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“满天星”催生重庆科技互联网办公需求,消费市场温和复苏

仲量联行发布《2023年第一季度重庆商业及物流地产市场报告》

2023年 04月 20日

朱 建辉

华西区研究部负责人
+86 (28) 6680 5137

重庆,2023年4月18日——宏观经济步入疫后修复阶段,重庆产业投资稳步增长,消费市场温和恢复。甲级办公楼市场:总部需求带动全市净吸纳量由负转正,市场问询及带看量回升,租赁成交相对缓慢,企业办公策略仍趋谨慎。零售物业市场:人流复苏,市场信心正从底部修复,品牌租赁问询量提升,但疫情影响犹在,品牌成交依旧谨慎,全面复苏仍需时间。物流地产市场:租赁活动以搬迁为主,零售商贸及第三方物流企业仓储需求增长缓慢,仅食品饮料类意向需求录得增长。

重庆开年提出建设“新重庆”的奋斗目标,主动把握战略、政策、市场三大机遇,携手国务院国资委开展新一轮央地合作战略谋划,加速推动成渝经济圈、陆海新通道建设,着力打造现代化产业体系。仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示:“长期来看,伴随重庆产业与经济结构持续优化,吸引带动更多企业在渝落地发展,消费市场逐步复苏,未来下游商业及物流地产将迸发新的活力。”
 

甲级办公楼市场
江北嘴甲级存量突破170万平方米,二级市场继续扩张

2022年第一季度,江北嘴迎来中国银行总部大楼、金融城3号T2两个项目交付,新增供应共计14.0万平方米,带动子市场甲级存量突破170万平方米。高质量项目的入市令江北嘴作为全市商务极核的地位得到进一步巩固,也为后市高质量产业落地提供先决条件。

新楼入市影响下,全市空置率环比继续上升1.6个百分点至29.1%

季内,以精装修、带家具转租模式为主的第三方办公品牌在江北嘴延续大面积扩张势头。一方面,其相对灵活、高性价比的办公空间能为项目本身带来快速去化;另一方面,由于其较低的租金定价策略,对周边尤其是江北嘴传统办公楼的租金价格造成一定冲击。截至季末,全市甲级办公楼平均租金环比下降0.5%,跌幅较去年年底收窄,报81.8元/平方米/月。

净吸纳量环比由负转正,“满天星”计划推动科技互联网需求活跃

需求端来看,随着去年年末城市解封以后经济回升,企业活动开始逐步恢复,办公楼问询及带看量有所增加,但大部分租户延续了谨慎的办公策略,故租赁成交相对缓慢。整体需求方面,受益于中国银行总部大楼自用,以及二级市场以价换量带动,一季度全市净吸纳量环比由负转正,录得4.1万平方米。若扣除总部自用需求影响,一季度净吸纳量仅录得-0.2万平方米,观音桥、南坪、新牌坊等商圈、散售业权办公楼仍然发生较多退租。以所属行业划分,新增需求集中于金融业(27.6%)、科技互联网(23.6%)以及专业服务(15.4%)三大领域。

自去年“满天星”计划发布以来,重庆正面向工业互联网、汽车软件、人工智能等领域不断补链强链。京东云、商汤科技智算中心、智慧互通科技公司等一批头部签约企业逐步落地,进而带动上下游企业集聚。部分承租能力较高的科技企业,其办公需求开始由产业园区外溢至甲级办公楼。长期来看,重庆数字战略与经济发展深度绑定,科技互联网在渝发展壮大将不断为办公楼市场注入动能和红利。

展望全年,预计全市仍将迎来超过30万平方米的新增供应,而市场空置率的短暂上扬或不可避免。办公楼资产管理方需谨慎研判市场环境,对外应扩张营销渠道,加大市场监测;对内则要稳住已有租户,提升项目续租率。仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示:“‘新重庆’目标下,央地合作为重庆经济带来广阔机遇,现代化产业体系、科技创新中心已步入加快发展的新时代。随着城市近期新能源等现代制造业、通讯、AIGC、物流等领域的产业招商不断投资落地,重庆办公楼市场仍前景可期。”
 

优质零售物业市场
社零数据回暖,但市场指标恢复仍需时间

春节效应叠加防疫优化,一季度商流人流有所恢复,消费市场呈现复苏态势。从社零数据来看,1-2月重庆社会消费品零售总额为2459.1亿元,同比增长3.4%,实现由负转正。但受高基数和疫情连带影响,消费增幅相较于去年同期并不显著,也略低于全国平均水平,全面复苏还需时日。从重点市场指标来看,疫情影响犹在,部分退租在一季度延续,叠加一季度商场借机调改,重庆优质零售物业市场平均空置率小幅上升,报16.3%,环比上升0.4个百分点。一季度重庆未录得新增项目,市场总存量为872.2万平方米,保持不变。市场信心正从底部修复,品牌租赁问询量有所提升,但实际租赁成交仍显谨慎。重庆优质购物中心首层平均租金报368.5元/平方米/月,环比下降0.3%,降幅收窄。

政府、运营商动作频繁,积极调整迎接消费元年

国家将今年定为“消费提振年”,消费复苏成为政府和开发商关注的重点。在政府端,渝中区召开建设国际消费中心城市核心区和内陆开放高地工作推进会,启动实施促进消费提质扩容十大行动,围绕商圈打造、首店落地等方面给出“真金白银”的补助。运营商在年初也开始积极调整以应对市场变化,例如:解放碑大都会购物广场在二月宣布其升级改造工程“蝴蝶计划”正式启动,北城天街在3月10日起延长周五和周六营业时间,东悦荟新新Park百货区域调改完成并在年初焕新开业,上述政策和调整向市场传递出积极讯号。

人流回暖,需求端部分复苏

流动性恢复是商业复苏的关键,随着疫情防控重心转移,旅游和跨区消费人群回归,重庆人流出现回升。春节后的二月,重庆地铁人流大幅提升,平均每日乘地铁人次超过370万,且多次单日超过420万人次,创造历史新高。人流的恢复也带动了业态的回暖,首先迎来复苏的就是餐饮、影院、娱乐等相关消费。

  • 家庭消费复苏,儿童、生活业态有所扩张。疫情后家庭客群逐步回归,儿童娱乐体验和家居业态有所复苏。例如,重庆第二家奈尔宝家庭中心入驻重庆时代天街C馆,首进重庆的日本家居品牌宜得利在高新天街和新光天地开店。

  • 新能源汽车进入下半场,品牌竞争加剧。新能源汽车品牌依旧延续扩张趋势,本季度录得阿维塔、岚图、宝马新能源等开业。但在激烈竞争下,部分品牌开始收缩,其中代表性的有小牛电动旗下的自游家品牌,年初已撤走重庆多个店铺。

  • 人流恢复带动餐饮消费回暖。重庆社会零售消费总额中,1-2月餐饮收入298.8亿元,同比增长14.9%,餐饮消费恢复强势。以代表性品牌为例,茶饮品牌茶颜悦色继续加大在渝布局,西南首店蔡澜港式点心在重庆万象城和星光68广场开业。

优质项目将逐步入市,拉动消费市场回暖

从二季度开始,地标和优质项目将逐步入市,其中万象城二期已官宣将在二季度开业,重庆高端零售规模将再次扩容。城市更新项目方圆live和区域商业北碚吾悦广场也将在二季度入市。优质商业载体将带动重庆零售市场的提质升级,也将有效刺激消费需求的释放,带动消费回暖。

仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示:“重庆消费人流复苏明显,餐饮门店重现排队现象,商圈人潮涌动,节假日重点商贸企业销量大幅增长。市场将重回‘消费升级’的主线,重庆依托国际消费中心城市的定位,将继续发挥在优质消费资源集聚、品牌号召力、优质载体打造等方面的优势,有效提振本地消费。”
 

物流地产市场

第一季度重庆未录得新项目入市,季内受益于居民生活秩序恢复叠加新年假期效应,餐饮食品消费快速复苏,食品饮料企业仓储需求活跃度提升。但传统零售商贸企业及其第三方物流公司业务恢复较慢,部分二房东因收益下降无法覆盖租金价差而不得以退租,且进出口增长放缓导致跨境电商企业业务萎缩。整体来看,第一季度重庆高标库市场净吸纳量为-5.5万平方米,整体空置率环比上升1.2个百分点至24.8%。零售商贸类客户需求疲软且租金承受能力下滑,全市平均净有效租金环比继续下滑1.8%至19.7元/平方米/月。

餐饮消费复苏大幅领先商品零售,食品饮料成为少数仓储需求活跃的零售品类

第一季度,随着疫情高峰过去,新年假期到来,居民生活逐渐恢复正轨。此前受疫情影响极大的接触类消费率先迎来复苏。2023年1-2月,假期效应叠加下,重庆餐饮收入同比大幅增长14.9%,高于全国平均水平5.7个百分点。食品及饮料商品的零售额也在前两个月保持两位数增长,显著高于商品零售2.0%的平均增速。季内,距离各中心城区交通时间最优、城配优势明显的西部物流园子市场成为食品饮料类租户的首选,意向需求客户较去年有所增长。

一季度汽车产量未达预期,汽配件新增仓储需求放缓

2022年,在车辆购置税政策调整和新能源国补退出的预期下,汽车消费在加速释放的同时,也透支了部分2023年的购置需求。2023年伊始,由于车辆购置税政策补贴政策延期,消费者观望情绪较高。中汽协数据显示1-2月全国汽车销量为362.5万辆,同比下降15.2%。截至3月,我国汽车库存预警指数环比上升4.3个百分点,位于荣枯线之上。销售端压力传导至生产端,2023年前两月,重庆汽车产量同比下降4.9%,汽车产业集聚度较高的两江龙盛、北碚蔡家子市场汽配件仓储需求也相应放缓。

全年汽车消费增长势头不减,工业品存储需求预计进一步提升

2023年,大量车企和经销商开启价格战,同时全国多个省份发布汽车消费促进政策,通过购车补贴、增加购车指标或直接发放消费券等形式刺激汽车消费。预计一系列政策成效将在二季度开始显现,全年汽车产销增长目标不变。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示:“2023年上汽通用五菱、长安阿维塔、长安深蓝、赛力斯等自主品牌新能源新车上市投产,也将带动重庆新能源汽车产量释放,预计2023年重庆汽车相关工业品仓储需求将较2022年进一步提升。”


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