金融业驱动办公楼市场需求；餐饮、娱乐业态助推零售市场发展

长沙，2020年1月7日——2019年八个优质项目进入长沙办公楼市场，且新增项目主要集中在伍家岭和滨江新城。仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“尽管经济增速放缓，但受益于金融、互联网等行业的强劲需求，办公楼市场空置率逐渐降低。”优质零售物业市场方面，全年录得两个优质项目入市，餐饮、娱乐和儿童业态表现活跃，在空置率小幅下降的同时，租金实现同比增长。

优质办公楼

伍家岭和滨江新城迎来多个项目入市。2019年，位于伍家岭商务区的绿地中心T1、富兴世界金融中心T3和T6以及新湖南大厦进入市场，进一步增强伍家岭的商务氛围；位于滨江新城的楷林国际C座、湘江财富金融中心C座和D座成功交付，强化了湖南省金融中心的企业承载能力。除此之外，火车站片区也迎来东盈商业大厦的入市。

截止2019年末，全市优质办公楼总体量达到369.6万平方米，同比增长15.5%。其中甲级总体量177.5万平方米，乙级总体量192.1万平方米。从新增供应角度看，全年新增供应量达到49.7万平方米，同比下降37.6%。项目入市节奏放缓，为市场提供了宝贵的去化时间，全市空置率同比下降3.0个百分点至36.0%。其中甲级办公楼空置率同比下降4.3个百分点至42.9%，乙级办公楼空置率同比下降3.7个百分点至29.6%。

^{来源：仲量联行}

金融、互联网、房地产行业需求强劲。2019年全年，长沙优质办公楼市场录得净吸纳量41.4万平方米，同比增长31.9%。其中甲级办公楼净吸纳量24.8万平方米，乙级办公楼净吸纳量16.6万平方米。受益于第三产业的快速发展，金融、房地产、专业服务持续支撑办公楼需求。随着消费升级和经济转型升级，梅溪湖地区的教育和科技互联网公司的租赁需求升温。此外，联合办公不断向二线城市渗透，可以观察到联合办公通过低价格、大面积的租赁，帮助长沙业主去化。

租金稳中有降。经济下行压力导致租户对租金更为敏感，并且长沙办公楼市场供大于求，使得部分业主更愿意通过降价来加速去化。2019年全市优质办公楼净有效租金稳中有降，同比回落1.3%至78元/平方米/月。其中，甲级净有效租金同比降低1.0%至89元/平方米/月；乙级净有效租金同比降低1.7%至67元/平方米/月。鉴于2020年新增供应将明显增加，使得业主的租金预期依然谨慎，仲量联行预计2020年租金增长率仍将承压。

优质零售物业

2019年新录得两个优质零售项目入市。最近几年，长沙优质零售市场迎来多个大型项目入市，但2019年新增供应脚步暂缓，仅录得两个项目入市——春天百货和雨花吾悦广场，其中春天百货为核心商圈重修改造项目。另外，部分预计年内入市的项目由于招商进度和建设工期的延长，延迟至2020年入市。

新入市项目中， 春天百货地处核心商圈五一大道，引入华为授权体验店PLUS及自营新零售线下门店友阿直采，以全新面貌更好的服务于顾客。高铁吾悦广场立足高桥武广商圈，距离长沙南站约3公里。该项目超过十万平方米的体量为品牌业态布置提供了充足空间，可多方位满足周边居民的消费需求。

2020年，市场将迎来洋湖片区宜家荟聚购物中心及龙湖天街两个大体量高质量项目。红星商圈、高桥武广商圈也将持续迎来新鲜血液，新增供应预计超过2019年。

^{来源：仲量联行}

餐饮、娱乐和儿童业态表现活跃。长沙市优质零售业态持续多元化发展，除餐饮租户持续保持活跃外，2019年下半年，来自娱乐和儿童业态的需求旺盛，帮助全市空置率稳定在6.2%左右，同比下降0.5个百分点。

长沙响应国务院办公厅于2019年8月印发的《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，迅速出台推进文件《关于加快推进夜间经济发展的实施意见》，为购物中心及百货夜间时段消费注入强心剂，也推动了餐饮及娱乐业态的零售需求。

餐饮业态方面，长沙零售市场迎来多家网红餐饮进入，如太二酸菜鱼、哥老官火锅、集渔泰式火锅等，九龙仓国金中心更引进了来自法国的国内首家Angelina茶屋，此外本地著名餐饮品牌费大厨、炊烟时代等仍积极扩张。娱乐业态方面，位于坡子街的海信广场2019年进行了大范围的改造及租户结构调整，不仅拨出充足空间供文和友装修升级为成功复刻老长沙风貌，以及兼具娱乐体验功能的主题餐饮超级文和友，还将夜店品牌Supre Monkey引入商场，丰富商场的娱乐体验。儿童相关业态方面，韩国室内动物园品牌Zoolung Zoolung首入长沙，另有儿童主题乐园Meland Club入驻海信广场。

核心商圈春天百货回归推升整体租金，未来增长可期

2019年，全市优质零售市场净有效租金同比增长3.3%至412元/平方米/月。于2019年底试运行的地铁3号线及5号线有望提升市场整体通达性，为多个商圈输送更多客源。仲量联行预计已开业项目的稳定运营及未来一批高品质新项目的入市将助力市场租金的增长。

注：仲量联行使用的租金口径为净有效租金，为不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。租金的同比变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新；不断创造机遇，打造理想空间，实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而，为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2019年9月30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过93,000人, 2018财政年度收入达163亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com。