆续开业，其中不乏首店亮相，包括Ulysse Nardin西南首家旗舰店、Canada Goose中西部首店、Yohji Yamamoto山本耀司大陆首间旗舰店、Harmay美妆等。此外，随着城南商业逐渐成熟，国际奢侈品牌在蓉开设的数量增加，银泰中心in99引入Balenciaga、Tiffany、Alexander Wang、Ermenegildo Zegna品牌将相继入驻。从成都城市发展格局看，近十年中心城区南部区域是成都新经济蓬勃发展的重点区域，交子公园商圈作为高端服务业承载地和高素质人口聚集地，商业硬件基础坚实，吸引越来越多的国际知名品牌进驻，具备建设世界知名商圈条件，推进成都建设国际消费中心城市。在资本浪潮的推动下，国内美妆集合店进入集中爆发期，名创优品旗下的WOW COLOUR进驻悠方、锦华万达等；KK推出的THE COLORIST调色师进驻金楠天街、大悦城等；KKV进驻环球中心、大悦城等。

商业退租导致零售物业空置率增至9.6%，租金由升转跌。

由于部分租户的现金流仅够维持约三个月，二季度市场品牌退租进一步加剧。疫情在全球蔓延，迫使国际品牌重新审视全球经营战略，部分品牌关闭业绩较差的门店，甚至退出中国市场，例如英国潮流品牌Superdry在成都的三家门店计划于七月相继关闭。因此，疫情诱发的零售商业退租潮，导致成都优质零售物业市场平均空置率上升至9.6%，环比上升2.2个百分点。为快速填补空置面积，维持日常运营，多数购物中心纷纷下调租金预期。仲量联行数据显示，成都优质购物中心首层平均租金报362.3元/平方米/月，较2019年末下降1.5%。

^{成都优质零售物业市场空置率}

市场恢复势头良好，夜间经济和地摊经济推动商业复苏。

为全面释放街区新活力，结合当下夜间经济与地摊经济效应，融入夜市概念，多个购物中心通过统一运营的方式，借助地摊经济，帮助客流恢复，如EGO的制噪市集、龙湖西宸天街时光市集、鹭洲里市集等，带动零售商业有序规范恢复。根据支付宝数据显示，今年端午夜间出行人数同比去年提高了46%，人流的活跃让夜经济相比去年呈现出了更强的增长活力。受益于客流的回归，城市商业快速恢复。据锦江区商务局统计数据显示，端午前两日春熙路商圈人流量恢复至去年同期的九成水平。春熙路商圈IFS、太古里等14家大型商场实现销售额2.7亿元，同比增长3%，其中王府井开展周年庆促销活动，增长高达20%。

后疫情市场焦点—零售商业退租分析

业态：餐饮退租率以及退租面积均居首，娱乐、线下教育受影响同样较大

• 餐饮业态退租最严峻，按面积计其退租率位居各业态首位，达到12.4%；其退租面积占成都购物中心退租总面积的35.3%。由于电影院尚未恢复营业，客流下滑显著，导致电影院周边的餐饮门店普遍停业。
  
  
• 时尚业态退租率为8.6%，其退租面积占比33.3%。其中，服饰、配饰、鞋包退租占比排名前三。疫情导致中产阶级收入预期下降，也是导致购物中心消费下滑的重要因素。
  
  
• 体验业态退租率为3.7%，但整体存量面积较小，因此退租面积占16.8%，主要以线下培训和娱乐体验为主。

^{2020年上半年成都优质购物中心业态退租面积占比}

未来展望

下半年，多个大型开发商的优质项目仍有望准时开业，包括龙湖上城天街、万象城2期、青白江万达广场等购物中心项目，新增面积近80万平方米。至年末，成都零售总体量有望突破950万平方米。鉴于疫情逐渐受控，零售消费市场进入恢复期。预计下半年餐饮、教育等需求有望进一步回暖。而零售业态，由于疫情对国外的影响加深，国际零售品牌受到较大冲击，该类品牌的需求或将持续放缓，不排除继续闭店以减少成本支出。由于需求不确定性增加，整体市场仍处观望态度，项目方的租金预期也呈现较大差异。对于成熟优质项目而言，尽管出现少量商户退租，空置率小幅上升，但整体收益仍相对稳健，降租有限；而营业困难的项目是解释全市租金下滑的主要原因。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“成都经济与消费的恢复速度超过多数同能级城市，超年初预期。疫情正加速商业市场洗牌，商业创新未来将引领消费市场转型，激发消费新触点。决定消费的因素有诸多维度，人口导入尤其是高端人才引进、经济增长、市场就业、消费载体、商业运营、城际交通等因素都正在影响甚至改变一个城市的消费规模与结构。未来，我们对零售商业的研究不应局限于消费端本身，而须将视野拓展至经济体以及城市的整体吸引力。经济持续增长、人才持续引入，才是零售消费市场能够催生全新动能之根本。成都若真能够成为‘来了就不想走’的城市，消费便自然走上‘有了就不会掉’的道路。”

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