仲量联行 | 高质量产业聚力助推西安办公需求，高标仓储存量突破300万平方米

2022年1月21日，西安——2021年，西安首次迈入“万亿俱乐部”，成为西北首个GDP破万亿的城市。作为西北地区的国家中心城市，西安在关中平原城市群、关中天水经济区以及大西安都市圈中扮演重要角色，经济辐射能力遍及西北。十年来，近450万增量人口支撑西安商业地产快速发展。回顾2021年：甲级办公楼市场，受行业管控政策及疫情反复影响，办公需求同比回落，市场竞争加剧，租金跌幅加大；优质零售物业市场，全年新开业5个优质零售项目，带动更多品牌首进西安，唤醒城市商业活力，消费体验全面升级；物流地产市场，高标库市场呈现“上热下冷”的不均衡需求结构，双轮驱动下，形成以传统电商加商超及其下游企业的两极形态。

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“回望2021年，西安持续推进‘6+5+6+1’现代产业体系以及‘一核、三带’‘多板块’等重大战略，电子信息、生物医药、航天产业、新能源新材料等新兴产业加速发展，上下游产业链逐步成型。消费复苏，万象天地、SKP-s等新增地标商业为城市增添活力。时至年终，尽管市场活动因疫情反复受到挑战，但西安消费与产业的动能仍长期向好。后疫情时代，仲量联行也将与西安商业地产共同成长，未来可期。”

2021西安市场三大关键词

规模效应

• 丝路经济带起点——优质办公楼存量中国西部第二，西北第一；
• 西北商业中心——优质零售物业存量全国第六，中国北方第二；
• 西北物流区域分拨中心——高标库市场存量突破300万平方米。

焕新升级

• 产业升级——房地产建筑业新租贡献率居首位，互联网、金融科技巨头加速西安布局；
• 消费多元——全运经济热，运动、娱乐、汽车等业态活跃，租赁增长10%；
• 双轮驱动——高标库需求形成以传统电商加商超及其下游企业的两极形态。

创新驱动

• “6+5+6+1”——现代产业体系壮大升级，产业招引破局求新；
• “轻资产输出”——商业资产存量盘活，“轻资产输出”合作共赢；
• “碳中和”时代——“分布式光伏”蕴含物流市场发展空间。

甲级办公楼市场

2021年，疫情反复对西安办公楼市场仍产生一定影响，全年新增供应低于年初预期，多个项目延期交付。甲级办公楼市场仅录得四海中心入市，新增供应7.9万平方米。至年末，西安优质办公楼总存量达到663万平方米，其中甲级办公楼存量206万平方米。

上半年，科技企业巨头加速西安产业布局，释放至市场的办公需求拉动甲级办公楼空置率连续两个季度下降，市场访问量和业主带看量显著提升，单一业权办公楼空置率降至24.5%，市场租金开始企稳。下半年，部分行业监管政策加码，相关企业经营面临系统性风险，进而影响办公楼市场。5月，“双减”政策颁布后，西安多栋甲级办公楼内的教育类租户产生较大面积退租。随后，四季度房地产开发企业也出现类似的情况。受此影响，甲级办公楼平均空置率于年末收至35.1%，较二季度末的低点上涨2.1个百分点。12月中旬，疫情反复再次冲击市场，城市经济活动按下暂停键，短期市场压力激增。市场预期因此下调，业主开始承压降租，甲级办公楼平均租金同比下降1.8%，至年底报96.6元/平方米/月。

经济基本面长期乐观，西安增量需求持续活跃，全年甲级办公楼新租面积高达27.6万平方米，同比上涨27.0%；但退租冲抵增量，净吸纳量仅录得7.1万平方米。第十四届全运会是拉动城市基础建设与地产开发的重大利好事件，数据显示，前11月西安建筑业投资同比增长实现72.6%。全年，西安甲级办公楼增量需求中，来自房地产及建筑行业的占比达24.8%，居各行业首位。此外，科技互联网、金融科技头部企业加快布局西北市场，全年新租占比分别为22.8%、15.9%。市场录得多宗大面积交易，头部企业于甲级办公楼的新增面积共计11.5万平方米。

疫情后中小微企业复苏，新租面积长尾效应凸显。2020年受疫情影响，大量中小微企业面临运营困境，办公需求显著回落。2021年，政府加强对中小企业扶持，中小微市场主体经营回暖。数据显示，2021年甲级新租面积中，约59.4%来自于300平方米以下的企业需求，同比上升5.0个百分点。也正因如此，以服务中小微企业为主的第三方办公服务运营表现活跃，全年录得相关企业新租办公面积约11.2万平方米。

未来展望

市场即将步入高供应周期，2022年西安甲级办公楼市场预计将迎来约30.0万平方米新增供应，高新区、经开区是供应增量的焦点区域。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“西安是西北经济中心和丝路经济带起点，我们持续看好西安产业发展。尤其在总部经济、战略新兴产业领域，越来越多的头部企业愿意在西安设立西北乃至中国西部的区域总部，这将长期利好西安办公楼市场。仲量联行也将持续发布西安办公楼需求端最新趋势，为企业进驻西安提供专业的办公选址咨询与服务。”

科技产业兴起的时代，产业似乎正在走向“年轻化”，凸显出青年人才在产业发展中扮演角色的重要性日益提升。西安市跨境电子商务综合试验区的设立逐步提升西安对外贸易发展的质量和效率，同时带动产业升级创新；而秦创原创新驱动平台、丝路创新科技中心的设立也是科技创新驱动下的成果转化特区，整合各产业力量，推动西安产业同步成长。但随之而来的产业外生环境如何“年轻化”，是西安面临的一道全新考题。对此，仲量联行西安战略顾问部负责人余恬表示：“西安具备年轻产业人群的吸引力、适宜年轻生活方式的产业配套和对年轻生活方式的城市文化包容力。从‘人城产’的城市发展视角分析，人才活力、创新力、社群氛围需要适宜深植的土壤，将人才吸引力由产业政策升级为城市文化的规划是未来产业布局的重要环节。”

优质零售物业市场

全年西安新增5个优质零售项目，新增供应共计40.5万平方米。至年末，西安市优质零售物业总存量增至678万平方米，居全国第六位。万象天地、长安万科广场、太乙城等新开业项目，填补区域商业空白，提升消费活力。为助力都市核心区焕新发展、优化存量空间，城市更新持续推进，代表性项目包括易俗社文化街区、3511文化创意园、老菜场市井文化创意街区等。城市更新加速商业地产与西安在地文化的融合，提升老城区城市功能，修复人居与消费环境，改善社会民生福祉。

2021年西安的疫情波动，给零售物业市场带来挑战，品牌出现退租，市场空置率提高。分业态看，客流下滑、疫情防控要求等为影院经营带来挑战，市内多家影院停业。“双减”政策加速儿童学科培训类业态出现退租，如凯联教育、美联英语等。同时，由于业绩原因，承租面积较大的儿童业态主力店也出现闭店。受此影响，西安优质零售物业市场空置率同比上升0.7个百分点，报9.4%。优质购物中心首层平均租金同比下降0.2%，报378.0元/平方米/月。

新兴生活方式受推崇，运动、娱乐、汽车表现活跃

• 运动健身和体育培训持续扩张。第十四届全运会带来“全民健身”热潮，全民健身观念更加普及。各种主题及不同经营模式的健身房、舞蹈工作室等与运动、健身相关的业态借全运会的东风，在西安持续扩张。
• 吸引年轻客群，新潮娱乐业态受追捧。为吸引年轻客群，购物中心运营积极寻求突破，娱乐体验业态占比继续增长。剧本杀、密室、台球、电玩等类型丰富的娱乐体验业态受年轻人追捧，成为疫情下购物中心快速去化的新选择。
• 新能源汽车热度不减，购物中心首层展示性强。西安市新能源汽车消费百日行动补助的发布助推新能源汽车业态快速扩张。主流新能源汽车品牌积极抢占西安优质商业综合体，形成网络化布局。除新能源汽车外，二手车集合店也进驻商场中庭展开营销活动，并准备在商场内扩张线下体验店。

未来展望

展望未来，西安优质零售物业市场仍将迎来大量新增供应，预计至2025年，市场存量有望突破850-900万平方米。核心商圈土地供应十分有限，城市更新成为主旋律。仲量联行西安战略顾问部负责人余恬表示：“西安的中心城区受历史文化因素的影响，难以推进大拆大建的传统地产开发模式。而城市更新、微更新与现代商业地产发展理念的有机结合，更能在西安这座历史文化名城碰撞出优秀的城市更新代表性项目。文化是商业的基底，商业是文化的表达。”

面临高企的增量供应，商业运营依旧面临挑战。仲量联行华西区研究部负责人朱建辉进一步表示，“商业地产头部企业在全国范围开启轻资产输出，以解决大体量商业存量的资管难题，未来预计西安市场将出现更多的轻资产输出项目。在这条尚待成熟商业发展之路上，运营方与业主方如何实现真正意义的‘携手共进’，或将决定轻资产项目的成败。”

物流地产市场

西安高标库市场突破300万平方米，市场呈现“上热下冷”的不均衡需求态势。2021年共计8个新项目交付使用，全年新增供应量达47.4万平方米，高标库存量突破300万。新项目主要集中于空港以及国际港务区两个子市场。

双轮驱动、较单一租户结构风险初显。西安仓储市场经历数年发展，逐步形成以传统电商（以京东为主），及其下游和关联的快递快运、云仓服务企业，以及生鲜电商企业双轮驱动的租户结构。然而，这样的需求结构隐藏一定的风险：由于租户来源单一，且相互间业务关联度强，市场基本面易受单一行业行情波动影响。这一潜在风险于下半年已在西安初显端倪。

上半年：电商、大宗商品贸易、仓储服务企业需求稳健。上半年陕西省同比21.0%的社零总额增长，同比31.4%的网上商品零售额增长，带动传统电商及仓储配送服务企业（云仓）快速扩张，成为上半年最主要的仓储需求客户。其中由于云仓服务商可以帮助缺乏仓储配送自营能力的中小电商企业完成高效的商品履约，因此受市场青睐。此外，西安市区违建交易市场、非标仓储物业迎来大规模整改和拆迁。在此背景下，大宗商品贸易商（如钢材、建材）类租户仓储升级需求持续释放。

下半年：零售消费回落，以及社区团购业务洗牌抑制高标库需求增长。7月初同程生活宣布破产以来，社区团购业务的收缩与撤退开始发酵。仲量联行统计数据显示，截至第三季度末，西安市场已有橙心优选、京喜拼拼、十荟团等社团企业，以及宝能生鲜、美菜等生鲜零售相关企业，开始收缩整合仓库面积。受此影响，空港和经开两个生鲜电商和团购企业聚集度较高的子市场空置率小幅上升。

同时，下半年社会零售消费在疫情反复、防疫管控升级影响下，出现明显回落。零售商贸以及传统电商仓储需求随之放缓。其中西安市场最大的传统电商租户京东，其第三季度财报显示，集团整体经营利润同比下滑40.9%，物流业务和社区团购业务持续亏损。受过去一年仓储运营面积的飞速增长影响，物流业务亏损率环比扩大1.3个百分点至2.8%。近期京东物流在成本投入上愈发慎重，仓储扩张节奏有所放缓。

下半年受两大主力租户新增需求减少，以及新入市项目预租情况不及预期影响，全市高标库市场平均空置率同比上升3.6个百分点，至17.2%。租金方面，虽然下半年受空置率上升影响，租金小幅承压，但较去年同期仍微涨0.6%，年末收至24.5元/平方米/月。

“碳中和”背景下，“分布式光伏、绿色建筑、建材+高标库应用场景”蕴含巨大发展空间。“碳达峰”“碳中和”进程加快，近期日趋严格的能耗双控政策使得绿色清洁能源的重要性不断凸显。各行各业都在积极落实节能减排目标，探索绿色清洁能源的长期可持续应用。作为保障民生的重要基础设施，高标库物业设施已成为巨大的应用场景之一。

2021年9月，安博与西安隆基股份签署战略合作协议，期望借助隆基在分布式光伏领域的成熟技术优势，帮助安博快速推动分布式光伏发电于仓库设施的铺设应用。此外，普洛斯旗下新能源业务平台—普枫新能源依托普洛斯在全国的高标库资源，充分利用高标库屋顶空间，快速布局物流园分布式光伏发电项目。分布式光伏发电不仅为高标库转型清洁能源提供全新解决方案，同时与集中式供电相比其供电系统相对独立，不易受外部电力供应波动影响，对于有极高安全品质、温度控制要求的食药品租户提供存储安全的有力保障。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“未来随着高标库内温控设施、自动化设备的广泛应用，以及医药品、生鲜食品的比例的进一步攀升，大量恒温低温储藏带来电力需求的增长，其节能减排压力将逐步增大。除分布式光伏外，未来如绿色建筑、建材等也将有效减少高标仓库在建设和运营阶段所产生的碳排放，一系列‘双碳’理念应用场景共同助推物流地产迈向‘碳中和’时代。”