西安，2023年1月6日——回顾2022年，《西安都市圈发展规划》的获批宣告着第五个国家级都市圈的诞生；“十四五”时期产业招引亮点纷呈，比亚迪二期扩产项目、隆基绿能高效单晶电池项目等行业巨头布局西安，凸显产业价值链提档升级，发展前景给予市场信心。甲级办公楼市场：因疫情反复等不可抗力原因，全年新增供应低于预期，科技互联网、建筑工程与基建及能源等传统支柱行业主导增量需求，净吸纳量超预期，空置同比回落。零售物业市场：疫情催生消费习惯转变，引领业态调改，全年新开业商业项目低于年初预期，退租远超新租，市场整体承压，空置持续攀升。物流地产市场：制造业、零售业需求动能切换，租户转型升级，“仓储+”战略进入深度应用，成为2022年西安高标库市场的关键词。
仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“2022上半年，西安商业及物流地产市场受疫情影响，供需两端表现低于预期。但随着政府不断出台‘减税降费’、‘稳经济’等帮扶政策，企业信心得以提振，为地产市场的可持续发展打下坚实基础。年末，疫情管控政策调整，市场陆续传递出积极讯号，需求端回暖给未来预期注入信心。展望2023年，疫情对市场的影响有望进一步消散，西安都市圈将逐步发展壮大。一个经济规模更庞大、人口覆盖更广、产业结构更具韧性的商业及物流地产市场将应运而生，期待西安迎来更多人才、投资、消费，以引领西北经济迈向高质量发展新台阶。”
甲级办公楼市场
疫情反复冲击致西安消费和租赁需求减弱，空置持续攀升
2022年，西安零售商业地产市场面临严峻挑战，商场因疫情缩短营业时间导致客流显著降低，娱乐体验业态间歇性关停，餐饮业态数次暂停堂食，故1-11月全市消费品零售额同比下降7.1%，报2,191.16亿元，其中餐饮收入同比下降15.4%，降幅远超商品零售。全年主力店和餐饮多有撤店，品牌退租频现，西安优质零售物业市场平均空置率连续五个季度上升，至年末报11.9%，同比上升3.1个百分点。租金方面，租赁需求减弱，部分运营方免除闭店期间租金费用让利已有商户的同时，降低新租租金以吸引品牌入驻，西安优质购物中心首层平均租金同比下降2.3%，报364.0元/平方米/月。2022年新开业商业项目数远低于年初预计，全年仅新增3个优质零售项目，分别为合生汇、益田假日天地和际华生活广场，共计26.4万平方米，推动市场总存量升至676.9万平方米。
文化自信引领国潮兴起，西安积极探索特色商业发展路径
面对具有挑战的市场环境和行业竞争，商业需寻求创新以吸引客流、刺激消费。西安独具深厚的历史文化底蕴，叠加现代建筑设计的全新表达，是实现特色商业改造与新建的良好基石。其中，大唐不夜城等项目便是文化融合商业的良好示例，4月更开出首个沉浸式唐风市井生活街区长安十二时辰，将文化与餐饮、娱乐、体验等深度融合，创新消费体验。文化叠加商业，以打造独具西安历史文化的国潮IP ，成为西安探索特色商业发展路径的新尝试。
疫情后消费者行为偏好改变，引领业态焕新升级
新能源汽车持续扩张。新能源汽车符合未来绿色发展趋势，加之油价上涨、购车补贴和疫后私乘需求上升，深受消费者青睐。各品牌如零跑、广汽埃安、腾势等相继布局西安，完善品牌矩阵。市场玩家增多使赛道竞争加剧，行业加速调整，部分品牌收缩门店数量；
国潮兴起和外出需求推动户外运动品牌扩张。全运会、冬奥会后运动热潮不减，叠加疫情防控政策调整激发外出需求，户外运动品牌如安踏、FILA、Descente、Volcom等紧跟热度开拓门店；
智能家居进驻购物中心，更多品牌逐鹿西安。疫情以来居家时长增加，消费者注重提升居家生活品质。智能家居销量上升，走出专业卖场进驻购物中心以独立门店呈现，更多品牌逐鹿西安，科沃斯、追觅、添可、德施曼等均有新开门店；
咖啡茶饮受资本推动开店较活跃。伴随咖啡茶饮品牌在一线城市布局后逐步下沉，西安迎来%Arabica、M Stand、Manner等品牌首店，Tim Hortons、霸王茶姬等品牌继续布局西安，四季度仍录得新店开业。
未来展望
国家调整防疫政策，优质零售物业市场整体复苏在即
国家陆续出台优化落实疫情防控的相关规定，国际和国内人口流动限制放宽，消费潜力和旅游需求有望得以释放，助推零售商业的恢复和发展。预计2023年西安优质零售物业将稳步恢复，2022年未能如期开业的项目将于2023年陆续呈现，为西安零售商业发展注入活力。
仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“防疫政策调整对全中国零售商业的影响无疑是积极正向的，西安亦不例外。人流复苏，游客回流，消费基本面回暖，资本流动提速，品牌有望迎来新一轮扩张。商业开发迎来地标项目在建时期，太古里、电视塔万象城备受关注，将重塑西安高端商业格局。宜家荟聚、Sam’s Club、盒马X会员店等重点商业亦同步布局西安，改善基础民生消费品质。在西安建设国际消费中心城市的道路上，西安零售商业市场将迎来新一轮发展势头，‘品质’将成为未来市场的首个关键词。”
物流地产市场
