仲量联行 ：“通道”优势助推办公需求释放，云南首座万象城落子昆明

回顾2023年，昆明甲级办公楼市场录得2栋楼宇交付，新增供应面积16.0万平方米，分别是位于巫家坝的中海国际中心、西市的富滇银行总部大厦。市场整体复苏不及年初预期，市中心部分项目租户流失现象频发，导致子市场空置率同比上涨6.0个百分点。全市层面，甲级办公楼平均空置率较去年年末小幅上升0.7个百分点，收至31.0%。

1-11月，全市固定资产投资同比下降24.9%，其中房地产投资同比下降41.3%。投资端疲弱，需求端观望情绪加剧，市场大盘短期难以回暖，全年地产建筑业占总退租面积比高达30.8%。昆明甲级办公楼全年净吸纳量实现10万平方米（含6万平方米总部自用）。

租金方面，业主连续八个季度下调租金预期，导致全市平均租金持续下行。巫家坝板块配套建设推进缓慢，业主招商难度大，以价换量的租金策略导致跌幅进一步扩大。截至2023年末昆明甲级办公楼平均租金录得71.5元/平方米/月，同比下跌7.9%，创2019年以来的最大跌幅。

2023年全年，昆明优质零售物业新增供应共计41万平方米，创2020年以来的新高，新开项目分别为金俊广场、星耀广场和万象城。金格百货汇都店于1月31日关店，部分店铺腾挪至新开的金俊广场。截至2023年末，昆明优质零售物业总存量升至431万平方米。

12月末开业的昆明万象城，是云贵地区首座万象城，引入各类首店共计65家，开业率超九成，据悉开业当天客流超过25万人次，商业地标的落成推动昆明商业地产市场品质提升。万象城开业前日，五华国投、华润万象生活商业管理合作签约仪式举行，宣布人民路壹号广场项目（万象汇）正式落地，老旧项目得以盘活，西市商圈迎来提档升级的新契机。

虽然年初开业的金俊广场与星耀广场开业率不及预期，但下半年项目通过吸纳大面积的餐饮租户以及大型百货类主力店，空置率稍有回落，但回落程度不及上半年上升幅度，全市空置率仍较去年末上升0.4个百分点，报14.9%。1-11月，全市社会消费品零售总额实现3,183.8亿元，同比增长5.4%；其中商品零售增长4.3%，餐饮收入增长10.4%。与社零走势趋同，购物中心的商品零售表现整体欠佳，时尚业态略显疲弱。据仲量联行统计，2023年华西地区优质零售物业的新租需求约三成来自餐饮租户。零售业态的租赁需求增长乏力，购物中心首层平均租金仍维持下行通道，全年累计下降2.3%，收至359.9元/平方米/月。

今年以来，同德广场相继引入Mstand、Manner、Boneless和1807等受年轻潮人追捧的咖啡品牌和潮牌服饰，深化项目的“潮范”定位，激活线下客流。入昆四年的恒隆广场，今年发力美妆区调改，加强项目在高化消费人群中的竞争力。海蓝之谜、赫莲娜、华伦天奴美妆、PRADA香水美妆等八家高化品牌，于一个月内相继落户恒隆广场，云南首家潘海利根也在美妆区打围。

作为昆明非标项目代表的公园1903，本是滇池周边高端住宅群的商业配套，业态组合包括美术馆、高客单价餐饮料理和名品奥特莱斯等，并不定时举办咖啡市集、汽车文化市集、“微光”公益市集…不断强化项目“都市精英生活方式”的定位。而项目法式建筑设计风格自带“网红”属性，吸引众多游客打卡，成为滇池一日游的餐饮购物“补给站”。避免同质化竞争，是春城优质零售物业市场百花齐放的关键。