仲量联行：成都仓储净吸纳量升至历史新高，“社区团购”需求首现

2020年10月30日，成都——仲量联行正式发布《2020年第三季度成都优质仓储物流市场报告》，报告显示：优质仓储物流市场年供应增量回落，但以电商为终端需求的仓储租赁需求仍十分稳健。作为区域分拨中心，三季度成都仓储物流市场净吸纳量回升至历史高位，居全国第二，拉动空置率显著回落。疫情改变消费者行为，社区团购应势而兴，快速扩张，成为仓储市场“新玩家”，备受市场关注。在成渝地区双城经济圈战略升格加持以及电商和社区团购扩张势能支撑下，四川二线门户城市或将成为新一轮优质仓储物流投资的新风口。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“成都致力于打造国际消费中心城市，引领中国内陆地区消费市场风向。即便在疫情后，成都以及四川的消费快速复苏，表现出强劲的新动能。在成渝地区双城经济圈和西部陆海新通道的战略加持下，成都作为西部地区的区域分拨中心的物流枢纽地位将进一步加强，也是投资者关注的内陆仓储物流市场首位城市。”

市场研读

市场新增步伐放缓，青白江仍为重要关注板块。

2020年第三季度，成都优质仓储物流市场（非自用项目）仅录得聚润国际产业港（三期）入市，新增面积4万平方米。受疫情影响，前三季度供应步伐较去年有所放缓。第四季度市场将迎来近30万平方米集中供应，占全年供应68%。其中，超五成仍落局青白江板块。预计截至年底，青白江存量将与双流板块持平。到2022年，其存量有望跃升至成都子市场第二位。

自建库方面，菜鸟青白江物流园（一期）于本季交付，新增面积约14.5万平方米。2020全年成都预计新增自建库面积约43.1万平方米。尽管较去年同期下降57.8%，但仍处历史高位。自建库集中供应也将分流租赁市场需求，短期内引发租户从租赁库搬迁退租的风险。进入2021年后，市场还将迎来超35万平方米自建库项目，其中双流（占比47%）和青白江（占比43%）两大子市场将聚集九成新增面积。多数项目的预期入市时间在明年下半年，届时电商类仓储租赁需求或将在一定程度被分流。

市场洞察

一、“双循环”下的消费市场驱动后端仓储需求，电商及第三方物流主导地位稳固。

早在2012-2014年，成都制造业的仓储租赁需求当时主导仓储物流需求来源，占比高达40%。之后，随着产业园区功能性更加复合、规模更适应仓储需求，越来越多的企业将仓储需求转移至自营的产业园区内，制造业租户仓储外租需求增长相对滞缓。同期，消费在全渠道零售商业模式探索中不断升温，线上消费在每一年“双11”销售额记录被不断刷新的过程中进入黄金时期。就仓储物流市场而言，2015年开始，成都优质仓储物流中电商和主要服务于电商的第三方物流的需求占比显著提升，仓储市场占有率接近3/4。从此，线上消费驱动、电商主导的仓储物流需求结构成型。

尽管近一两年，伴随自建库建成投用，导致电商类租户的租赁需求占比微幅下降，但电商对需求端的主导地位仍未动摇。不考虑自用或租赁需求类型的区别，仅从企业终端需求分析，线上消费引致的电商以及第三方物流的租赁需求仍保持快速增长，支撑成都作为区域分拨中心的仓储物流节点职能。在“双循环”经济模式下，消费对拉动经济的作用还将进一步放大，因此内需消费驱动的仓储需求仍有望进一步提升。

上半年，受疫情影响，仓储物流市场表现相对沉寂。三季度开始，以备战年底电商节为目的的电商和第三方物流企业的租赁需求集中释放，推动市场实现净吸纳量32.0万平方米，回升至历史高点，电商及第三方物流贡献率达到九成。活跃的需求拉动市场平均空置率环比下降7.4个百分点，至季末报24.0%。

二、后疫情时代，新玩家“社区团购”活跃需求端，加速电商需求结构性改变。

尽管近两年电商自建库陆续交付，对其在租赁市场的需求有所分流，但前三季度数据仍令市场振奋。市场净吸纳量达到历史高点，说明需求端的增量规模十分可观。而结构方面，服务于电商的终端需求，主要包括电商直接租赁的仓储需求、第三方物流的租赁需求以及近期活跃的社区团购三大部分，占比总计高达83.0%，足以体现出成都在建设国际消费中心城市战略引导下，其全渠道零售消费的强劲势能，以及成都作为电商在内陆地区首选的区域分拨中心（RDC）的物流枢纽地位。

新冠疫情后，成都仓储物流市场需求端出现结构性变化，新玩家“社区电商”出现且活跃度较往年明显提升，前三季度累计实现租赁面积近5万平方米，占比达10.1%。其活跃的扩张需求备受仓储物流市场关注。在选址方面，效率与成本则是社区电商类租户选址考量的主要因素。

疫情爆发时，社区统一采购配送的临时性措施让消费者对两年前就开始的“社区团购”有了更多的认识，也“被迫”接受这一全新的商业模式。疫情后，伴随社区团购的市场接纳度不断提升，各大市场玩家蜂拥而至——滴滴、美团、拼多多、饿了么等头部企业纷纷加入竞争，分别推出橙心优选、美团优选、多多买菜、饿了么社区购等产品，争夺市场份额。

社区团购在资本推动下大势扩张的商业逻辑，离不开消费者在后疫情时代对产品“性价比”的追求。现阶段，生活基本品仍是社区团购的主要消费品类。在高净值人群、中等收入人群和低收入人群三大消费人群中，低收入人群对商品价格的敏感度最高，也是社区团购的主力人群；而中等收入群体在面临经济不确定性风险时，消费开支“经济化”倾向亦是对经济形势预判的必然反应，即在保证生活品质的同时，选择经济实惠的商品。此外，更多高龄消费者在疫情中开始学习使用线上购物，其消费习惯被重塑，推动电商、社区团购的客群基础不断扩大。因此，在这一时期，社区团购因消费者行为的改变而迎来市场扩张的良好机遇。预计未来，社区团购的仓储需求仍将延续，并呈现向四川二线城市下沉扩张的可能性。

策略解析

在高空置压力下，降租、拓展客户渠道仍为当前仓储物流开发商的主流应对策略。截至季末，成都优质仓储物流市场净有效租金报23.3元/平方米/月，环比下跌1.8%。部分空置率超三成的子市场，如龙泉驿、新都等集中供应板块，季内跌幅已超过2.0%。考虑到三季度市场去化速度符合预期，市场空置率有所下降，预计第四季度整体租金跌幅或将收窄。

现阶段需求结构的变化或改变未来市场走势预期。尽管第三季度租赁需求环比大幅上扬，但其中部分成交仍属短期租赁，合同周期仅半年左右，且租户多为电商及为电商服务的第三方物流。未来伴随电商自建库落成投用，其外租需求或将被分流，因此租赁市场的不确定性对未来市场走向亦埋下隐忧。作为应对，业主仍须及时追踪既有租户需求动向，并拓展新客源，丰富仓库租户组合，适当增加小面积租户占比，从而降低存量增加、竞争加剧、需求结构变化所带来的竞争性风险。

未来展望

成渝双城联动成德眉资协同发展，仓储投资机遇下沉四川二线城市。

未来三年，成都优质仓储物流市场年均新增供应预计将维持在40-50万平方米数量级。依托铁路港枢纽，青白江板块是未来供应的核心区域。成渝地区双城经济圈战略升格，在强调“双城”两核的同时，亦同步强调“地区”的发展。作为四川各个区域的门户城市，绵阳、南充、宜宾等区域门户城市的经济发展与社会消费具有一定的规模效应和潜力，预示着仓储物流的投资发展机遇。现阶段，此类区域门户城市的优质仓储物流设施仍相对缺失。在政策引导下，城市消费将吸引部分仓储物流投资下沉至四川二线门户城市。

REITs试点聚焦仓储物流，行业将迎投资新机。

在“内循环”经济模式下，消费市场的高速发展将是成都优质仓储物流市场需求端的最重要动能。加之城市建设不断外延所带来的升级需求以及基础设施提升所带来的高效物流网络，长期来看，我们预期成都市场将持续保持良性发展格局。

尽管近两年成都仓储物流市场新增供应仍处高位，但从土地供应角度分析，2020年前三季度成都仓储物流一手土地出让约433.3亩，同比下降82.7%，其中成熟板块的供应更是稀缺。土地新增供应的降低、地价增长、土地使用年限变更等因素或将导致未来三年的供应量有所下滑。今年8月，国家发改委和证监会相继出台《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》和《关于做好基础设施 REITs试点项目申报工作的通知》，为公募REITs搭建了基本制度框架和项目筛选范围。仓储物流资产作为其中聚焦的重点行业，受到了业界的高度关注。

仲量联行华西区评估咨询高级董事梁纲对此分析到，“公募REITs能够盘活长期巨量基础设施资产，减轻财政负担，同时完善资本市场结构，丰富投资产品。而对仓储物流资产的持有人、投资人来说，公募REITs提供了一个资产持续出表的渠道，帮助改善财务表现，并能倒逼提升运营管理能力。这个模式成熟后，将形成市场、政府、个人多方共赢的局面。”

“疫情后迅速反弹的消费力，推动成都仓储物流市场强势吸纳；同时以社区团购为新增长点的电商需求持续蓬勃发展并有下沉渗透之势，为仓储物流投资释放了有利信号。” 仲量联行华西区工业地产部总监尤鹏伟总结到，“尽管局部区域市场供需在一定时间内不平衡，但随着新机场即将落成以及铁路港的良性发展，总体来说成都仓储物流市场仍将保持健康平稳的状态。”

关于仲量联行

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