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仲量联行 :“通道”优势助推办公需求释放,云南首座万象城落子昆明

仲量联行发布《2023年昆明商业地产市场全年回顾报告》

2024年 01月 23日

朱建辉

贾欣梦

2024年1月23日,昆明——2023年,全市经济总体平稳,结构性矛盾仍在。甲级办公楼市场,全年各行业总退租量中,地产建筑退租占比超三成,市场空置率仍处高点,去化承压,租金跌幅扩大。优质零售物业市场,云贵地区首座万象城开业,存量项目积极打造差异化提升核心竞争力。

仲量联行华西区董事总经理周懿表示:“昆明内接长江经济带,外联东盟各成员国,立足互联互通的国际大通道,对内精准承接东部产业转移,对外加快跨境人员、资本、要素的有效流动。我们也看到2024年将是昆明加快构建发展新格局的一年。借用其区位优势和资源优势,昆明将深化面向南亚、东南亚的中心辐射效应,优化产业结构,助力区域性国际中心城市建设再上新台阶。”
 

甲级办公楼市场
甲级办公楼空置率仍处高位,租金跌幅进一步扩大

回顾2023年,昆明甲级办公楼市场录得2栋楼宇交付,新增供应面积16.0万平方米,分别是位于巫家坝的中海国际中心、西市的富滇银行总部大厦。市场整体复苏不及年初预期,市中心部分项目租户流失现象频发,导致子市场空置率同比上涨6.0个百分点。全市层面,甲级办公楼平均空置率较去年年末小幅上升0.7个百分点,收至31.0%。

1-11月,全市固定资产投资同比下降24.9%,其中房地产投资同比下降41.3%。投资端疲弱,需求端观望情绪加剧,市场大盘短期难以回暖,全年地产建筑业占总退租面积比高达30.8%。昆明甲级办公楼全年净吸纳量实现10万平方米(含6万平方米总部自用)。

租金方面,业主连续八个季度下调租金预期,导致全市平均租金持续下行。巫家坝板块配套建设推进缓慢,业主招商难度大,以价换量的租金策略导致跌幅进一步扩大。截至2023年末昆明甲级办公楼平均租金录得71.5元/平方米/月,同比下跌7.9%,创2019年以来的最大跌幅。

昆明优势在“区位”,以“通道”撬动昆明经济发展

从全年新租行业分布看,专业服务(22.0%),地产建筑(18.2%)和科技互联网(14.7%)为前三大需求来源。

  • 线下通道:跨境服务升级,专业服务和物流运输表现亮眼

    分时段看,专业服务在下半年表现出更强劲的势头,上半年占新租总面积的18.9%,而下半年这一数据上升到25.2%,符合从年初开放信号释放到租赁谈判最后产业落地的周期规律。

    以律所为代表的商务服务类企业持续在昆扩张。除去常规的各类资本交易,合同纠纷问题给律所带来的业务增长,在今年防疫政策优化后,部分律所开始涉足东盟成员国驻地法律服务项目,法律事务包括对外直接投资、市场准入、进出口贸易等。从数据看,全年的律所需求以升级为主,高达54.9%;相较于去年40.5%的新成立需求新租占比下滑至18.1%。

    同样受益于通道开放的旅行社和留学中介等消费服务类企业,其新租集中在南市子市场,占全市42.0%;以小微企业为主,300平方米以下的面积段占新成交的83.3%。1-10月昆明旅游总收入高达3,351.1亿元,同比增长39.6%,其中国际旅游的外汇收入较2019年增长236.6%。中老铁路的开通,为中国与东南亚互通创造陆上条件,且成本和时间更具性价比。据统计,中老铁路在2023年的旅客发送量同比增长101.3%。

    昆明的通道优势还体现在物流运输端,下半年物流运输新成交面积较上半年增长71.1%,且61.2%来自外省头部物流企业在昆设立的分支机构,业务以跨境物流为主。中老铁路开通的两周年,昆明累计发送货物2,910万吨,而“沪滇·澜湄线”国际货运班列和“中欧+澜湄快线”国际货运专列开行,以及磨憨口岸的建设推进,使得昆明面向东盟的枢纽地位进一步凸显。

  • 线上通道:网络流量撬动农业高质量发展,新媒体行业新租需求稳健

    自2022年第三季度,头部新媒体企业落地带动本土互联网直播行业高速生长,新媒体行业持续稳健发展,季均新租面积超过3,000平方米。虽然这一趋势在今年下半年所有放缓,但互联网直播无疑已成为昆明一大特色产业。1-11月,昆明网络交易额达2,082.0亿元,同比增长19.2%。从云南全省一产结构来看,作为网络直播间“常客”,前三季度鲜切花和水果产量同比增长8%,较非直播类农产品蔬菜高4.1个百分点。

    今年以来,昆明市商务局与各直播电商平台合作,先后举办“云花产业+电商直播创新论坛”“云南美好生活2023电商直播节”等线上促销活动,共同推进云南优质产业资源在线上渠道的流通。预计到2025年,全市将形成10个以上特色直播电商基地,行业的规模化、规范化发展,有助于昆明打造健康、有序、具有高成长性的直播生态。届时,更多优质直播机构有望孵化成长,形成产地直播间+办公区选品运营的模式。

市场展望

部分商业地产项目缓建,昆明未来四年甲级办公楼新增供应共计约33万平方米,“去库存”将主导市场发展,预计到2027年空置率有望回落至30%以下。

持续深化“通道”优势,承接东部战略转移

2023年12月,沪滇临港昆明科技城提前建成宣布开园,沪滇产业协作的蓝图正徐徐展开。沪滇两地将探索“沪滇+N”协作模式,携手促进更高水平开放协同。1月11日,上海杉杉科技旗下全资子公司——云南杉杉新材料在安宁产业园区举行年产30万吨锂离子电池负极一体化基地投产仪式,标志着全球最大的锂电池负极材料一体化工厂正式投产。以云南的通道优势、资源优势、税收优势,联合东部城市的工业资本和研发实力,将有助于东西联动,共同打造辐射南亚东南亚的工业制造基地、商贸物流基地。未来也将有更多外省头部企业在昆设立分支机构,释放办公需求。

仲量联行昆明战略顾问部负责人李佳恒表示:“在中老铁路开通两周年之际,陆上通道的建立有效促进中国与老挝及其他东盟国家的贸易往来,让昆明这一铁路线成为名副其实的国际‘黄金大通道’。通道优势带来的投资效应也将转化为产业动能,吸引更多优质经营主体入昆发展。”
 

优质零售物业市场
商业总体需求恢复不及预期,零售地产空置率微升

2023年全年,昆明优质零售物业新增供应共计41万平方米,创2020年以来的新高,新开项目分别为金俊广场、星耀广场和万象城。金格百货汇都店于1月31日关店,部分店铺腾挪至新开的金俊广场。截至2023年末,昆明优质零售物业总存量升至431万平方米。

12月末开业的昆明万象城,是云贵地区首座万象城,引入各类首店共计65家,开业率超九成,据悉开业当天客流超过25万人次,商业地标的落成推动昆明商业地产市场品质提升。万象城开业前日,五华国投、华润万象生活商业管理合作签约仪式举行,宣布人民路壹号广场项目(万象汇)正式落地,老旧项目得以盘活,西市商圈迎来提档升级的新契机。

虽然年初开业的金俊广场与星耀广场开业率不及预期,但下半年项目通过吸纳大面积的餐饮租户以及大型百货类主力店,空置率稍有回落,但回落程度不及上半年上升幅度,全市空置率仍较去年末上升0.4个百分点,报14.9%。1-11月,全市社会消费品零售总额实现3,183.8亿元,同比增长5.4%;其中商品零售增长4.3%,餐饮收入增长10.4%。与社零走势趋同,购物中心的商品零售表现整体欠佳,时尚业态略显疲弱。据仲量联行统计,2023年华西地区优质零售物业的新租需求约三成来自餐饮租户。零售业态的租赁需求增长乏力,购物中心首层平均租金仍维持下行通道,全年累计下降2.3%,收至359.9元/平方米/月

存量项目在业态品牌招商端发力,加强核心竞争力

今年以来,同德广场相继引入Mstand、Manner、Boneless和1807等受年轻潮人追捧的咖啡品牌和潮牌服饰,深化项目的“潮范”定位,激活线下客流。入昆四年的恒隆广场,今年发力美妆区调改,加强项目在高化消费人群中的竞争力。海蓝之谜、赫莲娜、华伦天奴美妆、PRADA香水美妆等八家高化品牌,于一个月内相继落户恒隆广场,云南首家潘海利根也在美妆区打围。

作为昆明非标项目代表的公园1903,本是滇池周边高端住宅群的商业配套,业态组合包括美术馆、高客单价餐饮料理和名品奥特莱斯等,并不定时举办咖啡市集、汽车文化市集、“微光”公益市集…不断强化项目“都市精英生活方式”的定位。而项目法式建筑设计风格自带“网红”属性,吸引众多游客打卡,成为滇池一日游的餐饮购物“补给站”。避免同质化竞争,是春城优质零售物业市场百花齐放的关键。

未来展望

2024年昆明优质零售物业供应将有所放缓,全年新增供应约为20万平方米。新增供应主要来自近年来延期入市的项目与老旧项目的重整盘活。

长期来看,深挖本土消费潜力,提升旅游消费动力仍是昆明消费市场的重要发展方向。仲量联行的《国际消费中心城市建设年度报告(2023)》中,昆明在29个城市中综合排名第22位,但在“城市国际影响力”的子维度中,昆明排名第9。区位优势仍然是昆明的核心竞争力。2024年1月2日,泰国总理宣布:中泰两国将从3月起永久互免对方公民签证。消息一出,在携程的泰国站点上,中国相关关键词的搜索热度较前一小时大幅增长超80%,昆明与广州、上海、北京等高线城市的搜索热度位列前茅。早在2019年以前,泰国等东南亚国家高质量消费群体便是昆明奢侈品商场的常客,未来在政策利好的加持下,昆明有望重新吸纳更多海内外旅游消费。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示:“昆明的经济离不开外联与消费。2023年昆明跨境旅游恢复势头强劲,节假日经济带来的旅游客流是对本地零售商业的重要加持。商业地标项目的开业,从产品端弥补昆明高端商业不足的缺陷,推动全市商业提质升级。昆明的商业在引流的同时,仍亟需盘活城市的在地优势资源,从花卉、农副食品的外销到直播电商的兴起,我们期待更多地方资源与昆明品牌借力互联网走向全国,成为激活昆明消费与商业市场一股全新力量。”


关于仲量联行

200多年来,作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司,仲量联行(纽交所交易代码:JLL)始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业,公司2022财年收入达209亿美元,业务遍及全球80多个国家,员工总数超过105,000人。我们秉承“塑造房地产的未来,让世界更美好”的企业宗旨,整合全球平台资源并深耕本地市场,携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览 jll.com