成都，2023年1月12日——2022年，中国经济“三重压力”增大，同时面临疫情反复压力，中小微企业、消费及服务行业企业经营承压影响商业地产市场表现。甲级办公楼市场：全年市场充满不确定性，企业租赁策略趋紧，增量需求不足，退租时有发生，净吸纳量同比折半，租金持续下行。零售物业市场：疫情反复引致消费低迷，市场空置率创新高，租金下滑；年末地标项目开业，重新定义成都高端商业格局，城南商业迈入新时代。物流地产市场：韧性前行，全年净吸纳量仍超过50万平方米，市场抗风险能力显现。投资市场：开发商纾困情绪明显，成交量同比上涨；城市地标太古里股权变更，涉及金额达成都零售市场历史新高。

中国经济逐步从投资驱动过渡至投资与消费双轮驱动的发展模式。年内，基建投资仍是稳增长的重要支撑点，地方政府债券、专项债券双向发力，投资范围突破传统“铁公机”范畴，新增新能源和新型基础设施项目。与此同时，下半年四川省内政策性开发性金融工具接棒投资重任，凭借长周期、低利率，中央财政贴息以及更市场化的运作方式为重点制造业、新基建、新能源行业实施精准且迅速的资金投放，用于解决技术密集型行业关键技术堵点，推动新技术、新成果应用转化。

仲量联行华西区董事总经理沈扬表示：“2023年是中国消费市场发展非常重要的窗口期，产业与消费将可能成为未来十年中国经济持续发展的基础。在消费供给侧，统一大市场的建立，消费创新回归消费本质，为消费供给企业提供巨大的发展机遇。消费企业数字化转型，为消费企业引入先进数字科技，从本质上提升生产效率问题。预计2023年，数字化、绿色能源、科技创新、国际化拓展，将成为消费类企业继续发展的动能，成为稳定就业和居民收入、支撑消费复苏及城市需求增长的基石。”

结构韧性：科技互联网、金融以及专业服务表现持续亮眼

结构上来看，城市经济结构转型以及产业链提质趋势并未出现放缓或改变。2022年成都甲级办公楼市场增量需求仍主要聚焦科技互联网（23.5%）、金融业（20.8%）和专业服务（15.0%）三大领域。

• 互联网产业要素优势持续，软件、游戏赛道同比上扬。尽管年初受资本市场影响，头部互联网企业年内放缓明显，带动行业整体增速下行。但就细分领域来看，IT软件业增势稳健，新租面积同比上涨25%。而在游戏领域，成都人才要素优势持续作用，游戏企业租赁需求持续逆势上涨，全年新租面积实现近一倍增长。

• 金融、专业服务类需求韧性凸显，结构占比再次提升。伴随科创板开市以及创业板试点注册制的落地，金融业的证券行业长期看涨，其租赁需求同比上涨177.6%；经济波动下，律所破产、收并购类业务年内持续攀升，全市录得多宗大面积律所升级、扩张类需求，该行业成为今年专业服务业中最大需求贡献者。此外，多家头部会计事务所加大在成都市场的战略布局，新租面积超去年3倍水平。

• 产业链条持续升级，战略新兴领域需求增速明显。自一季度开始，以芯片研发为代表的智能制造领域开始展露办公楼租赁市场；另一方面，在国际能源稀缺以及国家“双碳”的背景下，新能源产业高速发展，2022年租赁需求同比上涨约62.6%。

市场应对：租赁策略和办公产品调整成为短期主要破局方式

为争取市场优质客户，空置压力较大的业主方再次下调租金水平。2022年，成都甲级办公楼平均租金收至100.2元/平方米/月，同比下降1.8%，较2021年跌幅扩大1.1个百分点。从季度表现上看，全年跌幅主要集中在经济活动相对恢复的第二季度（5-6月）与第四季度（10-11月），分别跌幅达-0.5%和-0.7%。除开账面租金的调整外，部分仍处去化期的项目也于下半年提高免租期或装修期。出于对未来的不确定预期，多数企业于办公室投入上更倾向于降低装修成本，拥有精装且带家具类办公的物业在2022年更受市场青睐。

未来展望

未来四年，成都甲级新增供应量将维持高位，年均新增供应将超过60万平方米，与今年供应水平持平。分区域看，新增供应将向南发展。2023年，约73.7%的增量将集中天府新区板块，而这一比例在2024-2025年将会回落至五成水平。伴随人口增量时代的结束，经济的“提质增效”势必将市场焦点在一定程度拉回至成熟商务区，而拥有明显区位优势的老城仍有望迎来新一波新建项目或城市更新所带来的供应回流。

随着疫情管控政策全面调整，我们将有望回归一个可预测的经济时代，而这也正是市场主体信心恢复的基础逻辑。由消费与投资所推动的第二次反弹预计将在2023年中展现，成都办公楼市场需求端有望实现再次攀升。仲量联行成都商业地产部负责人邓艳萍表示：“以科技互联网、金融、专业服务为核心驱动，以智能制造、能源环保为重要战略增长动能的需求结构特征将持续推动成都楼宇需求端发展。随着开发商融资端的逐步回暖，未来地产建筑的降低趋势或有收窄。而重回市场化以及外放型经济环境也预示着未来民营企业、外资需求有望全新上扬。”

优质零售物业市场

2022年，成都高标库市场共录得6个项目投入使用，新增仓储面积共计44.1万平方米。在多轮疫情防控以及极端天气的强压下，全年仍实现51.4万平方米的净吸纳量，较去年71.2万平方米的需求高峰回落27.9%，展示出极强的需求稳定性。面对2022年复杂多变的消费环境，成都高标库市场突破电商产业链主导的租户结构，形成电商、传统零售、制造业、物流运输四大行业齐头并进的需求格局，全市整体空置率同比稳定于10.6%。

趋势一：物流地产的民生保障属性，具有较强的逆周期和抗经济波动能力

12月，国家发展改革委关于《“十四五”现代物流发展规划》的新闻发布会指出，疫情期间，现代物流在保障生活物资供应、维持正常生产生活秩序等方面发挥了重要作用；与水电气等重点行业一样，是保障社会民生的重要支撑。2022年，四川全省虽遭受疫情、高温限电等多重冲击，但涉及食品、日用品的传统商超，生鲜电商，外卖平台，医药品零售门店乃是保障城市基础运转的生命线，其相关物流运输和供应链服务企业保持着极高的经营稳定性，高标库需求仍展示出较强韧性。

趋势二：主力需求行业演变——电商去中心化，大宗消费走高

零售商及其快递快运企业长期作为成都高标库最大需求行业，然而受2022年疫情及极端高温天气影响，零售消费增速大幅放缓，年内零售商贸及其物流服务企业新增仓储需求不同程度收窄。但危机中仍存机遇，成都及四川线上商品零售额仍维持两位数增长。据星图数据发布的2022年“双十一”成交数据显示，购物节活动期间全网电商平台累积销售额为11,154亿元，较上年增长13.7%，增速较2021年保持稳定。但电商平台的销售额表现高度分化，综合电商平台增长天花板已现，而以抖音、快手、点淘为代表的直播电商正以146.1%的同比高增速快速蚕食综合电商的增长空间，成为新兴崛起的线上消费核心赛道。年内，直播电商平台借助第三方物流企业拓展云仓业务，快速布局全国区域分拨中心，接棒综合电商跻身高标库需求主力行业。

截至2022年11月，新能源汽车类大宗升级消费品，在川渝两地市场渗透率已分别达到31.9%和38.8%，高市场份额所带来的售后配件仓储需求使新能源汽车品牌成为年内龙泉驿子市场的主力需求客户之一。

趋势三：供需关系趋于健康，物流地产投资属性增强

2022年将是成都高标库集中供应的最后一年，2023-2025年三年年平均供应量不足20万平方米，整体空置率将于2023年降至7.6%。随着市场供需进入健康区间，未来成都高标库资产价格的看多预期渐浓。2022年成都高标库市场投资活动频繁，全年成交面积达50.2万平方米，同比增长约1.9倍。除健康的供需关系外，物流地产资产较强的逆周期、抗经济波动属性，以及金融化程度高，物流地产基金运作成熟，使其成为近期投资者追逐的热点。同时，过去四年成都物流地产投资市场卖方行业中，地产与机构投资人比例增加，资本退出使得通道进一步拓宽，显示出较强的资产流动性。

未来展望

“由于中国大部分一二线城市都将出现仓储用地供需的结构性矛盾，未来仓储用地具有较强的稀缺资源属性。对于物流地产项目投资人人，一方面现有项目在二级市场将拥有较大增值空间；但与此同时，获取一手土地难度也明显增加。”仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示。

基于此，仲量联行结合国家《“十四五”现代物流发展规划》重点任务分析研判，未来“仓库+”的投资方式将主导一级土地市场。面向产地市场，农产品出村带来中国低线城市在地农副产品初加工、筛选、预冷作业需求，以及制造业集聚区外溢的汽配件、电子产品装配需求；面向销地市场，成熟消费市场快速增长的生鲜和预制菜生产、存储和分拨配送所需的冷库及冷链服务需求，以及医药品下乡带来的高标准存储需求，将使得“仓储+装配制造”、“仓储+冷链”、“仓储+食品加工”成为撬动一级土地市场的关键支点。

投资市场