仲量联行最新发布《土地剩余使用年限对于房地产价格的影响》报告

北京，2024年1月16日——近年来，土地使用权和土地剩余使用年限日趋成为热点话题，因土地剩余使用年限短而引发的土地年期如何续期的问题更是引发了广泛的关注和讨论。在此背景下，仲量联行重磅发布《土地剩余使用年限对于房地产价格的影响》报告，从评估及咨询角度梳理分析了土地年期问题的影响和应对之策，以期为相关市场参与方提供参考。

提及土地续期问题，就必须从土地使用权出让年限这个概念谈起。目前，中国国有土地使用权主要采用有偿出让的制度，国有土地使用权出让是指由国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，以国有土地所有者的身份将一定地块的国有土地使用权有期限地让与土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行为及制度。对于土地使用者而言，土地使用权出让年限意味着使用国有土地有时间限制，并需要支付使用金。

从房地产评估的角度来讲，土地使用权年限是房地产权益的一部分，既是一种权利也是一种限制。单从年期考虑，一般而言，剩余年期越短，则其价值会显著低于同一时间点中剩余使用年期较长的土地。

对于剩余年期短的项目，特别是位于核心城市核心区位的物业，剩余年限较短是否意味着投资价值大幅降低？

经仲量联行调研发现，许多投资人对于“短年期”的看法并非简单地按照理论公示计算。当土地剩余使用年限超过25-30年时，年期问题的关注度较小，对于资产价格的影响也相对较小；而土地剩余使用年限少于25年时，投资人的核心关注点主要体现在以下两个方面：

• 未来价值的判断：土地剩余使用年限短于25年，特别是短于20年时，投资人对年期相对较短的项目仍然保持相对积极的关注，通过“土地到期可按一定比例补缴地价续期”的假设或者“持有+转售”等不同的模型进行测算分析，综合判断续期可能性以及未来的投资价值；
   

• 补缴地价的影响：土地剩余使用年限小于25年时，其交易价格中所隐含的补缴地价的因素影响相对越大。