仲量联行丨“办改酒”寻市场新突破，成都零售存量优化重塑资产价值

成都，2025年4月15日——新年伊始，成都投资、消费、外贸等一系列指标均优于去年同期水平，经济展示出强韧的内生动力，而高质量发展的背后离不开全社会创新与活力的激发。季内，商业地产加速调改，积极重塑产品核心竞争力；物流地产助力促消费，扩内需活动落地生效。甲级办公楼市场：受大面积退租影响，市场租金持续承压，高空置项目积极调整业态，办公楼改酒店成新趋势。优质零售地产市场：多个项目调改，叠加消费需求结构性调整，空置率环比小幅上升。物流地产市场：“以旧换新”政策效应持续释放，大宗商品需求延续2024年下半年活跃态势。

仲量联行华西区董事总经理佟恩表示：“2025年，国内楼市筑底企稳，经济刺激政策加速落地。‘促消费、稳楼市、振信心、扩内需’成为重点工作。瞄准制造业高质量发展，提升‘成都造’产品技术与质量，增强贸易竞争力是城市长期战略。新一年，成都大宗及升级消费需求持续向好，本地科创企业培育、扶持力度增大，消费服务、供应链物流服务、金融服务、创投服务等一系列业务开发掷地有声，为成都商业及物流地产载体需求注入新动能。”
 

甲级办公楼市场

新租需求小幅修复，大面积退租拉低市场净吸纳量

一季度，甲级办公楼新增项目聚焦新兴区域，新交付项目包括西博城子市场泰和泰中心以及怡心湖区域空港怡心湖一期T3。截至目前，成都甲级办公楼存量已达502.6万平方米，突破500万水平，位居全国第五。

需求端，年后企业信心稍有回升，部分项目带看量环比有所提升。然而，受大面积退租影响，总部企业及第三方办公搬迁趋势延续，存量项目退租面积远超新租面积。季内，成都甲级办公楼市场净吸纳量仅为约8,000平方米；剔除新增供应影响，存量项目净吸纳量仅录得约负4.3万平方米。市场平均空置率收至32.0%，环比上涨0.9个百分点。从新租需求行业构成看，金融（23.4%）、科技互联网（21.1%）和专业服务（14.3%）仍主导市场，以小额贷款、游戏、律所和教育留学为代表的细分赛道持续展现相对稳健的发展态势。

租金下行，二级转租市场积极拓展新区机遇

在空置率持续攀升的压力下，办公楼新租价格继续承压。截至季末，成都甲级办公楼平均账面租金收跌至78.7元/平方米/月，环比跌幅达1.7%。二级转租市场的降价压力也在持续扩大。由于价差利润空间被不断压缩，部分第三方办公品牌相继退出核心商务区（市中心、金融城等子市场），并向新兴区域楼宇转移。仅第一季度，成都核心商务区第三方办公退租面积接近3万平方米。同时，近半年内，以西博城为代表的新兴区域录得多宗第三方办公品牌入驻的案例。高性价比产品在助力新区楼宇去化的同时，也将租金压力再次传导回一级租赁市场。近半年来，西博城甲级办公楼租金累计跌幅高达11.7%。

城南核心商务区将进入集中开发周期，“办改酒”助力核心区域资产盘活

2025-2028年，成都预计迎来年均约40万平方米的甲级供应，同时乙级楼宇年均供应将达到35万平方米。随着金融城三期的加速建设，成都城南核心商务区即将面临新增供应带来的市场变局。目前，成都市内近700万平方米的优质楼宇楼龄已超过10年，此类资产的运营管理正面临极大的市场挑战。全市层面，空置压力预计将持续上升，而租金下行压力尚未得到有效缓解。

迫于供应端压力，业主方基于自身财务状况及容忍度，从小调到大改，积极应对市场变化。自2023年起，业主方积极推进办公楼物业改造及招商运营服务提升，以提升租户留存率。仲量联行成都商业地产部负责人江倩表示： “鉴于短期市场基本面偏弱的预期，业主方可在考虑楼宇区位、硬件以及自身财务状况的前提下，探索经营业态调整。当前，二线市场办公楼改酒店渐成趋势；仅一季度，成都优质办公楼市场就有近3万平方米办公面积启动了酒店化改造。这一转型趋势仍将延续，以适配市场需求动向，缓解短期市场供需不平衡，既利于业主现金流回稳，也助于楼宇经济长远发展。”
 

优质零售地产市场

一季度供应暂停，存量调改成市场主旋律

一季度，成都优质零售地产市场无新商业项目入市，市场基调由增量开发转向存量调整。武侯万达广场作为万达集团在四川的首个轻资产项目，于年初完成业主方自营转型并更名为“尚品奥莱广场”，并已重启招商。同时，东大路沿线的成都伊藤广场于季内闭店，撤出家居、超市等主力业态，光大安石接手原资产挂牌“成都锦江大融城”，采取“边营边改”策略，即保留部分租户正常运营的同时逐步进行调整。该项目引入盒马鲜生接替原伊藤超市，同步新增好利来、Hibake、爷爷不泡茶及Manner等烘焙饮品品牌，强化社交空间属性。项目整体改造预计于9月完成，届时入驻率将逐步回升。

一季度，退租主导市场情绪，时尚业态退租面积占比高达32.2%，儿童业态受宏观环境影响进入结构性收缩期。全市优质零售地产空置率环比上升0.6个百分点，季末收至11.2%。

商业租金继续承压，行业调整周期叠加消费分级给市场带来短期挑战。新能源车品牌加速汰换，门店持续优化，结束首层高租金扩张周期；服饰业态聚客能力下降，租金承压，扣点收益减少。截至季末，成都优质购物中心首层平均租金报353.0元/平方米/月，环比下降1.5%。

顶层赋能：政策驱动型业态释放租赁需求

“国补”政策扩围至手机等高单价品类，促进相关消费。2025年1-2月，成都限额以上企业（单位）通讯器材类零售额同比增长218.3%。一季度，华为、小米、OPPO、vivo均录得新店开业；此外，在“焕新”补贴政策引导下，COLMO、卡萨帝、东芝等家电品牌突破传统卖场模式，进驻购物中心开设独立门店，推动渠道升级。

市内免税政策落地，加速成都商业外向型进程。成都首家市内免税店CDF入驻春盐商圈仁恒置地广场，经营面积达3,140平方米，计划于10月开业。运营方中免集团将采用“市内选购、口岸提货”模式，在引入国际一线品牌的同时，推广本土文化潮品，实现全球视野与在地特色的有机融合。

情绪引擎：消费新触点激活商业空间价值

消费需求从物质满足向精神疗愈跃迁，催生三大商业价值转化路径。

• 身心舒缓：艾灸馆、推拿馆等新中式养生业态进驻购物中心负一楼及高区，锦艾、观山艾等品牌通过传统技艺商业化激活冷区空间，实现文化传承与商业变现的共赢。
  
  
• 能量疗愈：水晶手串成为年轻人的“情绪创可贴”，新兴水晶饰品品牌将线上流量转化为线下新租需求，多选择于商场多经点位开设店铺，实现高周转的灵活运营模式。传统品牌同步布局，周大生推出子品牌“转珠阁”，加入国风手串赛道。
  
  
• 松弛社交：以云贵Bistro为代表的云贵菜系餐厅通过地域特色食材、非遗元素装修与松弛感场景营造重构餐饮价值。一季度，录得山瘾、栀木小馆等云贵菜新店打围。
   

未来展望：存量调改持续推进，开启商业空间价值重塑

今年，预计还将迎来MKL生活美学中心等项目的运营商更迭——建发商管携手红星美凯龙，计划引入“湾悦城”品牌并重塑项目定位，空间重构与业态调整同步推进，预计将于年内完成整体焕新。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“ 成都商业地产正经历从‘规模竞赛’到‘效率竞争’的范式转换。短期阵痛难免，但存量优化释放的长期价值值得期待。在‘供应暂缓、存量优化’的主旋律下，成都商业地产市场正开启新一轮价值重塑。运营商更迭、业态创新与政策红利的交织，将共同书写出存量时代的生存新法则。”
 

物流地产市场

新年伊始，普洛斯龙泉驿南物流园二期正式投入使用。该项目拥有8.2万平方米仓储面积，作为宝马汽车售后件定制仓库，交付后即实现满租。一季度，“以旧换新”政策效应持续释放，大宗商品需求延续2024年下半年的活跃态势，继续主导成都高标仓市场需求。另一方面，春节大假前后，正值大量新老租户更换之际，一批老租户租约到期而新租尚未完成。受租户短期调整影响，一季度成都高标库市场净吸纳量录得负值，导致市场平均空置率环比上涨1.9个百分点，收至8.6%。促消费政策效应持续显现，大宗及升级消费品需求主导仓储需求。自四川省全面启动消费品“以旧换新”工作以来，相关消费品补贴力度经历多轮升级，政策效果显著。自2024年9月起，四川汽车类、家用电器及音像器材类零售额增速持续回升向好。一季度，各类家用电器、汽车售后件仓库续租及扩租活动持续活跃，主导成都高标仓需求。

供应回升，租赁竞争压力不减。2025-2026年，成都高标仓新增供应将进入小幅回升期。面对即将增强的租赁竞争，业主租金信心仍显不足。至季末，成都高标仓市场净有效租金继续下跌2.5%，报18.2元/平方米/月。

2025年，成都提振消费专项行动加码，消费品流通增长支撑仓储需求。成都作为消费中心城市和西南物流中心节点城市，其高标仓市场有望见证两大城市功能定位的逐步落地。2025年各级政府正加大促消费政策力度，将提振内需列为年内工作的重中之重，进一步激活居民需求，推动消费升级需求释放。年内，大宗及升级商品流通数量和频次有望保持增长势头。此外，受全行业成本压缩政策影响，过去由京东物流建立的“以储代运”、仓库前置、高时效配送模式面临巨大冲击。由于运输价格长期维持低位，如今“以运代储”渐成趋势。商贸企业纷纷将全国多点多层级分布的仓库整合至区域中心城市，导致区域分拨中心（RDC）的仓库规模不断增大。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“无论是消费品流通的增加，或是商贸企业的仓储整合，都将反馈至高标仓市场，助力总体仓储需求增长。虽然未来两年成都市场仓储供应量将小幅回升，但在稳定的需求预期下，市场总体出租率仍将保持平稳，维持稳健的市场情绪。”