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仲量联行 | 成都办公增量需求回落,消费政策助力零售市场回暖

仲量联行发布《2022年上半年成都商业及物流地产市场报告》

2022年 07月 19日

朱建辉

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2022年7月19日,成都——“上半年,尽管企业扩张放缓、消费出现回落,但市场多主体应对疫情影响反应迅速,积极应对市场波动带来的冲击。长期来看,成都的产业招引、零售消费韧性仍在,稳增长的基本面预期并未改变。”仲量联行中国区首席战略官张莹表示。甲级办公楼市场,城南甲写存量首破百万,高供应下空置率再次回升至25%以上,为2018年后的历史新高。受疫情冲击,成都市场净吸纳量录得6.2万平方米,较去年同期下滑51.9%,达到近十年除2020疫情年外的最低值。空置攀升、需求放缓致全市租金持续下行。优质零售物业市场,消费需求受全国疫情影响,客流呈短期波动,餐饮、零售影响较大,六月呈现回升态势;消费券等激励政策扶持中小微市场主体,推动消费复苏,品牌扩张两极化,主动求变应对市场压力,但成都消费市场基本面仍优于全国主要城市;物流地产方面,尽管空置率小幅回升,但需求基本面长期向好;开发投资端,青白江子市场存量首破百万平方米,高标库资产持续受到投资者青睐,资产流动性增强。

甲级办公楼市场

城南地标项目集中入市,成都“第二核心”商务区步入发展快车道

上半年,全市录得甲级办公楼新增供应38万平方米,超八成面积集中“第二核心”商务区,即高新南区。其中,金融城板块上半年新增面积逾20万平方米,总存量于季末首超百万平方米,新增成都中国太平金融大厦、成都大魔方T9、中海国际中心 H座(蜀道大厦)等优质项目除金融城外,大源板块迎来高新创合中心、莱普顿国际以及天府新区板块传化中心等项目,办公楼市场版图加速向南延伸。集中供应导致成都甲级办公楼平均空置率持续上升。上半年,空置率甲级数据收至25.4%,较上年末累计上涨5.6个百分点。若除去新增供应影响,全市原有甲级项目平均空置率仍处19.8%。

市场不确定因素增加,增量需求同比回落近半,需求结构调整

一季度受政策与疫情影响,企业租赁策略收紧。上半年,成都甲级办公楼净吸纳量录得6.2万平方米,同比下降48.1%,但较2020年上半年仍高出4.5万平方米。前三成交行业聚焦科技互联网(22.5%)、金融业(21.8%)与专业服务(14.5%)。其中,以律所为代表的专业服务类行业因资本交易、小微企业合同纠纷增多,其办公需求出现短期上扬;地产建筑行业持续受政策影响,上半年新租占比首次跌出榜单前三。

1)赛道更迭:科技互联网优势持续深化,金融行业细分结构变化明显

2022年上半年,科技互联网甲级办公楼新租面积超8万平方米,同比小幅下降16.6%,表现相对稳健。细分领域中,除专注于企业服务的IT软件类公司保持活跃外,智能化浪潮下的先进制造业于近几年高速发展,尤其是在汽车领域,其上游端的芯片制造需求在上半年成交活跃。此外,成都高质量游戏开发、设计等人才的聚集持续吸引头部游戏公司进入市场。上半年新增科技互联网需求中,其中IT软件占比44.0%,先进制造占比15.3%,游戏占比13.4%。

获益于城市经济稳定发展优势,成都保险行业租赁需求常年保持高昂。仅第一季度,保险行业录得新租面积超1万平方米。但进入二季度后,寿险“去产能”调整开始作用租赁市场致需求下降,预期该领域需求将在代理人队伍稳定及市场情绪好转后出现回暖;而证券、基金信托类企业整体发展平稳,二季度租赁需求稳步上涨。

2)规模回落:大中型企业租赁面积收窄,小微企业抗风险能力偏弱

面对当前宏观环境的不确定性,大多数大、中型企业扩张意愿降低明显,且多考虑缩小新租面积。仲量联行数据显示,上半年甲级新租企业扩张需求占比下降5.2个百分点,而300平方米以下新租企业占比则环比上涨4.6个百分点。对于小微企业而言,其企业租赁稳定性的减弱导致二级租赁市场空置率在上半年累积上升7.8个百分点,而终端企业需求的放缓同样导致一级市场中的第三方办公运营商在上半年暂缓扩张计划。

3)租金走低:甲级办公楼业主降租意愿不明显,部分优质企业需求流向乙级市场

二季度,企业租金预期持续下调。对于甲级办公楼业主而言,入驻率相对稳定的业主的降租意愿不明显;而2021年后入市的新项目多数集中城南板块,相对活跃的需求预期支撑其稳健的租赁策略。降租行为多集中其他板块、高空置项目。至季末,成都甲级办公楼平均租金录得101.1元/平方米/月,上半年累计跌幅达0.7%。另一方面,部分企业因成本考虑,向乙级市场转移。上半年,成都乙级办公楼市场实现租赁净吸纳量14.2万平方米,同比上升1.4万平方米。

未来展望

下半年新增供应持续走高,新兴板块去化压力仍具挑战

未来成都市场预计仍将迎来近40万平方米的新增供应,但与上半年供应聚集核心板块不同,下半年成都甲级市场将聚焦城东、天府新区等新兴板块。相较于核心商务区偏弱的产业聚集度,可能导致新项目的预租进度低于预期。预计未来,降租换量或在新兴区域出现,以吸引优质租户。需求端来看,三季度市场较上半年有望实现小幅反弹,科技互联网、金融业、生物医药、能源环保等战略新兴产业拥有增长潜力。

产业政策反应增速,业主信心有望短期提振

4月起,中央及地方政府出台多条关于企业经营成本、吸纳就业补贴、创业担保贷款和助企惠企政策,有效缓解企业资金压力,支持各经济主体恢复生产。仲量联行成都商业地产部总监邓艳萍表示:“成都办公楼市场,助企政策的快速落地有效降低业主租户沟通成本,助力市场信心提振。如何在未来不确定环境中提高招商和运营效率、稳定楼宇续租率,又如何在全新需求结构中,持续提升楼宇租户质量,有效冲抵未来宏观环境的波动,将成为当前办公楼市场新常态下的关键议题。”

优质零售物业市场

需求短期波动,项目去化速度放缓,市场空置率攀升

上半年,成都优质零售物业市场录得3个项目开业,包括:蓝润摩里中心、方圆荟、环贸ICD,共计22.3万平方米。此外,成都首个大型保税购物中心TFS天府国际保税商业中心开业,建筑面积约4万平方米,涵盖众多国际品牌,成都零售载体丰富性进一步提升。

疫情散点复发,消费需求出现短期回落,1-5月成都社会消费品零售总额3,728.4亿元,同比下降0.8%。零售商经营压力增大,部分品牌推迟年内的开店计划,重新审视门店布局,更关注运营可持续性。上半年成都优质零售物业市场空置率攀升至10.7%,半年累计环比上升1.8个百分点。以交子公园商圈为代表的城南区域在品牌落位上更显韧性。城南基建配套的完善、高新技术产业的持续导入及高素质人才的流入为城南商业快速发展提供了良好支撑。且城南商业受旅游人口波动的影响较小、市场稳定性高,成为零售商布局的重点。部分优质零售项目甚至逆周期升级业态组合,持续引入汽车、高端美妆、珠宝等优质业态。二季度,新南天地和金融城(含交子公园商圈)空置率仅上浮0.5个百分点至5.9%,为市区范围内最低。租金方面,零售业态开店意愿降低,购物中心扩大体验和生活类占比,租金弹性增大,全市优质购物中心首层平均租金报384.6元/平方米/月,半年累计环比下降0.8%。

各市场主体主动求变应对市场承压,助推零售消费市场复苏

1)政策发力叠加旅游回温,刺激消费潜力释放

成都政府从5月开启第一轮2.4亿元“消费券”发放,核销率达94.3%,涉及品牌1.3万个、门店3.2万家,吸引社会广泛参与。6月,成都又携手京东、唯品会和美团三大平台推出线上版“成都消费券”,与“618”网购节重合,多重刺激消费释放。据唯品会平台显示,6月18日11时成都居全国城市订单量排名榜第五、西部第一,仅次于北上广深。同时,成都政府通过整合商业资源,聚焦商业新场景,迅速推出各类创新促销活动,如“成都消夏爽购月”等。伴随国家工信部取消通信行程卡“星号”标记,叠加暑期旅行旺季,多重利好因素将助推消费市场在下半年回暖。

2)生活方式、居家品质及 “性价比”成消费者关注重点

上半年,随着户外露营、微度假、滑雪等热潮兴起,更多户外体育品牌进驻购物中心,如Burton开设西南首店;提升居家品质的香氛品牌亦表现活跃,如Kilian、Frederic Malle、Creed等品牌首进成都;消费者对生活科技性、便利性的关注激发了对智能家居的需求,坚果投影、添可等品牌陆续在购物中心开店。

但由于对收入预期的不确定性,消费者趋于理性和计划性,故更加重视“性价比”。基于此,零售商进攻低价领域,头部新茶饮品牌开启新一轮降价,扩大消费群体覆盖面;正餐快餐也加速推出低价套餐、打造副线品牌,精准定位客群;此外,好特卖、奥特乐、嗨特购等超市折扣店在资本助推下亦快速扩张。

3)运营商重视客户“存量”,高效转化“私域流量”

为应对疫情带来的客流波动,购物中心增加营销活动的频次,紧密贴合各个消费节庆等重要节点,积极打造品牌跨界活动、快闪与市集等活动;持续完善线上商场积分和会员系统,针对会员实行分层管理、精准投放,从而提高消费者忠诚度和消费转化率;部分购物中心还将会员与销售管理系统结合,为消费者提供免息分期,助增商场营业额。

未来展望

下半年“重量级”项目将布局城南,轻资产模式受市场青睐

上半年,成都零售市场存量已经突破千万,市场竞争激烈。在需求相对疲软的环境下,新项目预租速度放缓。部分开发商选择“轻资产”模式,与自带资源的零售开发和运营方合作,以降低进入商业领域的难度,提升项目品质。上半年,华侨城与大悦城合作,打造成都金牛大悦城;中港置业引入龙湖轻资产模式,打造中港龙湖锦江天街等。

下半年,预计成都优质零售物业市场将迎来65.2万平方米新增项目入市,集中在城南金融城的交子公园商圈和天府新区,其中不乏成都SKP等大体量“重量级”商业项目开业,市场活力持续迸发,城市‘双核’格局将更加均衡。

物流地产市场

上半年,易商冷链电商产业园、易商天府新区物流园三期正式交付使用,共计为市场带来9.9万平方米的可租赁高标库面积。受疫情影响,全国多地消费均出现一定下滑,跨区域经营的商贸企业、第三方物流企业仓库租赁需求放缓,全市净吸纳量较2021年下半年大幅下滑,录得负值。市场整体空置率上升2.4个百分点至12.7%。

青白江子市场存量突破百万平方米,形成区域“虹吸效应”

上半年,青白江子市场高标库总存量突破100万平方米,成为仅次于龙泉驿的第二大物流集聚区。自2019年开始,青白江进入快速发展期,过去三年新增供应总量高达75.4万平方米。一大批优质仓库入市,在抬高空置率的同时也对其他成熟子市场形成“虹吸效应”。以快运、电商团购为代表的租金敏感型客户更青睐租金较低的青白江子市场。2022年第二季度,青白江取得了显著高于其他子市场的净吸纳量,租金报价也开始企稳。在此基础上,全市平均净有效租金较2021年末保持稳定,报22.3元每平方米每月。

成都高标库持续受到投资者青睐,资产流动性增强

继2021年下半年,凯德中国信托首次进军中国物流市场,收购了由位于上海、昆山、武汉和成都的四个高标库项目组成的资产包。2022年上半年,新世界发展旗下专注于基建投资的新创建集团,收购嘉民集团在成都的五项物流资产,包括四个已交付高标库项目、一个在建项目以及一个待开发物流地块。活跃的资产交易显示出投资人对成都仓储需求前景具有较强信心。虽然2022年上半年市场出现短期需求波动,但作为西南地区核心的货品消纳地及货品分拨中转节点城市,仓储需求持续稳健。且预计在2023年随着市场供应量回落,成都高标库市场或将逐步向业主倾斜,资产增值潜力增大。

电商企业重构物流体系,或将进一步拉动西部仓储需求

受疫情影响,由于大量电商企业仓库位于大上海范围内,且采用单仓覆盖全国的物流模式,2022年4月以来,均处于无法发货的物流停滞状态,导致销量显著下滑。经此一役,电商商家纷纷着手调整物流体系,分仓备货、多仓发货以降低突发性风险带来的损失,同时增强货品配送时效性。仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示:“西南区域交通运输受管控影响较小,2022年1-5月,成都公路货运量仍保持同比17%的高速增长,实物商品线上销售额也延续了过去的高增长态势、同比增长17.5%,成都作为西南消费中心城市拥有众多云仓服务商数量,是商贸企业增设货仓的理想目的地。”

仲量联行华西区研究部总监朱建辉总结道:“上半年在疫情常态化防控下,成都经济表现符合预期。尽管非住地产市场同样出现波动,尤其是办公楼与零售商业市场,但整体而言,成都市场仍在供需两端展现出较强的韧性。6月开始,消费客流显著回升,市场出现复苏迹象,让市场主体和研究机构的后市预判更具信心。下半年,我们预计市场将加速复苏,成都仍将吸引更多现代服务业、制造业企业落地,也将持续吸引高端人才来蓉落户,打造成渝地区双城经济圈—中国第四极。”

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