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仲量联行 | 成都办公楼租金企稳,交子公园商圈引领城南商业焕新

仲量联行发布《2021年第三季度成都商业及物流地产市场报告》

2021年 10月 14日

朱建辉

仲量联行华西区 研究部负责人
+86 (28) 6680 5137

贾欣梦

仲量联行华西区 市场部负责人
+86 (28) 6680 5038

徐真怡

仲量联行华西区 市场部经理
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2021年10月14日,成都——2021年第三季度,尽管季度内受到疫情反复影响,但成都城市整体管控良好,商业地产各主体准备充分,市场经济继续呈恢复态势。甲级办公楼市场,金融、科技行业需求稳健,甲级市场租金保持上扬趋势;优质零售物业市场,受疫情反弹影响,市场经营活动放缓,零售消费市场遭遇短期波动;物流地产市场,制造业仓储需求提升,租户行业构成日趋多元,仓储需求结构不断优化。

仲量联行华西大区董事总经理乔裕生表示:“9月,成都以超1300万的城区人口正式跻身超大城市行列。城市人口的大量聚集与结构性优化为经济增长带来动能,而经济活力背后的产业迭代、消费升级则构成了办公楼、零售物业以及仓储物流高速发展的基础逻辑。于长期来看,高质量人才的持续导入亦将助力城市边界的持续扩张与中心城区的提质增效,并为成都未来商业地产的可持续发展注入更多信心。”

甲级办公楼市场

2021年第三季度,甲级办公楼供应维持低位,新增一市中心项目西部文化产业中心。受在线教育行业变动影响,甲级办公楼市场净吸纳量数值环比有所回落,但需求端整体保持相对稳健,季度内实现净吸纳量5.1万平方米,与一季度基本持平。全市甲级办公楼空置率再次降低,环比跌幅0.6个百分点。市场整体情绪平稳,租金水平仍保持了0.3%的环比增幅。就未来供应来看,部分新兴子市场由于预期下调,业主方或延期交付,预计年底甲级市场供应压力或低于预期。

金融、科技行业双轮驱动优势持续,有效提升市场成交活力。第三季度,科技互联网与金融行业仍为市场主要成交来源,二者成交占比近50%。其中,企业信息系统生活服务平台以及游戏细分领域租赁需求持续活跃,新租面积近2.5万平方米。而成都作为首批4个数字人民币试点区域之一,金融科技细分领域年内成长明显。2021年前三季度,甲级市场共录得近3万平方米办公需求,预计金融行业信息化改革将持续助力成都增量市场。

本季度,成都市场迎来一轮在线教育调改:

 

  • “双减”政策对行业产生较为显著的影响,业务收缩引致办公面积逐步缩减,全市共录得约5.8万平方米办公面积退租。其中,头部企业占比超80%。针对剩余面积而言,企业战略方向调整成为关键,不排除四季度仍有退租情况出现。
  • 政策出台后,行业内部业务高速调整,部分企业转向素质教育、成人职业教育、出海和进校等领域。在线教育新兴领域需求也于市场端开始涌现,仅三季度,甲级市场录得该类型新租超1万平方米。
  • 从物业类型来看,受价格以及可租面积等因素,在线教育企业于甲级物业中占比较低,因此其退租面积仅占本季度总退租面积的15.6%。而对于非甲级市场而言,部分项目空置高企,租金下行压力再次展现。第三季度,成都乙级办公楼市场环比租金跌幅达0.3%。
  • 从区位上看,此次退租分布相对均匀:市中心、大源和金融城分别占比34.6%,27.7%和17.0%。但从填补速度上来看,各子市场表现则不尽相同:针对整体处于供不应求状态的高新南区而言,大部分退出的优质办公面积已于季度内实现去化;而对于市中心而言,逐步去化乃为当前子市场主要预期。正因如此,高新南区与市中心租金差异化表现愈加明显。第三季度,市中心子市场录得平均租金环比跌幅达0.3%,而金融城与大源子市场仍保持1%左右的环比增长。

仲量联行成都商业地产部负责人邓艳萍表示:“受‘双减’政策影响,在线教育企业在全国范围内均有办公面积的变动,但成都甲级办公楼市场表现出较强的韧性,租金增幅仍然位列非一线城市首位。一方面是由于城市经济发展动能十足,来自金融科技、互联网以及生物医药等战略性产业持续助力增量市场;另一方面则源于业主端均衡的租户组合以及前瞻性的策略调整,降低了此次系统性风险于市场端的冲击。”

优质零售物业市场

第三季度,优质零售物业市场未录得新项目开业。奥特莱斯板块,位于犀浦的佛罗伦萨小镇二期开业。在疫情反复期间,多个业主对租户品牌以及硬件设施升级改造,以更具竞争力的品牌组合迎战年末销售旺季。多商圈加速品牌调整,同时部分租户退租使成都零售物业市场整体空置率环比上升0.7个百分点,至季末报8.4%。全市优质零售物业首层平均账面租金环比保持平稳,报362元/平方米/月。

天府红、交子大道商业街、Regular源野营造多样消费场景。

个性化商业愈加受到年轻一代的青睐。中秋小长假期间,位于春盐商圈的天府红开业亮相,以潮玩为主题,瞄准Z世代人群,积极营造个性化的消费体验。公园商业综合体持续蓬勃发展。季内,又一“公园+”消费场景——Regular源野开业。该项目充分利用大源中央公园的地下空间,引入多个快闪店、潮流买手集合店、精品餐饮等,成为集线下社交、零售消费、艺术空间展示为一体的复合场所。越来越多个性潮流商业体的入市,助力零售物业市场消费焕新升级。

聚焦品牌效应,疫情下多家首店凭借较高的引流能力陆续入市。

春熙路和金融城两大核心商圈继续引入多家首店。西南首家大董烤鸭、Charlotte Tilbury等品牌进驻春熙路商圈;交子大道正式开街,吸纳了朵云书院、M Stand及Davinci Lab等首进成都品牌。持续火热的“首店经济”体现了品牌效应的重要性。

品牌集合店展现较强客流吸附力,成为 “后主力店”时代购物中心新宠。

继KKV、调色师、TOPTOY,更多集合店品牌如饰品集合店ME+、ACC,美妆集合店ONLY WRITE,潮玩集合店X11等快速拓展市场。当下,消费者更加注重购物体验,整合了全品类、多样化商品的集合店可以让消费者在有限的空间内体验到不同品牌的热销尖货,提升消费频次和店铺坪效。季内更多的品牌集合店被引入商场首层,成为继“主力专卖店”时代后的 “后主力店” 时代中,购物中心新标配。

“双减”与全民健身计划并行,儿童素质教育加体育培训成为新突破口。

“双减”政策下,零售物业内的部分学科类补习机构面临调整转型而非学科类培训机构的设立虽然也受到需严格审批,但对经营时间与生源的限制相对较小。素质教培行业发展具有较强的可持续性,正逐渐成为购物中心新兴潜力需求业态。季内,舞蹈培训、体育训练、语言艺术类的素质教育业态表现活跃。

受疫情反复影响,今年预计入市的部分零售物业推延了开业时间。预计将有超过21万平方米的新增供应于四季度入市,且均位于非核心商圈。至年末,成都优质零售商业总体量有望达921万平方米。仲量联行华西区交易及商业地产部负责人邓耀华表示:“虽然三季度疫情反弹,成都城市经济基本面持续向好,从中秋国庆双假市场活跃度来看,成都商业消费已呈现积极的回升态势。未来,成都作为消费头部城市,区域内的零售物业也将以更精细化的品牌组合、更新的硬件设施,持续引领中西部消费需求,推动商业地产市场发展。”

物流地产市场

第三季度无新增供应入市,龙泉驿和青白江两地加速去库存。

虽然自2020年下半年至2021年第三季度,青白江和龙泉驿子市场聚集了全市86%(56.7万平方米)的新增供应,面临短期集中供应压力。但两个子市场却展示出良好的高标库消纳能力,凭借大批新入市且高性价比的优质可租赁仓库,青白江和龙泉驿子市场成为了众多快运、社区及生鲜电商、传统电商等大面积仓储需求租户的扩租及新租首选。同期高标库净吸纳量达到77.1万平方米,带动区域空置率持续回落。截至第三季度末,仲量联行数据显示,龙泉驿子市场空置率同比下降20.6个百分点至8.8%,为近8年最低水平。全市整体空置率也于第三季度降至12.4%,环比下降3.6个百分点,市场平均租金随之企稳。

制造业需求提升,助力成都高标库租户结构不断优化。

过去,与大型电商以及第三方物流企业相比,制造业企业在成都高标库租赁市场的份额一直较低,2020年制造业租户新增需求面积占比仅为3%。而2021年第三季度,包括食品、电子信息、汽车零配件在内的制造业企业高标库租赁需求显著抬头。一方面这与我国制造业不断转型升级,向更高附加值、技术密集型产品发展的大趋势密切相关。随着货品价值的提升,以及商贸物流标准规范的不断完善,其对仓储物流设备设施的要求也随之提高。另一方面,越来越多的大型制造企业开始将物流业务板块分离,使其成为独立运营的供应链服务商。在市场化运作下,更多的附属大型制造企业的物流企业走出厂区,进入高标库租赁市场,从服务中小制造商、区域型制造商起家,并帮助其向全国其他区域拓展,构建起跨区域、多中心的物流销售网络。

“碳中和”背景下,“分布式光伏、绿色建筑、建材+高标库应用场景”带来巨大想象空间。

随着“碳达峰”“碳中和”进程加快,近期日趋严格的能耗双控政策使得绿色清洁能源的重要性不断凸显。各行各业都在积极落实节能减排目标,探索绿色清洁能源的长期可持续应用。而作为保障民生的重要基础设施,高标库物业设施已成为其巨大的应用场景之一。

目前普洛斯旗下新能源业务平台——普枫新能源依托普洛斯在全国的高标库资源,充分利用高标库屋顶空间,快速布局物流园分布式光伏发电项目。此外,2021年9月,安博与隆基股份签署战略合作协议,期望借助隆基在分布式光伏领域的成熟技术优势,帮助安博快速推动分布式光伏发电于仓库设施的铺设应用。未来,随着高标库内温控设施、自动化设备的广泛应用,其节能减排压力将逐步增大,分布式光伏发电将为高标库转型清洁能源提供有力保障。另一方面,与集中式供电相比,分布式光伏供电系统相对独立,不易受外部电力供应波动影响。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示:“随着高标库内医药品、生鲜食品比例的进一步攀升,大量恒温低温储藏带来更高电力需求以及供电安全保障要求,分布式光伏发电无疑为此提供了全新的解决方案。

仲量联行相信,“双碳”理念在高标库中的应用将不止于此,诸如绿色建筑、建材的应用也将有效减少高标仓库在建设和运营阶段所产生的碳排放,成为仓储物流设施可持续开发投资的又一新选择。


关于仲量联行

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