仲量联行 | 重庆甲写空置率连降6年，优质零售增量破百万平米

2022年1月5日，重庆——2021年，重庆加速推动成渝地区双城经济圈、西部金融中心及国际消费中心城市建设，产业结构加速调整，经济增长动能释放，消费市场逐步复苏。甲级办公楼市场，“科技+金融”驱动市场增量需求，推动空置率连续第6年下降，江北嘴CBD空置率跌至15.5%，创历史新低。优质零售物业市场，新增供应突破百万平方米，创单年历史新高，市场版图持续扩容，年底中央公园三大购物中心压轴开业，吸引大量品牌进驻。物流地产市场，高标库全年净吸纳量接近百万平方米，创历史新高，市场空置率显著回落，呈现供需两旺的良好态势。

2021年重庆数据之最：

• 甲级办公楼空置率连续六年下降至24.2%，创十年新低；

• 江北嘴CBD甲级办公楼空置率回落至15.5%，创历史新低；

• 优质零售物业新增供应破100万平方米，创历史新高；

• 渝北区优质零售物业存量接近200万平方米，居各行政区之首；

• 高标准仓储净吸纳量近100万平方米，创历史新高；

• 渝北空港高标准仓储存量首破100万平方米，居各板块之首。

仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示：“《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》的出台标志着新时代西部大开发的正式到来，成渝坐稳中国经济发展第四极。科技创新、产业链升级以及人口红利的释放将不断提高城市的投资吸引力，也对商业地产的后市发展提出了更高的标准和要求。伴随商业地产市场由‘增量粗放增长’步入‘存量精细运营’阶段，市场主体的提质增效将成为未来引领市场的关键。”
 

甲级办公楼市场

重庆办公楼市场版图加速北扩，空置率连续六年下降。

2021年，重庆甲级办公楼市场新增供应26.5万平方米，其中总部自用型楼宇占比近半，未对租赁市场产生较大压力。办公楼市场版图加速北扩，照母山子市场成为供应增量焦点板块，新增星汇财富国际中心、光环中心B座以及金科中心T9三个项目，推动该板块甲级办公楼存量超过大石化成为继江北嘴和解放碑两大CBD之后的第三大商务区。需求方面，全年甲级办公楼净吸纳量约26.6万平方米，略高于供应增量规模；其中总部自用需求贡献12.2万平方米，租赁市场录得12.4万平方米净吸纳量，同比增长30.7%，恢复至2019年同期62.8%。平均空置率已连续六年下降，同比降低2.6个百分点至24.2%。

获批西部金融中心，“科技+金融”双轮驱动。

办公楼需求产业方面，科技互联网以27.7%成为甲级办公楼需求的首位来源。其中，头部科技互联网企业如腾讯、今日头条等扩租需求成为江北嘴、大石化以及照母山低龄楼宇去化的主要来源。重庆作为国家级互联网骨干核心节点之一，近年来凭借智博会东风大力发展数字经济，企业信息系统、生活服务平台等细分领域科技企业成为年内办公需求的新增长点，活跃度不断提升。

金融业对甲级办公楼需求的贡献率达16.8%。伴随中新金融峰会的成功举办及重庆获批西部金融中心，重庆正成为金融企业设立区域总部青睐的内陆城市。国宝人寿省外首家分行、南洋商业银行重庆分行、以及中西部首个QDLP试点下的3家合格境内有限合伙人基金管理企业（QDLP）纷纷落户江北嘴CBD，带动区内金融产业聚集度进一步提升。同时，以绿色金融、消费金融、科技金融为代表的新型金融公司借势发力，年内成长明显。渝中区更是规划“解放碑-朝天门”绿色金融大道，提出在2025年集聚200家绿色金融机构的目标，未来将持续焕发活力。

重庆办公楼市场V型触底，2022年市场有望企稳。

租金方面，甲级办公楼平均账面租金环比小幅下跌1.3%，跌幅收窄至近八年最低。受政策及经济形势影响，在线教育、房地产开发企业暴露系统性经营风险，部分楼宇出现大面积退租，导致市场出现短期结构性降租。年末，随着江北嘴CBD甲写空置率跌至15.5%，业主议价能力有所提升。解放碑CBD增量供应有限，也将迎来去化机遇期。

刘洋表示：“历经8年的租金下行周期，重庆办公楼市场正处于‘V形’拐点底部，预计2022年市场可交付的甲级可租赁办公楼项目不足12万平方米。重庆在成渝双城、西部金融中心、国际消费中心等政策利好加持下，仲量联行对重庆的经济与产业招引充满信心，未来产业资源加快落地，加上核心区域办公楼增量供应有限，办公楼市场情绪也将逐步修正，并有望在2022年企稳。”

优质零售物业市场

重庆零售物业市场版图北扩，中央公园商圈录得年内单季最大供应。

2021年，重庆优质零售物业市场录得11个项目开业，新增供应首次突破百万平方米，全年高达106.1万平方米，带动市场总存量升至827.4万平方米。其中，中央公园商圈迎来中粮大悦城、龙湖公园天街和渝北吾悦广场三个项目同期开业，合景泰富悠方等优质商业也将在短期内开业。中央公园在优质项目加持下，也将成为城北最具竞争力的新兴商圈，但商圈成熟仍有待时日。重庆商业版图扩容，一路向北成为全年主旋律。照母山、中央公园等北区新兴商圈迎来高质量的商业供应，新项目多以“消费3.0”特征为切入点，在场景打造和内容创新上下足功夫。仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“未来，幅员辽阔的三北区域也将形成‘多中心’的商业格局，从城市级、到区域级、再到社区商业，从开发投资、到品牌进驻、再到资产运营，江北、渝北及两江新区将持续引领重庆商业地产市场发展。”

观音桥和解放碑两大核心商圈承压，加速商圈提档升级。观音桥商圈在星光68二期加持下，引入Louis Vuitton等国际一线品牌，大幅提升商圈高端品牌丰富度。而华润和香港置地联合拿下观音桥核心地块打造高端购物中心以及轨道交通九号线预计于一月通车，将进一步巩固观音桥作为重庆第一商圈的地位，并极大增强观音桥对轨道沿线消费者的吸引力。解放碑商圈作为重庆母城，在城市更新的浪潮中迎来十八梯文旅街区商业开业，龙湖集团通过商业轻资产输出对日月光广场进行调改，但受疫情冲击游客到访量大幅下降，解放碑商业仍须破局求新。

2021年重庆疫情防控效果显现，消费市场较疫情爆发年有所回暖。但供应增量高企加剧运营商之间的招商竞争压力。数据显示，重庆零售物业市场平均空置率同比微涨0.2个百分点，至年末报13.5%。全市购物中心首层平均租金报368.2元/平方米/月，同比下降0.1%，较一年前跌幅收窄。

获批国际消费中心城市，重庆消费与商业市场仍具潜力。

2021年7月，重庆获批国际消费中心城市，与上海一起成为长江经济带唯二入选的城市。在政策利好下，2021年前11个月，重庆社会消费品零售总额与2019年同期相比实现累计增幅超过20%，说明重庆整体消费支出已优于疫情前水平。在消费推动下，各类服饰、鞋包、餐饮、体验、生活服务等业态也在调整中焕然升级。

• 高端消费表现亮眼，品牌开店活跃。受疫情限制国际旅行影响，境内市场成奢侈品消费的主战场。重庆商圈在高端消费上表现亮眼：Louis Vuitton、Loewe、Marc Jacobs等高端品牌入驻观音桥商圈；新开的星光68广场B馆吸引到AMI、IRO等国际首店入驻；Canada Goose在IFS开设重庆首店，奢侈品阵容持续扩大。
  

• 国潮消费受Z世代追捧。作为“网络原住民”，Z世代会因为“种草”、IP、国潮和“颜值”而消费。这也带动了国内运动品牌在国潮热浪中积极拓店。
  

• 新能源汽车竞争加剧。在全球“碳中和”的大背景下，新能源汽车竞争加剧。除了头部品牌扩张迅速外，更多新势力也加入战局，如：飞凡汽车、哪吒汽车、赛力斯等品牌也都入驻各大核心商圈。
  

• 国内潮玩市场逐步扩大。随着“盲盒经济”和IP经济的不断发酵，中国潮玩市场规模正不断扩大。包括X11 、Top toy、泡泡玛特等潮玩店入驻多家商场，国内潮玩品牌正在崛起，吸引更多年轻顾客。

• 素质教育和体育培训正成为当下零售热点。“双减”政策的波及下，体育、艺术等门类正填补“双减”下的市场空缺，包括新东方在内的传统教育辅导机构也在积极转型，探索新的素质教育市场。

• 餐酒吧、娱乐成商场引流新招牌。夜经济在重庆不断发展，更多的商场开始引进酒吧、酒窖、跨界酒类的新式餐饮店。同时，密室逃脱、剧本杀、音乐酒吧等自带流量的体验业态对年轻顾客吸引力与日俱增，如UME PLAY剧本杀、Play House等。
  

IP运营受重视，“元宇宙”与消费场景结合催生“消费4.0”。

在激烈市场竞争中，商业运营能力是决定商场成败的关键。除了耳熟能详的轻资产运营外，更多开发商开启IP运营，如光环中心的松鼠闪闪等。在“消费3.0”时代，新触点、新内容、新场景是推动消费提档升级的动力引擎，而随着“元宇宙”概念下的科技迭代，真正无界性的消费体验或将通过科技手段成为现实，“消费4.0”时代不会遥远。
 

物流地产市场

全年高标库净吸纳量近百万平方米，领跑全国物流仓储市场。

2021年，重庆仓储市场供应依然充沛，年内共有12个项目交付使用，新增仓储面积达74.3万平方米，新项目主要分布于空港、两江龙盛以及西部物流园三个子市场。连续两年的高供应量加速了重庆仓储升级、扩租以及新租需求的释放。全年高标库市场净吸纳量同比增长132.1%至98.5万平方米，为有记录以来最高水平，同时也大幅领先仲量联行重点关注的全国其他23个核心物流市场。

大量高性价比项目入市，刺激存量市场升级扩租需求，高标库市场渗透率进一步提升。

2020年-2021年，重庆高标库市场年均供应量达95.6万平方米。截至2021年第四季度，市场可租赁面积已连续六个季度维持在100万平方米以上。大量空置面积的长期存在加剧业主间的市场竞争，导致租金持续下滑。截至2021年末，市场平均净有效租金同比下滑3.3%，报21.1元/平方米/月。受此影响，重庆高标库的租赁门槛不断降低，超高性价比物业推动高标库需求下沉。

2021年，越来越多的轻加工企业、制造业零配件企业、白色家电企业进驻高标库。例如，北碚以及江津珞璜两个位于传统制造业聚集区的物流子市场凭借较低的租金带动周边工业园内制造企业、汽配件厂商仓储需求的释放。此外，部分大宗商品贸易商，也开始走出交易市场和非标仓库，升级进驻高标库，成为需求端的新增量。借此，重庆高标库的租户类型亦不断丰富。

西部物流园凭借城配辐射范围，晋升为重庆仓储物流核心子市场。

快速路二横线西段年内正式开通运行，作为快速路二横线西段关键节点工程的水土嘉陵江大桥（水土新城大桥）、蔡家嘉陵江大桥、礼嘉嘉陵江大桥及土主中梁山隧道于2021年9月底正式通车。其中土主中梁山隧道、礼嘉嘉陵江大桥作为双碑隧道-双碑嘉陵江大桥的重要补充，进一步优化了沙坪坝区向西向北的交通运输时间和距离，西部物流园对北碚区、两江新区的物流辐射能力增强。年内，西部物流园凭借便捷的交通条件以及极具竞争力的城配辐射面积，吸纳大量零售商贸、生鲜电商、冷链服务企业在此落户。

2021年全年，高标库市场供需两旺的市场格局带动全市平均空置率同比大幅下降12.7个百分点，至年末报25.6%。

两江龙盛有望成为继西部物流园后，重庆第二大稳定需求子市场。

展望2022年，伴随高标库门槛降低，重庆高标库市场将形成更为多元且稳固的租户结构。未来，来自于中心城区非标仓库的传统零售商贸企业的仓储升级需求、疫情后新兴生鲜电商业务高速成长带来的新租需求、更多制造业企业转型升级以及更高附加值产品产生的仓储服务匹配需求将逐步释放至高标库市场，更多行业、更多企业也将实现从“非标”到“高标”的仓储升级。对物流供应链而言，仓储标准的普遍提升将改善企业供应链在仓储端的行业标准；对仓储市场而言，市场需求的多元化趋势也将降低集中供应下的空置风险。

仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“虽然未来五年重庆高标库市场供应仍将维持在较高水平，但从区域发展前景来看，未来西部物流园和两江龙盛将分别凭借最优城配区位以及两江新区整车厂商产业链向电动化、智能化转型升级而产生的高货值产品仓储机遇，跻身重庆两大需求最稳定的子市场，高标库租金有望在各区域中率先企稳。”