办公需求增势整体放缓,IT行业逆势扩张; 外资投资商大宗交易活跃度继续攀升

仲量联行2018年第四季度北京房地产市场回顾

2019年1月10日

2019年1月10日,北京—— “因宏观经济环境不确定,租户方暂缓搬迁或扩租需求,业主方也下调了2019年预期,促使本季度办公楼市场需求增势放缓。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。内资企业受到融资环境收紧的影响减少了投资活动,而外资投资者则在2018年达成多笔大宗交易;零售地产市场方面,经济放缓使得消费者将更加注重生活方式等品类的消费,优先保持生活品质;由于空置面积紧缺和政策持续收紧,工业物流市场本季度租金增长再创新高;在高端住宅市场,受到禁止新建独栋别墅政策的影响,购房者积极涌入市场、从而推高别墅价格。

甲级办公楼

零售

2018年第四季度

空置率

4.9%

新供应

251,000 平方米

租金增幅

环比增长0.4%

整体需求增势放缓,IT行业需求依然强劲。由于TMT(IT科技、媒体和通信)类企业在政策支持下持续扩张,本季度市场需求仍主要来源于IT行业,推动该行业成为整体需求放缓趋势下的例外。随着本季度经济不确定性增加,除IT行业外,其他行业的需求均有所减缓。因此,一些升级和扩张类需求被暂时搁置,租户更愿意续租现有面积。对经济增长的负面预期影响,即使在空置率保持低水平的市场环境中,许多业主也仍旧保持谨慎,对租户的声誉和背景调查更为严格。相比于更高的租金,业主方更注重租户的稳定性。

三项目竣工入市,但整体影响有限。本季度共录得三个项目入市,其中一栋位于望京区域,另外两个项目位于新兴的丽泽区域,由于此区域仍在建设当中,新增供给尚未对其他成熟区域构成威胁。因此,新增供应并未对整体市场构成影响。

在当前的经济环境下,内资需求预计放缓,但仍将在2019年引领增长。近年来实属罕见的是,在2018年,内外资租户均签下多个大面积租赁成交。其中包括,内资TMT巨头在市场中的快速扩张,也包括一家德国汽车行业租户的整租交易。市场中空置面积持续紧缺促使续约成为租户方主要选择,这一趋势也将延续至2019年。“经过一年的租赁活跃,我们预计2019年的租赁交易将受限于市面上的可租面积”,仲量联行北京商业地产部总监贺睿柯(Eric Hirsch)表示,“我们已经观察到部分租户开始寻求更具前瞻性的搬迁和扩张计划,特别是快速增长的内资企业,未来这一趋势预计仍将持续。”

投资

本季度,香港公司领展宣布以人民币25.6亿向ARA资产管理公司收购位于通州的京通罗斯福广场(建筑面积67,546平方米)。截至2018年底,北京共录得20多宗大宗成交。该项目周边住宅项目环绕,商场主要服务于周边家庭消费人群,且于交易时达到96%满租。由于通州被规划为北京城市副中心,这一新兴市场吸引了大量内外资投资人的关注。2018年底仍有多宗交易正在谈判中。鉴于融资环境收紧和资金压力增大,更多国内开发商和业主开始考虑出售其所持资产,以提升资金水平。

预计2019年大宗成交数量将进一步增长,外资投资者持续追逐市场机会。鉴于2018年底仍有几笔交易正在进行过程中,2019年全年投资活动将更加活跃,大宗成交总量预计进一步上升。财务压力加剧或将迫使一部分国内业主尽早完成交易。“基于目前情况,我们相信投资机会将不断涌现,更多的外资投资者将积极参与到市场中,” 仲量联行华北区投资部总监王刚表示,“丰富的市场活力将推动外资投资者在2019达成更多大宗交易。”

优质零售

零售

2018年第四季度

空置率

5.9%

新供应 *

301,000 平方米

租金增幅

环比增长0.7%

备注:优质零售地产指市区市场。*新增供应量涵盖郊区市场的新增供应。

全市范围内零售商积极推广技术驱动型的产品和服务。为满足北京消费者对新兴技术的热情和消费需求,零售商推出了多种技术驱动型服务,以提升客户体验。家乐福在北京引入“扫码购”的购物模式,而肯德基则开设了首批可利用支付宝人脸识别支付的门店。 众多零售商推广使用增强现实(AR)的试衣镜、试妆镜,希望能激发更多购物人群试穿、试用新产品。

本季度开业的新项目大多达到较高的出租率。在多次延期入市之后,在崇文门开业的魔方购物中心本季度满租开业,这也标志着来自广州的房地产开发商合景泰富正式进军北京市场。该小型购物中心(建筑面积40,000平方米)主要面向年轻、追求时尚的顾客群体,引进的大部分租户首次进入传统的崇文门商圈。在郊区市场,共有三个社区型购物中心入市。 位于昌平的昌发展万科广场开业即实现满租、主打科技体验;而露天街区式的大兴泰禾里也于本季度开业; 凯德MALL·天宫院同样满租开业,专注于艺术、娱乐和生活方式类业态。

在宏观经济面临不确定性的情况下,预期消费者仍希望保持生活质量,并优先考虑与之相关的支出。因此,与优质时尚和轻奢品类相比,餐饮、儿童、娱乐和生活方式业态的消费需求预计将会保持稳定。“在这样的市场环境中,我们预测零售品牌在扩张方面将更加谨慎,而业主方也会在租金方面更为灵活,” 仲量联行北京零售地产部业主代表总监曲闯表示,“鉴于预期下调,预计2019年的租金增长将有所放缓。”

工业

工业物流地产

2018年第四季度

空置率

2.8%

新增供应量

56,000 平方米

租金增幅

环比增长8.2%

本季度,第三方物流公司仍为市场主流需求,但由于市场中的空置可租赁面积稀缺,录得实际租赁成交有限。现有租户的续租持续助推市场需求。因此,尽管市场活动与过去几个季度相比更加活跃,但第四季度净吸纳量水平较低,对全年净吸纳量贡献有限,较去年同比下跌52.7%。鉴于空置面积紧缺且政策环境收紧,2018年全年租赁吸纳量受限。

上述市场环境推动租金迅速增长,季度性环比增长率录得8.2%,较上季度增长率高出2.2个百分点,业主方受益。本季度租金涨幅再创新高,是仲量联行自2004年开始追踪工业物流市场后,租金增长率的最高值。“鉴于目前市场供给有限,可租赁的项目不足,紧缩的政策环境没有松动,区位优良的项目业主将充分利用其地理位置优势持强劲的议价能力,” 仲量联行华北区工业地产部总监何迈可(Michael Hart)表示,“但在2018年下半年租金涨幅创出历史新高之后,2019年的租金增长步伐将较前一年有所放缓。”

高端住宅

住宅

2018年第四季度

服务式公寓

空置率

12.1%

新增供应

78套

租金增幅

环比增长0.2%

豪华公寓

新增供应

1,542套

价格增长

环比下降 0.8%

租金增幅

环比增长2.3%

高端别墅

新增供应

42套

价格增长

环比增长0.6%

租金增幅

环比增长1.1%

本季度,豪华公寓市场新增供给量环比显著增长250.5%,新盘涌入市场。由于融资环境收紧、开发商资金压力增大,国内开发商大量推出新盘。其中,豪华公寓一手价格本季度持续下跌,环比下降0.8%。同时,北京市出台了禁止新建独栋、独户别墅项目的举措。由于担心未来购置高端别墅产品的机会将愈发稀缺,众多买家涌入市场,推动高端别墅销售量环比猛增145.3%,售价较上季度环比上涨0.6%。

随着开发商资金压力进一步增大,预计未来几个月将有更多住宅项目快速入市。随着更多开发商以价换量,豪华公寓的一手房价格将持续下跌。“我们预计开发商将继续以较低价格出售豪华公寓项目,借此快速提升现金流水平,这将促使2019年市场整体售价进一步下跌,” 北京及华北区研究部代理负责人米阳表示,“但不同于豪华公寓市场,受到全市禁止新建独栋别墅的政策限制,高端别墅未来供应受限,市场需求将助推价格攀升。”

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