仲量联行 | 西安办公楼需求逆势增长22%，零售商业迎地标项目建设期

西安，2023年1月6日——回顾2022年，《西安都市圈发展规划》的获批宣告着第五个国家级都市圈的诞生；“十四五”时期产业招引亮点纷呈，比亚迪二期扩产项目、隆基绿能高效单晶电池项目等行业巨头布局西安，凸显产业价值链提档升级，发展前景给予市场信心。甲级办公楼市场：因疫情反复等不可抗力原因，全年新增供应低于预期，科技互联网、建筑工程与基建及能源等传统支柱行业主导增量需求，净吸纳量超预期，空置同比回落。零售物业市场：疫情催生消费习惯转变，引领业态调改，全年新开业商业项目低于年初预期，退租远超新租，市场整体承压，空置持续攀升。物流地产市场：制造业、零售业需求动能切换，租户转型升级，“仓储+”战略进入深度应用，成为2022年西安高标库市场的关键词。

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“2022上半年，西安商业及物流地产市场受疫情影响，供需两端表现低于预期。但随着政府不断出台‘减税降费’、‘稳经济’等帮扶政策，企业信心得以提振，为地产市场的可持续发展打下坚实基础。年末，疫情管控政策调整，市场陆续传递出积极讯号，需求端回暖给未来预期注入信心。展望2023年，疫情对市场的影响有望进一步消散，西安都市圈将逐步发展壮大。一个经济规模更庞大、人口覆盖更广、产业结构更具韧性的商业及物流地产市场将应运而生，期待西安迎来更多人才、投资、消费，以引领西北经济迈向高质量发展新台阶。”

甲级办公楼市场

租赁需求缓慢恢复，新增供应延迟至年末入市，带动空置率同步下降

2022年，疫情多点爆发致使多个项目延期交付，西安全年优质办公楼新增供应低于预期。其中，甲级办公楼市场新增供应仅6.0万平方米。至年末，西安优质办公楼总存量达到690.5万平方米，其中甲级办公楼存量增至211.5万平方米。

上半年，由于宏观环境仍有不确定性，部分企业选择降本增效以对冲经营风险，办公新增需求回落，投资创业需求缩减，市场净吸纳量下滑。进入下半年，部分业主开始对办公楼产品进行优化调改，以更灵活的租赁条款加速去化。伴随西安都市圈等利好因素逐步释放，产业招引呈现亮点，地产建筑、能源、科技互联网等行业的龙头企业持续加码布局西安。市场带看量显著提升，需求开始回暖，四季度西安甲级办公楼市场录得净吸纳量约3.0万平方米。全年甲级办公楼净吸纳量录得9.5万平方米，同比增长22.0%，增速超出年初预期。

需求复苏带动甲级办公楼空置率同比下跌2.7个百分点，至年末报31.8%。但市场去化压力仍处高位，租金承压的趋势短期难以扭转。截至2022年末，甲级办公楼平均租金报95.0元/月/平方米，同比下跌1.7%。

西安都市圈建设如火如荼，拉动建筑及基建企业扩张

在西安都市圈一体化发展的路径下，交通基建是经济发展的根基。根据陕西“十四五”高速公路建设规划，五年内西安多条高速公路将陆续建成投用。此外，西安力争在2025年开通12条轨道交通线路，建成“轨道上的西安都市圈”。宏观层面的利好促进基建企业办公需求增长，并带动产业链前端的建筑设计类企业积极布点。全年，地产建筑基建类需求持续活跃，占全年甲级办公楼增量需求的17.6%。从选址偏好分析，74%的增量需求均位于重点项目集中地的高新区，且多偏好楼龄较新的项目。

“十三五” 数字经济发展战略取得初步成效，科技互联网产业引领需求升级

上半年，全市科技互联网新增需求占比高居各行业首位。7月，西安首支政府引导的百亿科创母基金正式启动，项目投资规模超2,000亿元，持续助力科技互联网发展。科技互联网大型头部企业为配合政府对区域产业发展的定向招商诉求，加之其体量庞大、办公需求复杂等特点，往往落位于大面积、易定制改造的产办载体。且多个头部企业已于先前的行业快速发展期内完成对西安的布局。因此，为头部企业提供数字化解决方案及配套服务的IT软件等赛道成为全年办公需求的主要来源。全年，科技互联网占甲级办公楼增量需求的16.6%，其中IT软件占2.6万平方米，同比增长180%。

传统能源与新能源齐头并进，能源板块仍为去化的主要来源

陕西作为重要的煤炭生产地，全省原煤产量长期位列全国第三，传统能源为其传统支柱产业，且有效带动能源类企业租赁需求稳步增长。此外，陕西丰厚的能源资源及完备的产业集群亦赋能新能源产业发展，1-10月全市新能源新材料增加值同比增长33%。欣欣向荣的新能源产业牵动着整个产业链的发展蓝图，拉动后端销售、营运等职能部门对办公空间需求的增长。全年录得能源板块新租需求约2.9万平方米，同比增长39.7%。从租赁策略看，整体市场近一半的增量需求为升级需求，而能源板块则得益于龙头企业产业链的延伸及省外能源企业的布局，其增量需求的主要来源为新成立与扩张需求。

未来展望 

楼宇品质有望提升，供给端即将迎来集中供应潮，全市空置压力仍将加剧 

2023年，全国疫情防控政策的调整有利于恢复生产要素的流动，市场信心也随之逐步提振。供给端方面，全市甲级办公楼市场来年新增供应或将突破40万平方米，预计2026年末存量有望迈上300万平方米新台阶。

今年11月，陕西省首个商务楼宇等级评定标准《西安市商务楼宇等级划分要求》发布，此次分级标准对业权集中度有了明确要求，对开发商有着指导、督导作用。为满足甲级楼宇的评定条件，未来办公楼市场中的单一业权与集中业权楼宇占比或将逐渐增加，业权集中度与物业管理服务水平均有望提高。

仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“2023年，我们预期人才与资本的流动将逐步恢复，且宏观经济预期日渐向好，企业办公需求有望稳步回升。另一方面，随着价格竞争的边际效应不断递减，业主可以将区域产业发展目标与项目优势相结合，精准招商引资，同时根据客户需求动态调整物业服务及产品策略，打磨项目竞争力。我们坚信，西安商业地产市场韧性犹在，未来可期。”

优质零售物业市场

疫情反复冲击致西安消费和租赁需求减弱，空置持续攀升

2022年，西安零售商业地产市场面临严峻挑战，商场因疫情缩短营业时间导致客流显著降低，娱乐体验业态间歇性关停，餐饮业态数次暂停堂食，故1-11月全市消费品零售额同比下降7.1%，报2,191.16亿元，其中餐饮收入同比下降15.4%，降幅远超商品零售。全年主力店和餐饮多有撤店，品牌退租频现，西安优质零售物业市场平均空置率连续五个季度上升，至年末报11.9%，同比上升3.1个百分点。租金方面，租赁需求减弱，部分运营方免除闭店期间租金费用让利已有商户的同时，降低新租租金以吸引品牌入驻，西安优质购物中心首层平均租金同比下降2.3%，报364.0元/平方米/月。2022年新开业商业项目数远低于年初预计，全年仅新增3个优质零售项目，分别为合生汇、益田假日天地和际华生活广场，共计26.4万平方米，推动市场总存量升至676.9万平方米。

文化自信引领国潮兴起，西安积极探索特色商业发展路径

面对具有挑战的市场环境和行业竞争，商业需寻求创新以吸引客流、刺激消费。西安独具深厚的历史文化底蕴，叠加现代建筑设计的全新表达，是实现特色商业改造与新建的良好基石。其中，大唐不夜城等项目便是文化融合商业的良好示例，4月更开出首个沉浸式唐风市井生活街区长安十二时辰，将文化与餐饮、娱乐、体验等深度融合，创新消费体验。文化叠加商业，以打造独具西安历史文化的国潮IP ，成为西安探索特色商业发展路径的新尝试。

疫情后消费者行为偏好改变，引领业态焕新升级

• 新能源汽车持续扩张。新能源汽车符合未来绿色发展趋势，加之油价上涨、购车补贴和疫后私乘需求上升，深受消费者青睐。各品牌如零跑、广汽埃安、腾势等相继布局西安，完善品牌矩阵。市场玩家增多使赛道竞争加剧，行业加速调整，部分品牌收缩门店数量；

• 国潮兴起和外出需求推动户外运动品牌扩张。全运会、冬奥会后运动热潮不减，叠加疫情防控政策调整激发外出需求，户外运动品牌如安踏、FILA、Descente、Volcom等紧跟热度开拓门店；

• 智能家居进驻购物中心，更多品牌逐鹿西安。疫情以来居家时长增加，消费者注重提升居家生活品质。智能家居销量上升，走出专业卖场进驻购物中心以独立门店呈现，更多品牌逐鹿西安，科沃斯、追觅、添可、德施曼等均有新开门店；

• 咖啡茶饮受资本推动开店较活跃。伴随咖啡茶饮品牌在一线城市布局后逐步下沉，西安迎来%Arabica、M Stand、Manner等品牌首店，Tim Hortons、霸王茶姬等品牌继续布局西安，四季度仍录得新店开业。

未来展望

国家调整防疫政策，优质零售物业市场整体复苏在即

国家陆续出台优化落实疫情防控的相关规定，国际和国内人口流动限制放宽，消费潜力和旅游需求有望得以释放，助推零售商业的恢复和发展。预计2023年西安优质零售物业将稳步恢复，2022年未能如期开业的项目将于2023年陆续呈现，为西安零售商业发展注入活力。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“防疫政策调整对全中国零售商业的影响无疑是积极正向的，西安亦不例外。人流复苏，游客回流，消费基本面回暖，资本流动提速，品牌有望迎来新一轮扩张。商业开发迎来地标项目在建时期，太古里、电视塔万象城备受关注，将重塑西安高端商业格局。宜家荟聚、Sam’s Club、盒马X会员店等重点商业亦同步布局西安，改善基础民生消费品质。在西安建设国际消费中心城市的道路上，西安零售商业市场将迎来新一轮发展势头，‘品质’将成为未来市场的首个关键词。”

物流地产市场

关键趋势一：发展动能切换

（一）受疫情影响，零售消费对经济的支撑作用面临极大挑战

2022年全年西安高标库新增项目面积23.5万平方米，为近五年新增供应最小的一年。然而在此去库存黄金期，全市净吸纳量仅录得21.1万平方米，导致年末市场整体空置率与去年末持平，仍维持在18.5%的高位。究其原因，线上线下零售消费品存储需求疲软，以及对下游快递快运服务需求下降不容忽视。2022年西北五省相继受疫情波及，本地人员及外来游客出行受限。1-11月，西北五省社零同比增速为-4.5%，居民消费以粮油、肉禽、蛋奶、饮料等基本生活类商品为主，消费扩张和消费升级类趋势显著放缓。而西安作为西北地区的物流分拨中转节点城市，年内陆续录得零售商延缓仓库租赁需求以及搬迁、缩租和退租以降低租金成本的活动，其中受影响较深的空港子市场全年净吸纳量为-9.7万，空置率同比大幅上升12.4个百分点至29.0%。

（二）本地制造业链主企业展示出强劲需求势头

2022年前11个月，西安规上工业增加值同比增长13.1%，与同期限上消费品零售额增速为负7.1%，工业和零售业增速剪刀差呈扩大趋势。制造业接棒服务业成为拉动西安经济增长的主引擎，其中西安支柱制造业龙头企业的主导作用凸显。汽车制造链主比亚迪以及新能源光伏行业龙头企业隆基绿能均实现强劲的产能扩张。1-11月，西安比亚迪工厂新能源汽车产量同比大增272.5%至85.8万辆，占比亚迪全国总产量的52%。在今年物流不畅、运输受阻的大背景下，西安比亚迪工厂以较为保守的供应链模式成功实现产量跃升。年内比亚迪整合其分布于西安及周边城市各级供应商的仓储需求，设立大规模工厂中央仓库，提高生产环节安全库存以规避物流阻塞带来的零部件断供风险，由此带来大面积高标准仓储需求。

而隆基绿能作为新能源光伏行业龙头企业，面对近期新兴参与者不断涌入，为保持市场竞争力而扩张产能并寻求布局多元化产品和服务。9月，隆基绿能西咸新区泾河新城高效单晶电池项目正式投产。该项目是泾河新城隆基绿能光伏产业园3大组成项目之一，年产能最高可达15GW。由此带动下游供应链服务企业的工业品仓储租赁增长，并外溢至泾阳、空港等区域的市场化租赁项目。2022年全年，西安高标库新增租赁面积中来自制造商的占比超过4成，实现了与零售业需求动能的转化。但另一方面工业品存储的成本敏感性高，承租能力不及零售商贸企业，从而影响全市平均租金，第四季度西安高标库平均净有效租金同比下滑3.9%至23.4元/平方米/月。

关键趋势二——高标库租户向高附加值产业升级

近年随着超大特大城市的增加，核心城区人口及产业导入日趋饱和，而主城区近郊日趋完善的公共交通、基础设施正在成为商业外溢以及高附加值制造业、轻加工制造业布局的重要承载地。这也为西安核心物流子市场腾笼换鸟，拓展加工制造业和商业经营租户创造有利条件。年内，沣东、高新、航天城等距离中心城区最近的一圈层物流园逐步发展新能源汽车交付中心、轻加工制造以及车辆交易平台等“仓储+制造”、“仓储+商业”类高附加值行业租户。预计2023年，一圈层物流子市场以多元化且更高产值租户取代传统存储和运输类租户的趋势将更加显著。

未来展望

在从制造大国转变为制造强国的道路上，高标库正在成为承载产业发展的重要载体之一

12月，在第七届中国制造强国论坛上，中国金融四十人论坛学术顾问黄奇帆表示，未来以制造业为重心，实体经济为主的产业体系需要我国制造业、采矿业、建筑业和生产性服务业为主要成分的实体经济增加值占GDP的比重将达到50%以上。而以新能源汽车制造、新材料新能源、航空航天器件制造为代表的西安支柱制造业具有极强的长期高质量增长潜质，且在发展过程中伴随着一定比例生产性服务业需求，如技术服务，检测维修、节能与环保服务，生产性租赁服务及仓储物流服务。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“高标库正在成为承载产业高质量发展的重要载体之一，未来高产值货品的加工装配厂房硬件需求与高标库将进一步趋同。将加工制造与仓储物流服务、质检技术服务在高标库相结合，既能够帮助业主减低空置率及税收压力，同时还可以进一步拓展产业链相关部件存储需求。”

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