仲量联行 | 重庆甲写空置率七年首升，制造业重返高标库需求主力

重庆，2023年1月16日——2022年，重庆不仅经历了极端高温干旱天气，引致全市电力供应短缺，生产活动中断；还遭遇了疫情冲击，城市社会经济活动被迫暂停，下游商业及物流地产市场亦遭遇短期波动。甲级办公楼市场：企业租赁活跃度较往年显著下降，在线教育、地产建筑等企业退租导致平均空置率七年内首度上升，租金继续下行；智博会五年连续落户重庆，带动办公楼科技互联网企业占比持续上升。优质零售物业市场：疫情反复，商流减弱，消费活跃度下降；政策组合拳出台助力重庆打造国际消费中心城市，零售优质资源集聚、品牌号召力等方面将继续提升。物流地产市场：年内消费场景受限，零售商贸企业需求转弱，制造大市底色凸显，制造商时隔5年重回高标库主力租户。

仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示：“2022年，重庆同全国多数城市一致，宏观经济运行遭遇短期波动。但长期来看，依托于以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的全新发展格局，以及‘一带一路’、长江经济带发展、成渝地区双城经济圈等重大战略方向，未来重庆产业与经济结构将持续优化，吸引更多现代服务业、制造业企业落地，带动人口持续流入，消费市场增长，推动重庆商业及物流地产市场稳步发展。”

甲级办公楼市场

疫情反复致企业新租需求下降，办公楼空置率七年内首度回升

2022年，重庆办公楼市场在供需两端承受压力。3-4月，全国疫情多点复发，头部企业暂缓入渝扩张步伐。8月，重庆持续高温引发山火、电力供应短缺等城市灾害，办公楼及商场用电受限，被迫缩短运营时间。国庆后，虽然市场出现短暂恢复，然而11月受疫情影响，商业活动再次陷入停滞。

供应端来看，全年全市仅迎来国信金融中心、科技金融中心3号楼两个甲级项目交付，供应面积13.6万平方米，多个已建成项目为寻求大宗交易契机继续延迟入市。在乙级市场，酒店投资者积极关注价值短期低估的资产，为城市旅游业复苏提前布局，年内仲量联行录得三宗在建办公楼项目改造为酒店的案例。

需求侧全年持续承压，市场整体活跃度较往年明显降低。甲级办公楼部分，主力行业如在线教育、地产建筑、保险行业、联合办公以及小微企业退租受市场关注，业务量萎缩引致部分企业缩租、搬迁至低成本楼宇甚至倒闭，全年净吸纳量录得负1.7万平方米，空置率回升3.3个百分点，全年收至27.5%。截至年末，甲级办公楼平均租金同比下跌1.6%，跌幅扩大，报82.4元/平方米/月。

商务服务业引领全年新增需求，成渝重大交通项目建设带动基建类企业扩张

虽然需求端整体承压，但以律所、会计师事务所、企业管理咨询为代表的商务服务业仍具韧性，成为年内需求最为活跃的细分行业，占新增成交的比例高达18.5%。年内，市场录得志和智律所、北京大成律所、北京康达律所以及德勤等多宗头部企业扩租的案例。成渝地区双城经济圈获批以来高速发展，重大交通基建项目建设如火如荼，全年相关投资超过1,300亿元，郑万高铁建成通车、成渝中线高铁、渝西高铁全面开工，轨道交通4号线二期、9号线一期相继投入运营，带动基建相关企业在渝办公楼内落户和扩张。中国中铁西南总部落户江北嘴，亦有效拉动区域基建关联企业增长。

重庆发布“满天星”计划，城市加快数字经济变革

2017年末起，腾讯、阿里巴巴、华为、小米等互联网头部链主企业接连与重庆市政府签订战略合作协议，次年智博会宣布永久落户重庆，城市互联网基因开始生长萌芽。五年来，重庆甲级办公楼内科技互联网产业比例由7.7%跃升至12.1%，产业提质换档效果显著。2022全年，科技互联网行业占甲级办公楼增量需求的16.7%，其中赋能于制造业的通讯及智能制造类企业增速显著。此外，重庆于年内发布聚焦软件信息服务业发展的“满天星”计划，未来将在工业软件、汽车软件、游戏软件等领域发力，并对商业楼宇提供租金补贴等优惠政策支持，助力城市数字经济发展弯道超车。

未来展望

2023年中央公园将迎来首批项目交付，城市商务版图将再度扩容

2023年，预计重庆甲级办公楼将迎来近70万平方米供应，供应区位多点开花——江北嘴、大石化、照母山、以及中央公园均将陆续迎来项目交付。其中，中央公园板块以龙湖、新城控股为代表的首批项目将陆续完工交付，带动城市商务版图再度北扩；位于照母山的太阳座将被打造为腾讯云工业互联网智能产业总部、腾讯西南总部的“双总部”自用大楼；而大石化的城市地标项目-陆海国际中心预计将在年末进行完整交付，备受市场瞩目。仲量联行预计，在新增供应激增的背景下，短期空置率的上涨或不可避免，业主方需及时根据客户需求动态调整服务策略，提升项目竞争力。

仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示：“伴随全国疫情防控政策调整叠加一系列稳增长政策相继出台，市场信心也在逐步提振。虽然政策的积极影响传导至办公楼市场尚需时间，市场短期内仍将面临一些挑战，但依托重庆经济增长、产业招引以及人才流入的确定性，我们对未来整体的预期仍然谨慎向好。”

优质零售物业市场

同办公楼市场类似，疫情叠加极端天气，对零售市场造成较大冲击。重庆优质零售物业市场平均空置率连续四个季度上升，至年末报16.0%，同比上升2.4个百分点。租金方面，随着需求减弱，运营方租金议价弹性增加，整体市场租金继续下探。本季度重庆优质零售物业首层平均租金为369.7元/平方米/月，租金同比承压下跌2.5%。

新增项目数低于预期，龙湖商业成全年供应主力

2022年，重庆仅新开5个商业项目，共计50.1万平方米，推动市场总存量升至872.2万平方米。本地头部开发商龙湖录得两个天街项目和一个星悦荟轻资产项目，成为全年供应主力。自此，龙湖商业在重庆已开业9座天街、两个星悦荟项目，继续深耕重庆大本营。在资金流收紧和经济下行的背景下，头部优质开发商继续托底市场，成为未来消费市场格局塑造的重要一环。

疫情下，业态表现分化，消费者更重视性价比和健康生活

• 服饰类消费收缩，但户外运动品牌有所扩张。1-11月重庆市服饰、鞋包、针织纺织品类消费累计下跌12.9%，为各类消费中跌幅最大，购物中心中传统休闲服饰品牌退租较为明显。但受疫情管控催化的健康生活方式和运动需求，助长了户外运动品牌的活跃势头，年内诸如Salomon、Descente等户外运动品牌均有所扩张；

• 传统正餐承压，咖啡茶饮依旧火热。受疫情影响，堂食多次暂停，传统正餐品牌经营风险加大，退租增加。但值得一提的是，在资本推动下，咖啡茶饮类品牌成长较快，这类品牌以高敏捷度的扩张优势依旧保持热度，如茶颜悦色在重庆一年内开出20家新店，M Stand、Manner等品牌也在积极扩张；

• 新能源汽车持续加码重庆。随着国家政策碳达峰、碳中和的提出，新能源汽车也在政策倡导和补助优惠下成为消费热点。各品牌如自游家Niutron一次性布局多家展厅，高端新能源品牌高合HiPhi在国金中心开店，一汽大众纯电系列、埃安、阿维塔、极氪等背靠传统车企的新能源品牌均有所扩张。整体市场呈现出以传统车企、造车新势力、互联网造车为主的多元化竞争趋势；
  

• 消费者重视性价比，折扣超市迅速布局。疫情反复下，社会基本面的短暂下行引发“应激性储蓄”——即预防性储蓄存款力度加大，消费者逐步回归理性，性价比成为重要考虑因素。奥特乐、嗨特购、叁省货仓等折扣超市在资本推动下加速布局。

政策密集出台，重庆积极打造国际消费中心城市

今年来，重庆出台多类政策支持重庆打造国际消费中心城市，例如发布《重庆市培育建设国际消费中心城市若干政策》。同时重庆渝中区也发布了关于加快国际消费中心城市核心区建设的扶持办法，着重提到了支持发展国际消费品牌。江北区也提出建设国际消费中心城市“十四五”规划，核心区率先发力成为打造国际消费中心城市的桥头堡。

未来展望

地标型项目入市带动市场提质升级，防疫政策调整助力消费复苏

展望2023年，预计有超80万平方米的新增供应入市，其中不乏万象城二期、重庆100 Mall等地标型优质项目。届时，重庆优质零售物业总体量有望突破950万平方米，回归全国前四规模，优质供应将带动重庆零售市场的提质升级。

仲量联行中国区零售研究负责人朱建辉表示：“流动性恢复是商业复苏的关键，随着疫情防控转移重心，以及一系列政策见效出台，商流、人流都将出现反弹。从人流来看，旅游和跨区消费人群回归，将为重庆零售市场带来显著的消费增量。作为国际消费中心城市，重庆在优质消费资源集聚、品牌号召力等方面将继续提升，优质品牌带来的商流能有效提振本地消费。2022年前11月，重庆社零总额超过北京升至全国第二便是最好例证，市场展现强大韧性。新年伊始，经济社会有序恢复，商业市场客流回暖，消费者信心提振是商业地产健康发展的良好开端。我们期待看到2023年一个充满活力的消费市场回归重庆。”

物流地产市场

2022年，国内经济“三重压力”加大，物流恢复势头减弱，工业、进出口、居民消费等领域物流需求放缓，同时疫情反复叠加极端高温天气导致员工到岗困难，货品周转率下降，重庆高标库市场全年净吸纳量较去年显著下降，仅录得17.8万平方米。面对严峻复杂的需求环境，多个新项目选择将入市时间推迟至2023年，全年仅有四个项目投入使用，新增供应12.9万平方米，为近十年最低水平。极低的供应量使全市平均空置率同比下降2.0个百分点至23.5%。但危机中仍有机遇，随着重庆制造业转型升级步伐加快，工业品高标仓储需求自2021年起不断提升，并成为2022年需求市场绝对的主力军。

趋势一：消费减弱影响下游物流仓储服务业，目的地型物流城市面临更大挑战

高标库是中国货品大流通的重要载体，它一端连接着供给侧千万级的农户、制造商、零售商贸企业；另一端连接着需求侧广大的消费者和企业。而2022年供需两端信心转弱，供应端面临能源、原材料价格上涨，及疫情影响带来的供应链阻塞等问题；需求端也遭遇居民就业和收入信心下滑，由此带来零售消费市场增长停滞。2022年1-11月，重庆社零总额同比名义下降0.1%（扣除价格因素，实际下降2.6%），其中接触类的服务消费，以及可选和升级类消费降幅位居前列。全市零售商贸和城配物流企业仓储需求受到较大抑制。全市平均净有效租金同比进一步下滑4.6%至20.1元每平方米每月。

趋势二：快递快运企业自建库分流高标库租赁需求

随着德邦、顺丰、韵达、中通、申通等快递快运龙头企业的自建仓储设施于年内相继投入使用，以空港、公路物流基地为代表的快递快运企业租赁集聚区遭遇较大冲击，季内相关行业企业搬迁至自建库带来的退租活动导致以上子市场录得负净吸纳量，同时作为货品目的地型物流城市，未来快递行业的大面积新增需求也将被大幅削减。

趋势三：制造大市底色凸显，制造商时隔5年重回高标库主力租户

2021年，重庆第二产业占GDP比重达40.1%，位居中西部省会城市首位，其中制造业也是一直以来重庆经济的基石和底色。在2022年在零售商贸仓储需求转弱的时期，制造商需求浮出水面，年内随着高标库租金持续走低，重庆部分标准仓库和厂房租金出现倒挂，推动以汽车产业为代表的工业成品、半成品以及轻加工制造商进驻高标仓库。

2021年重庆换道超车，布局新能源汽车初见成效，并在2022年进入高速发展期。长安、长安福特、上汽通用五菱、小康等传统燃油车主机厂纷纷推出电动车品牌。2022年1-11月，全市新能源产量同比增长144%达到31.9万辆，对汽车行业总产能的增长贡献率达到268.7%，成为拉动汽车制造业发展的主引擎。随着电动车整车产业集群成型，汽车三电系统及其他相关配套企业也相继落户重庆。动力电池、汽车内外饰、电子电器等企业的存储需求乃至装配加工环节逐步外溢至空港、两江龙盛、九龙坡江津、璧山等区域高标库项目。2022年，重庆汽车相关工业品新增仓储租赁面积占据总需求半壁江，汽车制造业时隔5年重回高标库主力租户行列。

未来展望

川渝汽车产业集群优势互补、协作加深，万亿产业集群雏形已现

新的一年，随着防疫工作重心转向防重症保健康，以及一系列稳增长政策落地见效，消费修正和复苏即将显现。同时，国家政策也在通过精准补贴个人消费者，为未来重点制造业发展提供需求和应用市场，其中新能源智能网联汽车作为面向未来重点大众消费制造业已成为各地区的一号工程。对此，2021年，川渝联合编制印发《共建世界级先进汽车产业集群战略合作协议》，在新能源汽车的赛道上，重庆主机厂众多，整车及零部件产业链成熟；而成都在新材料、动力电池、电子信息和软件产业领域具有较强资源优势。2022年，两地协作进一步加深。长安新能源、华为赛力斯等重庆主机厂与四川动力电池材料、电池组件企业形成深度合作，2022-2023年，长安新能源在川渝配套率将由16%提升至56%，2023年后川渝配套采购金额将持续增加。协议规划，到2025年，川渝两地新能源汽车产量将达到100万台。未来两地供需双方间货品流通将愈发频繁，仓储物流需求长期看多。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“2023年，面对更趋复杂严峻的国际需求环境，以及国内防疫政策调整下消费的复苏与修正，届时内需增速有望超越外需，主导商流市场。对此，以笔电、智能终端以及微型计算机设备产品出口见长的重庆，未来或将看到更多制造商瞄准国内市场需求，并增加非保仓储投入。”

– 完 –